Eiendommen

Knr. 301 Gnr. 129 Bnr. 32

Areal og innhold

Totalt bruksareal: 44 m²
Totalt primærrom: 42 m²

Primærrom:
4.etasje: Entré, stue/kjøkken, bad, soverom

Sekundærrom:
4. etasje: Bod

I tillegg disponerer leiligheten en sportsbod i kjeller på minimum 2,5 m²

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra opprinnelige plantegninger fra utbygger. Til info så er venstre dør inn til soverom innlemmet, konferer med megler for mer info.

Om prosjektet: Velkommen til Humlehagen!
Humlehagen er et prosjekt av Ferd Eiendom og ligger i Gladengveien 12-14 med hyggelige grøntarealer og felles takterrasser.

Humlehagen blir et attraktivt prosjekt beliggende sentralt i Ensjøbyen, en helt ny bydel med fokus på miljø og frodige parker. Prosjektet vil bestå av både leiligheter og rekkehus med en fin beliggenhet mot fremtidig grøntdrag.

Byggingen på Humlehagen er i full gang og det er planlagt innflytting for de første boligene i desember 2023 og de siste i mai 2024.

Leilighetsbyggene i hesteskoen består av 6 etasjer med totalt 3 felles takterrasser på toppen. De fleste leilighetene ligger vestvendt inn mot tunet, noe som sørger for meget gode lys- og solforhold, samt en skjermet beliggenhet fra Gladengveien.

Prosjektet får en moderne fasade med blanding av mur og treverk. I prosjektet vil rekkehusene ligge midt i et hyggelig gårdsrom, med leilighetene fint omkranset i en hestesko. I kjernen av hesteskoen er det et solrikt og frodig grøntareal til glede for alle beboerne. Humlehagen har eget lekeområde, en morsom boltringsplass for de yngste beboerne. Om du ønsker en solrik dag på taket av Ensjøbyen kan du ta heisen opp til en av de felles takterrassene og nyte særdeles gode solforhold, og for deg med grønne fingre kan drivhuset kanskje friste.

I tillegg har Humlehagen to felleslokaler til disposisjon for beboerne.

Lokalet
Lokalet har to soner til ulike selskapsanledninger som barnebursdag, temakvelder i borettslaget eller mindre sammenkomster. Her er det et hyggelig kjøkken med en praktisk øy for servering og matlaging. Lokalet er også tenkt til å fungere som et sted beboere kan sitte og jobbe på dagtid.

Den andre sonen er mer hjemmekoselig og tilrettelagt for barn i skolealder. Her er det TV-skjerm og spillkonsoll, sofa og nabobibliotek med brukte spill og bøker. Her blir det fint å arrangere filmkveld, fotballkveld osv. hvis det kommer flere gjester enn det plass til i egen stue.

Verkstedet
DIY, eller Gjør-Det-Selv, er veldig populært for både ung og gammel, og flere blir opptatt av å ta bedre vare på tingene man har fremfor å kaste og kjøpe nytt. Da er verkstedet et ypperlig sted å være. Her legges til rette for at våre beboere kan disponere et flott felleslokale i umiddelbar nærhet til leilighetene. Verkstedet er et fint sted for å dyrke hobbyer og bli kjent med nye naboer.

Verkstedet står tilgjengelig for alle beboere, og er perfekt for alle «hjemmefiksere» som vil reparere noe eller er i det kreative hjørnet. I Verkstedet vil det komme sybord og symaskin, og et stort arbeidsbord sørger for plass til å utføre forskjellige hobbyaktiviteter. Det kommer også en smart sløydbenk med verktøytavle, mulighet for reparasjon av sykler, samt deleordning av diverse verktøy. I tillegg har lokalet god takhøyde, utslagsvask og toalett.

Målet er at Verkstedet er et sted som kan bidra til at man ikke trenger å ha alt av verktøy i sin egen boenhet, men at man deler med andre beboere. Samtidig som det kan være en møteplass hvor man treffer naboer.

Det er inngått avtale med leverandøren Heime som bidrar til organisering, samt være en pådriver for aktivt bruk av felleslokalene i Humlehagen.

Les mer om prosjektet på humlehagen.no eller se alle leilighetene vi har for salg ved å klikke på fanen prosjektets hjemmeside.

Standard

Leiligheten blir levert med interiørkonseptet Nordisk Harmoni med øvrige tilvalg (se vedlagt tilvalgsliste)

Entré:
Leiligheten har en entré på ca. 4,4 m². Det leveres parkett: Pergo Lofoten Nordlys (accent), 13x220x1820mm.
Høyder ved nedforing vil generelt være ned mot 2,3m, men det kan forekomme lokale nedforinger/innkassinger som er lavere enn dette. Veggfarge: «Klassisk hvit».

Stue og kjøkken:
Leiligheten har en stue på ca. 19,5 m² med åpen kjøkkenløsning. Videre fra stuen er det utgang til en vestvendt balkong på ca. 5,5 m² med gode solforhold. Her ute leveres det tremmegulv i impregnert tre på betongdekke. Det leveres utelampe med innvending bryter og utvendig dobbel stikkontakt.

Leiligheten vil få et lekkert og moderne kjøkken fra Aubo med integrerte hvitevarer, inkludert Quooker kran. Overskap leveres grepsfrie. Det leveres benkeplate i laminat med rett forkant. Det leveres integrerte hvitevarer: induksjonstopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kombiskap. Nedforing fra himling til overskap leveres enten som gips i samme farge som vegg eller foring i samme farge som overskap.
Veggfarge: «Klassisk hvit»

Soverom:
Soverommet er på ca. 10,5 m² og har adkomst fra stue via to skyvedører, noe som sikrer maksimal plassutnyttelse. Garderober er stiplet inn i salgstegningene for å vise mulig plassering, og er ikke en del av leveransen. Til info så er venstre dør inn til soverom innlemmet, konferer med megler for mer info.
Veggfarge: «Washed Linen» 2303-Y14R iht. tilvalg

Bad:
Det blir levert bad på ca. 4,5 m². Det leveres servantskap type Varm Minimalisme – Lind Bath D-Line servantskap + Seville servant 100 cm, mørk grå. Speil / Speilskap: Lind Bath Como speil 100 cm. Dusjdører Hietakari Volume 90x90x200cm krom og dusjarmatur Tapwell TVM7200, krom. Flispakke Nordisk Harmoni. Downligts i tak (antall downlights tilpasses badets størrelse) og vegghent toalett, type Laufen Pro vegghengt WC.

Bad er levert som prefabrikkerte våtromsmoduler (badekabiner). Det leveres i hovedsak rette dusjvegger i glass. Dusjarmatur leveres montert på vegg. Baderomsinnredning leveres med to-delte skuffer. Over servant monteres speilskap med integrert belysning og stikkontakt. Mindre ansamlinger av vann vil kunne forekomme på baderomsgulvet. Det er avsatt plass til vaskemaskin/tørketrommel.

Solavskjerming:
Det forberedes for montasje av screen på alle leilighetsvinduer på alle fasader med unntak av nordvendte fasader. Det legges opp tomrør for strøm til screen og spikerslag i felt over vindu. Screen er ikke medtatt i leveransen.

El-kraft fordeling:
Hovedbryter og måler for hver leilighet samt kurssikringer for lys i fellesareal, installeres ute i byggets fellesareal. Sikringsskap for hver enkelt leilighet plasseres i leiligheten. Plassering avklares i detaljprosjekteringen. Anlegget legges skjult i leilighetene. Selger vil tegne strømabonnement til hver bolig som overføres til kjøper ved overlevering. Kjøper kan selv bytte strømleverandør etter eget ønske etter overlevering. Leveranse av elektropunkter iht. bestemmelsene i NEK 400:2018.

Humlehagen vil få strøm fra trafostasjon som i dag allerede står plassert på Gladengveien 16 mot tomtegrense, som vist på utomhusplanen. Det kan oppleves noe summing fra trafo.

Interessenter oppfordres til å gjøre seg kjent med utbyggers leveransebeskrivelse og romskjema, som ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Tilvalgsmuligheter

Leiligheten leveres med interiørkonseptet: Nordisk Harmoni med øvrige tilvalg (se vedlagt tilvalgsliste).

Leveranse leveres iht. leveransebeskrivelse/konsept og tilvalgsliste. Det er ikke mulig å gjøre ytterligere tilvalg på bad, da frist er utløpt. Til info så er venstre dør inn til soverom innlemmet, konferer med megler for mer info.

Parkering

Det medfølger ikke parkeringsplass til denne leiligheten.

Det planlegges etablert ca. 64 parkeringsplasser i garasjeanlegget, men disse er forbeholdt de større leilighetene. Borettslagets fellesarealer inneholder også flere sykkelparkeringsplasser. Enkelte sykkelparkeringsplasser vil være tilpasset transportsykler, og eksklusiv bruksrett til slike sykkelplasser vil etableres og selges separat etter nærmere avtale med selger. Øvrige sykkelparkeringsplasser vil være tilgjengelige for alle som eier leilighet i Humlehagen.

Oppvarming

Primær oppvarming i leilighetene er vannbåren ved bruk av viftekonvektor eller aktivkonvektor, som plasseres sentralt i leiligheten på vegg eller i tak. Ytterligere oppvarming blir ved bruk av elektrisk panelovner. Omfang og plassering av eventuelle viftekonvektor og panelovner vil avklares senere i detaljprosjekteringsfasen og kjøper vil orienteres om endelig løsning i forbindelse med tilvalgsprosess. Baderom vil bli levert med vannbåren gulvvarme.

Temperaturen styres ved termostater montert på vegg eller i skap. Varmt forbruksvann og vannbåren varme på baderom tilknyttes fjernvarmeanlegg. Det vil installeres egne forbruksmålere i
hver leilighet for måling av dette, men vil fordeles på areal i hver leilighet i Borettslaget. Kostnader for andel av energi som går til fellesareal/ ventilasjonsaggregat utfaktureres sammen med månedlige felleskostnader.

Energimerke

Før overtakelse vil det bli utstedt energiattest for den enkelte bolig. Boligens energibehov er prosjektert iht. TEK17. Energimerkingen er beregnet til å ligge i minimum kategori C, dagens nivå. Det tas forbehold for at avvik fra dette vil forekomme, dette spesielt for boliger med mye vindusflate.

Ferdigattest

Det prosjekteres og bygges i henhold til Byggeteknisk forskrift TEK17. Selger har ansvaret for at det foreligger brukstillatelse eller ferdigattest på leiligheten senest ved kjøpers overtakelse av leiligheten.

Etter pålegg fra Finanstilsynet rettet mot samtlige meglerforetak (ref. rundskriv 21 / 2011) informeres ved dette om at det pr. dato for overtakelse av den enkelte boligenhet ikke nødvendigvis vil foreligge ferdigattest, samt at ferdigattest vil kunne foreligge først lang tid etter overtakelse. Bakgrunnen er at deler av de arbeider og dokumentasjon som er påkrevet for å få ferdigattest, ikke vil være ferdig pr. dato for overtakelse av den enkelte boligenhet.

Adgang til utleie

Utleie reguleres av borettslagsloven §§ 5-3 til 5-10. Selger ønsker å praktisere en liberal utleiepraksis i den perioden selger er representert i styret i Borettslaget. Styret vil derfor i denne perioden også kunne gi samtykke til å leie ut leiligheten i inntil 3 år fra overtakelse, selv om vilkårene for utleie i §§ 5-4 til 5-6 ikke er oppfylt, jf. § 5-3. Eventuell søknad om utleie må sendes styret og det er opp til styret om utleien godkjennes.

Tinglyste heftelser og rettigheter

På eiendommen er det tinglyst følgende servitutter/rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

301/129/32:
09.07.1942 – Dokumentnr: 6984 – Bestemmelse om veg
Bestemmelse om vann/kloakkledning
Med flere bestemmelser

17.08.1948 – Dokumentnr: 8548 – Best. om vann/kloakkledn.
Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.v.

08.06.1966 – Dokumentnr: 7748 – Best. om vann/kloakkledn.
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen

23.03.1977 – Dokumentnr: 6394 – Best. om vann/kloakkledn.

21.07.1997 – Dokumentnr: 44103 – Best. om adkomstrett
Rettighetshaver: Knr:0301 Gnr:129 Bnr:34

21.07.1997 – Dokumentnr: 44133 – Erklæring/avtale
Regulering av areal i forbindelse med veggrunn/jernbanegrunn
Vedtak av visse vilkår vedr. utskillelse/bebyggelse
av denne eiendom

17.10.2011 – Dokumentnr: 843667 – Urådighet
Rettighetshaver: Gladengveien 12 AS
Org.nr: 888 319 042
Matrikkelenheten kan ikke disponeres over uten samtykke fra rettighetshaver

17.12.1941 – Dokumentnr: 12568 – Registrering av grunn
Denne matrikkelenhet opprettet fra:
Knr:0301 Gnr:129 Bnr:1

13.06.1942 – Dokumentnr: 6018 – Registrering av grunn
Utskilt fra denne matrikkelenhet:
Knr:0301 Gnr:129 Bnr:34

Beliggenhet

Fra Humlehagen er det bare noen få minutters gange ned til Ensjø Torg som er sentrumskjernen av Ensjø. Her finner du butikker, restauranter, kafeer og T-banen som tar deg ned til Oslo sentrum på ca. 5 minutter.

Ensjø har fine turmuligheter, og her kan du vandre mellom nytt og gammelt og oppleve Ensjø sin enorme forvandling på få år. Du kan ta turen langs Hovinbekken, til Tøyen, Kampen, Vålerenga eller bort til sjarmerende Malerhaugen. På Malerhaugen går du i rolige omgivelser mellom gammel trehusbebyggelse, hvite stakkittgjerder og frodige syrinbusker. Dette er et sted som vil sjarmere de fleste. Kampen bondegård finner du også i gangavstand fra Humlehagen, til glede for store og små som vil hilse på dyrene.

Tomt

Eiendommen, som i dag utgjør gnr. 129 bnr. 34, vil bli sammenslått i forbindelse med utbyggingen. Eiendommen er i dag ikke endelig arrondert og det tas forbehold om at det kan bli gjennomført ytterligere arronderinger som medfører endringer i eiendommens utstrekning og grenseforløp, og at eiendommen således kan bli både større og mindre, og/eller få en annen utforming, enn den har i dag. Herunder vises det blant annet til at deler av eiendommen skal fradeles og overskjøtes til Oslo kommune (se nærmere om dette nedenfor i punktet «Arealer utomhus»).

Regulerings- og arealplaner

Eiendommen inngår i en større områdeutvikling av Ensjø som boligbydel. Eiendommen er i dag regulert til byggeområde for bolig (S-5070), se reguleringskart og -bestemmelser. Det er regulert friområde (park) vest for eiendommen. Reguleringen tilsier bebyggelse med maks kote +93,3. Vest for eiendommen ligger prosjektet Tiedemannsparken med en maks kote på +90. Gatetunet med bro mellom Gladengveien 12-14 blir tilgjengelig for allmenn ferdsel.

Ensjø er under utbygging og endringer vil skje. Hele Ensjøområdet er i ferd med å transformeres fra industri, kontor og næringsdrift til et attraktivt boligområde med servicetilbud og handel rettet mot de som flytter inn i bydelen. Det er forventet at naboeiendommer som pr i dag er regulert til industri, vil bli omregulert. For mer informasjon les på ensjobyen.no samt oslo.kommune.no/politikk-ogadministrasjon/slik-bygger-vi-oslo/ensjobyen, eller kontakt ansvarlig megler.

Det vises blant annet til følgende pågående plan- og byggesaker for nærliggende eiendommer:
• 202100931 – Gladengveien 17
• 202008314 – Grenseveien 65-67
• 202008625 – Gladengveien 18
• 202009362 – Gladengveien 8

Se utomhusplan for utførelse av utomhusarealene. Det tas forbehold om mindre justeringer. Som vist på utomhusplanen vil det etableres en tverrforbindelse fra Gladengveien, gjennom utomhusarealet, over bekkedraget og fram til naboprosjektet Tiedemannsparken. Denne tverrforbindelsen vil være allmenn tilgjengelig for gående og syklende, og vil benyttet til avfallshåndtering og utrykningskjøretøy for boligprosjektet Tiedemannsparken. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommens utgifter

Budsjett over fellesutgiftene stadfestes av Borettslaget på ekstraordinær generalforsamling forut for overtakelse. Fellesutgiftene består blant annet av kapitalkostnader og drifts- og vedlikeholdskostnader. Se utkast til budsjett for borettslaget inntatt som vedlegg i salgsoppgaven. Størrelsen på de faktiske utgiftene avhenger blant annet av hvilke ytelser/tjenester borettslaget rekvirerer.

Forslag til Humlehagen borettslag – Normalt driftsår
Felleskostnader:
1 – Felleskostnader kr. 38 pr m² pr mnd
2 – Kapitalkostnader (Se finansieringsplan / eller nedenfor)
3 – Digital-Tv/bredbånd kr. 400 pr leil pr mnd
4 – Fjernvarme (oppvarming/varmt tappevann) kr. 16 pr m² pr mnd (Vannbåren varme bad, viftekonvektor stue)

Foreløpig finansieringsplan Humlehagen Borettslag (per 22.08.2023) for denne leiligheten:
Andelskapital: kr. 5 000,-
Innskudd: kr. 2 400 000,-
Andel fellesgjeld: kr 2 350 000 ,-

Fordeling:
Driftskostnad: kr. 2 223,-
A-konto fjernvarme: kr. 912,-
TV/Bredbånd: kr. 400,-
Heime: kr. 99,-
Kapitalkostnader avdragsfri periode år 1-10 (renter): kr. 9 596,-

Totale stipulerte felleskostnader per måned (avdragsfri periode) år 1-10: kr. 12 348,-

Kapitalkostnader etter avdragsfri periode fra år 11 (renter og avdrag): kr. 11 176,-

Stipulerte felleskostnader etter avdragsfri periode fra år 11: kr. 13 928,-

Se vedlagte budsjettoversikt for ytterligere informasjon. Tallene er hentet fra finansieringsplan datert 22.08.2023

Oslo Kommune har eiendomsskatt. Humlehagen Borettslag vil faktureres for eiendomsskatt som hjemmelshaver til eiendommen. Den enkelte andelseier er imidlertid selv ansvarlig for å dekke den andel av eiendomsskatten som knytter seg til dennes andel. Dette kommer i tillegg til budsjetterte driftskostnader. Styret/forretningsfører vil viderefakturere eiendomsskatten til den enkelte andelseier. Det tas forbehold om endringer i offentlige skatter og avgifter. Eventuell eiendomsskatt på næringslokalene i fellesarealene vil dekkes som felleskostnader etter Borettslagets fordelingsnøkkel.

Det er i Oslo kommune vedtatt eiendomsskatt. Eiendomsskatten utgjør for tiden 3 promille av beregningsgrunnlaget. Det gjøres spesielt
oppmerksom på at beregningsgrunnlaget vil være høyere for boliger som benyttes som sekundær bolig. Beregningsgrunnlaget kan finnes på Oslo kommunes hjemmeside:
www.oslo.kommune.no/skatt-og-naring/skattog-avgift/eiendomsskatt. Satsen for for beregningsgrunnlaget til eiendomsskatten blir fastsatt årlig av bystyret. Eiendomsskatten vil derfor kunne variere fra år til år.

Formuesverdi

Boligen er nyoppført og det foreligger derfor ikke formuesverdi pt.

Formuesverdien skal utgjøre ca. 25% av markedsverdi for primærbolig, og ca. 95% for sekundærbolig.

Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien. Formuesverdien justeres normalt årlig.

Omkostninger

I tillegg til kjøpesummen må kjøper betale:

1: Tinglysningsgebyr hjemmelsovergang andel: Kr. 480,-
2: Registrering av avtale om borett: Kr. 430,-
3: Tinglysningsgebyr pr. pantedokument som skal tinglyses: Kr. 480,-
4: Andel dokumentavgift ved overskjøting av Eiendommen til Borettslaget*: Kr. 30 360,-
5: Andelskapital: Kr. 5 000,-
6: Transportgebyr til utbygger: Kr. 25 000,-

Totale omkostninger: Kr. 61 750,-

Prisantydning inkludert omkostninger: Kr. 2 701 750,-

I tillegg til Kjøpesummen overtar ny kjøper andel fellesgjeld knyttet til Boligen. På overtakelsestidspunktet utgjør andel fellesgjeld tilknyttet Boligen: Kr. 2 350 000,-.

Total kjøpesum inkl. andel fellesgjeld: Kr. 4 990 000,-

Total kjøpesum inkludert omkostninger andel fellesgjeld: kr. 5 051 750,-

Kjøper skal i tillegg forskuddsinnbetalte 2 måneders felleskostnader til forretningsfører ved overtakelse slik at Borettslaget opparbeider seg likviditet.

*) Andelen dokumentavgift gjelder for Borettslagets kjøp av Eiendommen (tomten) fra Utbygger/Opprinnelig Selger og påfølgende overskjøting av tomten til Borettslaget før overtakelse. Andel dokumentavgift ved overskjøting av Eiendommen til Borettslaget utgjør 2,5 % av en forholdsmessig andel av tomteverdien for den enkelte andelshaver. Dokumentavgiften vil utgjøre ca. kr. 621 pr. kvm. BRA. Det påløper ikke dokumentavgift ved overskjøting av Boligen/Andelen til Kjøper i forbindelse med overtakelse.

Annen viktig informasjon

Hjemmelshaver til Eiendommen gnr. 129 bnr. 34 er Selger, Gladengveien Utvikling AS org. nr. 997 403 665. Utbygger/opprinnelig selger vil besørge overdragelse av hjemmel til Eiendommen (eller til den del av Eiendommen som Borettslaget skal eie) til Borettslaget.

Dette er kjøp av ny andel i borettslag med andel tomt i utbyggingsprosjektet Humlehagen.

Andelens pålydende skal være kr. 5 000,-.

Utbygger har planlagt ca. 142 boligenheter fordelt på to blokker og ni rekkehus, samt to næringslokaler beliggende i fellesarealer i 1. etasje mot Gladengveien. Utbygger/opprinnelig selger, eller et selskap utpekt av Utbygger/opprinnelig selger, vil stifte og tegne alle andelene i borettslag med foreløpig navn Humlehagen Borettslag.

Utbygger/opprinnelig Selgers forbehold vedr. byggestart er frafalt og bygging er igangsatt.

Humlehagen Borettslag
Boligenhetene vil bli solgt som andelsleiligheter og –rekkehus, og organisert som et borettslag. Selger, eller et selskap utpekt av Utbygger/opprinnelig Selger, vil stifte og tegne alle andelene i borettslag med foreløpig navn Humlehagen Borettslag («Borettslaget»).

Utbygger/opprinnelig Selger tar forbehold om endelig organisering av prosjektet, herunder endring av antall boligenheter og andeler i borettslaget. Videre tar Utbygger/opprinnelig Selger forbehold om å etablere flere borettslag, eller at det etableres seksjoner som eies av andre privatpersoner, selskaper og/eller av andre borettslag.

Borettslaget vil overta eiendomsretten til Eiendommen sammen med grunnbokshjemmelen gjennom et kjøp av – og påfølgende fusjon med – selskapet Humlehagen Boligtomt AS (under stiftelse). Gladengveien Utvikling AS vil være eier av bygningsmassen frem til ferdigstillelse. Ved ferdigstillelse vil Gladengveien Utvikling AS overdra den ferdig oppførte bygningsmassen til Borettslaget. Dette vil skje før kjøpers overtakelse av andel.

Borettslagets bokførte verdi på tomt og bygningsmasse vil tilsvare markedsverdi. For bygningsmassens del vil også skattemessig inngangsverdi tilsvare markedsverdien etter overdragelse fra Gladengveien Utvikling AS. Borettslagets skattemessige inngangsverdi på selve tomten vil imidlertid være lavere enn markedsverdi per i dag. Dette skyldes at den skattemessige inngangsverdien er videreført fra Humlehagen Boligtomt AS med skattemessig kontinuitet ved fusjonen nevnt ovenfor. Differansen mellom markedsverdi på tomt og skattemessig kostpris på tomt betyr at det er en latent skatt på Eiendommen.

På bakkeplan mot Gladengveien vil det bli etablert to næringslokaler. Disse vil inngå som del av Borettslagets fellesarealer og er til felles bruk for andelseierne. Borettslaget er ansvarlig for drift og vedlikehold av fellesarealene. Forretningsførsel OBOS Eiendomsforvaltning AS er engasjert som forretningsfører for borettslaget. OBOS har lang og solid erfaring med forretningsførsel, og vil sammen med styret sikre at Borettslag får en trygg og sikker drift.

Vedtekter
Kjøper plikter å rette seg etter de til enhver tid gjeldende vedtekter for Borettslaget. Foreløpige vedtekter følger som vedlegg til denne salgsoppgaven. Utbygger/opprinnelig Selger har rett til å tilpasse vedtektene frem
til avholdelse av ekstraordinær generalforsamling. Utbygger/opprinnelig Selger vil innkalle til ekstraordinær generalforsamling ca. 1 måned før overtakelse av andelene for å velge styre. Regler for styring og drift av borettslaget følger for øvrig av borettslagsloven.

Finansieringsmodell
Det er innhentet et finansieringstilbud til Borettslaget som tilrettelegger for en finansieringsmodell med 50% fellesgjeld. Det er i budsjettet lagt til grunn at fellesgjelden vil forbli et annuitetslån som med dagens rente på tilsvarende lån har en flytende rente på 1,3%. Forventet løpetid på lånet er 50 år med en antatt avdragsfrihet de 10 første årene.

Renter og avdrag vil øke når perioden for avdragsfrihet opphører. Se stipulert økning per andel i vedlagte budsjettutkast. Renten på fellesgjelden er flytende. Det presiseres at renten vil endres i samsvar med den generelle renteutviklingen og långivers lånevilkår, og således påvirke størrelsen på renter og avdrag og dermed felleskostnadene. Utbygger/opprinnelig Selger tar forbehold om belåningsgrad, antall år med avdragsfrihet og løpetid på lånet, da det på salgstidspunkt kun foreligger et indikativt tilbud fra finansinstitusjon.

Fellesgjeld
Fellesgjelden utgjør inntil 50 % av boligens totalpris og skal finansieres gjennom et lån som borettslaget har søkt om. Renter og avdrag på felleslån betales av borettslaget via inntekter fra andelseiernes månedlige innbetalinger av felleskostnader. Felleskostnadene består av kapitalkostnader og driftskostnader.

Kapitalkostnader
Kapitalkostnader består av renter og avdrag på borettslagets fellesgjeld.

Renten på felleslånet er flytende. Det betyr at renten vil endres i samsvar med den generelle renteutviklingen og påvirke størrelse på kapitalkostnadene og dermed felleskostnadene. Kjøper er videre gjort kjent med at felleskostnadene må økes når avdragene begynner å løpe. Felleskostnader og kapitalkostnader vist i prislisten er beregnet med den gjeldende rentesats pr. februar 2021.

Borettslaget kan senere beslutte å binde hele eller deler av fellesgjelden til en fastrente i en nærmere avtalt periode. I denne perioden fryses andelseiernes mulighet til å foreta individuelle nedbetalinger av sin andel av fellesgjelden, men gjeninnføres etter fastrenteperiodens utløp. Se punktet om «INordning» nedenfor.

Kapitalkostnader frem til Borettslagets lån blir utbetalt
Kjøper svarer for felleskostnader og kapitalkostnader fra overtagelsesdato. Dersom borettslagets felleslån ikke er utbetalt til selger ved overtagelse, er borettslaget forpliktet til å betale kapitalkostnader (renter) for borettslagets fellesgjeld frem til utbetalingstidspunkt. Denne rentekostnaden er omfattet av kapitalkostnadene andelseier skal betale til borettslaget fra overtagelsesdato, og tilsvarer samme beløp som om det hadde påløpt renter for boligens andel av felleslånet fra overtagelsesdato.

IN-ordning
Borettslaget vil inngå avtale med OBOS om IN-ordning (individuell nedbetaling fellesgjeld). Fellesgjeld er gjeld borettslaget har overfor långiver. Andelseierne har ikke noe personlig ansvar for fellesgjelden, men hver andelseier er med på å betjene fellesgjelden ved å betale sine felleskostnader til borettslaget. IN-ordningen åpner for at den enkelte andelseier kan nedbetale boligens andel av fellesgjelden.

Innbetaling innenfor IN-ordningen gir andelseieren reduserte månedlige felleskostnader tilsvarende reduksjonen i renter og avdrag på borettslagets fellesgjeld. Innbetaling fra andelseier går til nedbetaling av borettslagets fellesgjeld.

Etter overtakelse kan nedbetaling av andel fellesgjeld gjøres 2 ganger i året med minimum kr. 60.000 per innbetaling. Ordningen er betinget av at fellesgjelden løper med flytende rente. Det presiseres at en nedbetalt andel fellesgjeld ikke kan reverseres. Det må inngås egen avtale mellom borettslaget og andelseier som vil innbetale. Det vil tilkomme et administrasjonsgebyr ved inngåelse av avtale. Det vil ikke være mulig å foreta nedbetaling før borettslaget er fullt ut innflyttet, og fellesgjelden er etablert med den nødvendige sikkerhet.

Garantert betaling av felleskostnader (GBF) – Sikringsordning
Borettslaget vil søke om å inngå avtale med OBOS Factoring AS om garantert betaling av felleskostnader («GBF»). Avtale om GBF innebærer blant annet at OBOS Factoring AS vil:
• Betale borettslaget summen av de månedlige felleskostnadene, både drifts- og kapitalkostnader, på en fast dato hver måned.
• Ta ansvaret for innkreving av felleskostnadene i sin helhet, og overta risikoen for tap ved mislighold, inntil 5G.
• Overta borettslagets legalpant i andelen.

Premien for sikring utgjør cirka 1 % av borettslagets felleskostnader. Premien er hensyntatt i budsjettet for felleskostnadene. Oppsigelsestiden for avtalen er seks måneder. Dersom forretningsføreravtalen med OBOS sies opp, vil avtalen om GBF opphøre umiddelbart. Alternativt vil det bli søkt om annen sikringsordning f.eks. Borettslagenes Sikringsordning via NBBL. Selger vil være ansvarlig for felleskostnader for eventuelle usolgte leiligheter per ferdigstillelse.

Fellesutgifter
Kjøper plikter å betale sin andel av fellesutgiftene for Borettslaget fra overtakelse. Budsjett over fellesutgiftene stadfestes av Borettslaget på ekstraordinær generalforsamling forut for overtakelse. Fellesutgiftene består blant annet av kapitalkostnader (som omtalt ovenfor) og drifts- og vedlikeholdskostnader. Se utkast til budsjett for borettslaget inntatt som vedlegg. Størrelsen på de faktiske utgiftene avhenger blant annet av hvilke ytelser/tjenester borettslaget rekvirerer.

Fremdrift og ferdigstillelse

Leiligheter i Gladengveien 14: desember 2023 – februar 2024.
Leiligheter i Gladengveien 12 og rekkehus: mars 2024 – mai 2024.

Utløpet av overtakelsesperioden er bindende og dagmulktsutløsende.

Senest 10 uker før ferdigstillelse vil Utbygger/opprinnelig Selger skriftlig varsle Kjøper om endelig overleveringstidspunkt (Overtakelse). Den endelige datoen er bindende og dagmulktsutløsende, og skal ligge innenfor overtakelsesperioden.

Utbygger/opprinnelig Selger vil informere kjøper dersom det blir endringer i forhold til den planlagte perioden for overtakelse.

Ferdigstillelse av utomhusområdene er sesongavhengig og kan bli utført etter overtakelse.

Budgivning

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven.

Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver(e). Vi oppfordrer til gi bud elektronisk via GI BUD knappen på finn.no, eller roislandco.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt. Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr sms eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i sms og mail kan forekomme.

Ved salg av en kontraktsposisjon er det merverdien, (kjøper 1s gevinst) budgiver skal legge inn bud på. Konferer megler før bud legges inn.

Lovanvendelse

Avtalen mellom kjøper 1 (videreselgeren av kontrakten) og kjøper 2 (ny kjøper), blir regulert av avhendingsloven, kjøpsloven eller forbrukerkjøpsloven.

Interessenter må sette seg inn i salgsoppgaven utarbeidet i forbindelse med salg av kontraktsposisjonen, samt kjøpekontrakten med tilhørende dokumenter signert av kjøper 1 og selger (utbygger), før bud inngis.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Ingen kan direkte eller indirekte erverve mer en to boligseksjoner i et boligsameie jf. eierseksjonsloven § 23. Dersom et erverv har funnet sted i strid med eierseksjonslovens regler kan Kartverket nekte overskjøting. Dersom overskjøting blir nektet, er kjøper likevel forpliktet til å gjennomføre handelen med selger, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.

Videresalg

Dette gjelder salg av en kontraktposisjon for en konkret bolig under oppføring. Ny kjøper overtar selgers (førstegangskjøpers) rettigheter og forpliktelser iht. opprinnelig kontrakt. Ved kjøp av kontraktposisjon må hovedkontrakten overtas med alle rettigheter og plikter, herunder betalingsvilkår og de lovpålagte garantier. Opprinnelig kontrakt regulerer alle forhold knyttet til leveransen av boligen. Det forutsettes at kjøper grundig har gjennomgått den opprinnelige kjøpekontrakten med tilhørende vedlegg, før bud inngis.
Handelen reguleres av kjøpekontrakt som inngås etter at kjøpstilbud på kontraktposisjonen er akseptert. Det tas forbehold om at utbygger aksepterer transport av opprinnelig kontrakt og at garantistiller godkjenner transport av garantien/e. Eventuelle forbehold som kjøper har tatt skal være avklart.

Ved signering av transportkontrakt skal kjøper av kontraktsposisjonen (kjøper 2) innbetale kjøper 1’s allerede innbetalte 10%, merverdien (kjøper 1’s gevinst), samt transportgebyret til utbygger. Kjøper 1 vil få tilbakebetalt sin 10% med fratrekk for meglerkostnadene ved salg. Kjøper 1’s gevinst ved videresalget (merverdien) vil bero på meglers klientkonto frem til kjøper 2 har overtatt leiligheten og fått rettsvern for sitt erhverv. Opptjente renter på merverdien tilfaller kjøper 1 (selger av kontrakten).

Dersom kjøper 2 er forbruker, faller pliktene hans til å betale merverdien bort dersom entreprenøren ikke ferdigstiller boligen, jf. Avhendingsloven §1-1 fjerde ledd. Kjøper 1 har likevel ikke noe ansvar for mangelfull eller forsinket levering fra selgers side, og kjøper plikter å betale hele merverdien i disse tilfellene. Dette gjelder selv om mangelen er vesentlig og gir kjøper 2 rett til å heve kontrakten med selger.
Skulle noe virke uklart, kontakt megler.

Garantier

Garanti som Selger (utbygger) har stilt i medhold av buofl. § 12 og eventuelt § 47 kan gjøres gjeldende av Kjøper 2 som Kjøper 1 sin rettsetterfølger (jf. buofl. § 12, 6. ledd).

Garantien etter buofl. § 12, som minst lyder på 3% av vederlaget i perioden før overtagelse og 5 % i perioden frem til 5 år etter overtagelsen, er beregnet av opprinnelig kjøpesum mellom Selger og Kjøper 1 i henhold til kjøpekontrakt.

Hvitvaskingsreglene

Eiendomsmeglere er underlagt Lov om hvitvasking. Megler er pliktig å gjennomføre identitetskontroll av alle involverte parter. Dette innebærer at eiendomsmeglere har plikt til melde fra til Økokrim om eventuelle mistenkelige transaksjoner.

Personopplysningsloven

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Eier

Nicolai Rasch

Mikkel Ingwardo Rasch

Opplysninger om oppdraget

Oppdragsnummer: 3-0118/23

Ansvarlig Megler

Jens Ulrik Bacher

Dato

Sist oppdatert: 22.09.2023