Eiendommen

Knr. 301 Gnr. 234 Bnr. 134 Snr. 55

Areal og innhold

Totalt bruksareal BRA: 104 kvm
BRA-i: 98 kvm
BRA-e: 6 kvm
BRA-b: 0 kvm
Åpent areal: (Terrasse, Balkong)11 kvm
 

 
Arealbeskrivelse;
Arealet er beregnet ut fra Norsk standard NS 3940:2023. BRA-i: Internt arealet innenfor boligens omsluttende vegger, inkludert sjakt. BRA-e: Eksternt areal som boligen har eksklusiv bruksrett til, men som ikke ligger i boligen, f.eks. kjellerbod. BRA-b: Areal for innglasset balkong med veggareal. Total BRA = Summen av BRA-i, BRA-e og BRA-b. TBA er areal på terrasse og balkong. Arealet oppgis ved salg, men inngår ikke i BRA. Oppgitt romareal er netto romareal. De oppgitte arealer er å betrakte som cirka-arealer.

Standard

Romslig 4-roms hjørneleilighet med vestvendt balkong på ca. 11,2 kvm. Fra entré har man tilgang til et lekkert og moderne bad, det ene av 2 bad i leiligheten, samt plass til garderobeløsning og adkomst til innvendig bod. Leiligheten har 3 soverom, hvorav hovedsoverommet er på ca 12,7 kvm med god plass til garderobeløsning, innvendig sittekarnapp og adkomst til eget privat bad. Romslig stue- og kjøkkenløsning på ca. 36,1 kvm med gode møbleringsmuligheter for sofagruppe og spisebord. Fra stuen har man utgang til en solrik, vestvendt balkong på ca. 11,2 kvm, med flott utsyn ned mot den interne kanalen i hjertet av Vannkunsten Syd.

Konsept Urban: hus 11
Fronter i sort eik finèr. Benkeplate i kompositt sten type Cæsarstone Clamshell 20 mm.
Underlimt vask type Blanco Subline sort.
Foring over overskap utføres i gips, malt i samme farge som vegg.
Kjøkkenarmatur fra Tapwell i sort. ARM 887 Matt Sort. Avstengning for oppvaskmaskin og uttrekkbar hånddusj.

Bad:
Heldekkende servant med ettgreps blandebatteri og pop-up ventil. Veggmontert toalett med innebygget sisterne og toalettsete med soft-close. Speil og belysning over vask. Fordelerskap plasseres bak speilet over servant. Det leveres dusjvegg i klart glass og hjørnesluk. Det leveres jevnt fall mot sluk på hele badet og derfor ikke nedsenk ved dusj. Kjøper vil derfor kunne forvente noe vannansamling utenfor dusjvegg ved bruk. Innfelte downlights i himling med dimmefunksjon. Antall tilpasses badets størrelse.

Konsept Urban Hus 11:
Gulvflis Mirage Dom District Zinc 60×60 cm
Veggflis Mirage Dom District Grey 60×60 cm
Innredning i sort eik finèr med to skuffer.
Heldekkende servant i hvit utførelse.
Grep type Edge i sort.

Alle boligene leveres med smarthus grunnpakke som standard, som du enkelt styrer med app.

I smarthus grunnpakken får du med:
• Varmestyring
• Styring av solskjerming der på de leilighetene hvor dette leveres.
• Lysstyring
• Lekkasjevakt

Parkering

Medfølger garasjeplass nr 648

Oppvarming

Leilighetene varmes opp via en eller flere sentralt plasserte viftekonvektor som fortrinnsvis monteres skjult i himling. Enheten suger romluft inn og varmer denne opp slik at oppvarmet luft igjen blåses inn i oppholdsrom. Temperaturen på luft ut av konvektoren begrenses av effekten på konvektoren, men hastigheten på luftutblåsing kan justeres ved ønske om hurtigere temperaturøkning. Det må påregnes noe støy ved økte hastigheter utover normal drift. På bad blir det termostatstyrt vannbåren varme i gulv. Maksimal overflatetemperatur på gulv og respons på regulering er lavere for vannbåren gulvvarme enn for elektrisk gulvvarme.

Det leveres ikke varmekilde på soverom.

I hver bolig leveres det målere med mulighet for fjernavlesning for varmt tappevann og forbruk oppvarming.

Energimerke

Komplett energiattest inkludert oppvarmingskarakter fås ved henvendelse til megler. 

Bebyggelse

Grunn og fundamenter:
Hoveddelen av tomten er etablert ut i sjøen. Det er etablert en vanntett spunt rundt eiendommen, deretter bygges en tørr arbeidsplattform i betong. Etter etablering av vanntett betongkjeller, fjernes eller kappes spunten og vannet vil strømme fritt i havnebassenget mellom husene. Byggene fundamenteres til fjell med stålkjernepeler.

Bærekonstruksjoner:
Bygningene er utført med bærekonstruksjon i betong og stål, samt noe treverk.

Dekker og himlinger:
Dekker i betong med nødvendig isolering/oppforing. Taksperrer i tre.
Fasade
Yttervegger er kledt i naturlige materialer, hovedmaterialet er norsk skifer fra Otta Rust med innslag av treverk, spesielt i 1. etasje. Otta rust er en skifer hvor en andel av skiferen har en varm rust farge, som blir mer fremtredende med tiden. Skifer er et robust fasademateriale, som patinerer pent over tid og krever minimalt med vedlikehold. Rustfargen vil med tiden bli mer fremtredende på solutsatte fasader og tak. På fasader med mindre sol vil man ikke kunne forvente samme utvikling og skiferen vil i større grad beholde sin opprinnelige farge.

Ottaskiferen inneholder mineraler, som medfører at fargen endrer seg gradvis over tid etter hvert som den blir utsatt for fuktighet og andre klimatiske påkjenninger. Ny skifer er for det meste mørk koksfarget, mens en liten andel (5–10%) er rustfarget. Det vil ta ca. 10 år før skiferen har utviklet seg ferdig. I Vannkunsten Syd vil minst 20% av skiferen leveres med rustet, gyllen overflate fra begynnelsen.

Ferdigattest

Det foreligger midlertidig brukstillatelse for eiendommen datert 21.11.2025. Midlertidig brukstillatelse dokumenterer at boligen lovlig kan brukes, men at det gjenstår arbeider før ferdigattest kan utstedes.
For å kunne søke om ferdigattest må det gjennomføres følgende tiltak på eiendommen:

Det gjenstår mindre vesentlige arbeid:
– Nødvendige tinglyste avtaler, jf. dokumentasjonskrav i reguleringsplan S-4826 § 3.1.
– Sluttrapport med avfallsplan for bygg- og anleggsavfallet og kvitteringer fra avfallsmottaker.
– Sluttrapport for forurenset grunn når tiltakene i tiltaksplanen er gjennomført.
– Bekreftelse/kvittering på at sluttdokumentasjon er mottatt av Vann- og avløpsetaten.
– Perspektiver, samt sist utførte plan og snittegninger av friområdet og torg T1.
– Driftstillatelse for heis.

Kjøper påtar seg risikoen for fremtidig fortsatt bruk, og eventuelle pålegg fra det offentlige.

Byggemeldte tegninger og seksjonering stemmer med dagens bruk.

Adgang til utleie

Leiligheten kan leies ut i sin helhet.

Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig er ikke tillatt, jf. esl. § 24 siste ledd. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Grensen på 90 døgn kan endres av årsmøtet med to tredjedels flertall, til mellom 60 og 120 døgn. Det er ikke tillatt å leie ut den enkelte boligseksjon til tredjepart som driver korttidsutleie av boliger som ledd i næringsvirksomhet.

Se vedlagte vedtekter.

Beliggenhet

Nye leiligheter, moderne kulturbygg, luftige gaterom, varierte butikker og restauranter med uteserveringer vil forme nye Bjørvika. Når Bjørvika står helt ferdig, blir det et av Oslos mest innholdsrike nabolag. Området er i ferd med å etablere seg som Oslos nye kulturelle sentrum, og som Norges mest attraktive bolig- og næringsområde.

Beliggenheten til Vannkunsten Syd, gir deg som flytter inn nærhet til det beste byen og naturen har å by på. Korte spaserturer tar deg til Middelalderparken og Ekebergparken, og fra både Havnepromenaden, Sørenga sjøbad og Operastranda kan man ta seg et forfriskende morgen- eller kveldsbad. Nabolaget preges av kunst og kultur, gågater, stilren arkitektur og et rikt byliv på gateplan.

De fem punkthusene er bygget ut i sjøen, og fjorden ledes inn mellom husene. Vannspeil, smale broer og kanaler gir en intim stemning og maritim opplevelse.

Tomt

Utomhusplanen er laget i samarbeid med det danske arkitektkontoret Tegnestuen Vandkunsten og Grindaker Landskapsarkitekter. Utearealene tilknyttet prosjektet omfatter Havnepromenaden og Bispekilen, samt vannrommet mellom de fem husene. Det ligger også friområde/park og torg mellom Vannkunsten Syd og felt B9 i sør, dette området ferdigstilles i forbindelse med B9 utbyggingen. Utformingen av utearealet tydeliggjør overgangene mellom den åpne Havnepromenaden langs sjøen og de mer intime indre byrommene med vannrommet og private boliginngangssoner.

Vannkunsten Syd er i stor grad en videreføring av konseptet for Vannkunsten som sto ferdig i 2021. Prosjektet er sterkt knyttet til en nordisk identitet i både materialer og vegetasjon. Videreføring av materialer fra Vannkunsten gir helhet til området. Vannkunsten er kledd med skifer fra Oppdal, og ved å bruke Otta Rust-skifer på fasaden i Vannkunsten Syd styrkes både sammenhengen, samtidig som delområdene står tydelig frem med sin egen karakter. Vannkunsten Syd får også sin egen identitet i funksjoner som kajakkbrygger og en badstue, samt sosiale møtepunkter i nordvest og park i sør. Badstue vil bli tilknyttet et av næringslokalene og vil bli driftet kommersielt.

Mot fjorden vil prosjektet etablere en romslig havnepromenade med nedtrappende brygger, promenade med gatevarme og tilrettelegging for uteservering fra FBK-lokalene på gateplan. Havnepromenaden vil ha et gatebeleggskonsept som er inspirert av Oslofjordens øyer og svaberg, med variasjon i farger og størrelser.

Plantefeltene langs havnepromenaden og mellom husene får vegetasjon som skal tilrettelegge for å gi området biologisk mangfold. Beplantningen vil gi en estetisk opplevelse året rundt. Stauder, busker og trær vil skape rom og le, samtidig som siktlinjer og åpenhet mellom husene skal bevares. Havnepromenaden vil forbinde Vannkunsten Syd med tidligere ferdigstilte Vannkunsten via en ny bro over Bispekilen. Ved ferdigstillelse av siste byggetrinn (felt B9) vil Havnepromenaden videreføres mot Sørenga.

Offentlig vei:
Eiendommen og bygningene på Vannkunsten Syd grenser mot Bispekilen mot nord. Mot øst grenser Vannkunsten Syd mot Rostockgata og mot vest ligger Havnepromenaden vest ligger Havnepromenaden langs sjøen. Mot syd kommer torg/friområde og boliger i felt B9. Operagata og Rostockgata vil fra Stasjonsallmenningen til Kongsbakken bli opparbeidet som sykkelgater. I gaterommet vil det være en ca. 5,5 meter bred sykkelgate som bukter seg gjennom området. Det grønne gaterommet er hovedsakelig formet med hensyn til syklende og gående, i tillegg til at det er tilpasset for gode sol- og skyggeforhold, uteservering og øvrig trafikk som taxi varelevering og annen nødvendig kjøring til eiendommene. Kjøreadkomst for parkering til bil og sykkel i kjellerarealer skjer fra Clemenskvartalets sydside. Øvrige arealer mellom husene, over broen og ut mot den offentlige havnepromenaden vil inkludere sosiale soner og primært være tiltenkt myke trafikanter.

Regulerings- og arealplaner

Reguleringsbestemmelser og reguleringskart ligger som vedlegg til denne salgsoppgaven. Vannkunsten Syd ligger på felt B6B som er regulert til bolig, forretninger, offentlig eller privat tjenesteyting, kontor, bevertning og energianlegg. Reguleringsbestemmelser for felt B6B i Bjørvika er S-4826, vedtatt 12.11.2014, samt for gangareal mellom byggene og torg syd for Vannkunsten Syd mot felt B9 iht. S4880, vedtatt 03.02.2016. Detaljreguleringen er en del av reguleringsplan S-4099. Felt B6B består av fem punkthus, med reguleringshøyde på kote + 24.

Bebyggelse mot nord på Vannkunsten (felt B6A) er ferdig utbygget. Bebyggelse mot nordøst på Eufemias Plass (felt B7) er ferdig utbygget. Bebyggelse mot øst i Clemenskvartalet (felt B8A) er ferdig utbygget. Fremtidig bebyggelse mot sydøst på felt Mariakvartalet (B8B) har reguleringshøyde på kote +30, med en godkjent dispensasjon og økt høyde til kote + 30,7. Fremtidig bebyggelse mot syd på felt Kongsbrygga (felt B9) har reguleringshøyde på kote + 22,37. Det ersøkt dispensasjon for økt reguleringshøyde på B9 til kote +23, antall etasjer blir maks 6. På takplan vil trappe- og heishus, fellesrom stikke opp over takplan mot øst for Vannkunsten syd med maks kote 26,87. Da Kongsbrygga (felt B9) ikke er prosjektert vil det kunne bli endringer for dette feltet. Ved Munchmuseet er det regulert inn gondolbane til Ekeberg. Reguleringskart med bestemmelser finnes som vedlegg til salgsoppgaven eller hos megler.
1. januar 2016 skiftet Oslo kommune måleregler for kotehøyde. Faktisk høyde vil dermed bli

+37 cm høyere enn reguleringskart datert før nevnte dato. Kotehøyder for Kongsbrygga (felt B9) i forrige avsnitt inkluderer +37 cm.
Bjørvika er et område under utvikling og det understrekes at endringer vil skje. Det anbefales spesielt å følge med på de planer og prosesser som pågår for området via Oslo kommune, Plan- og bygningsetaten. Se også www.prosjekt-fjordbyen.oslo.kommune.no og www.haveiendom.no. Bispekilen sammenføyer gater, fortau og bygninger og får en god landskapsmessig utforming.

Eiendommens utgifter

Felleskostnadene er kr. 5 903 per måned, og inkluderer: akonto varme, forretningsførsel, felles bygningsforsikring, drift og vedlikehold.

Felleskostnadene justeres normalt årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Kjøper må selv tegne innboforsikring. Ønsket internett-pakke bestilles selv av ny kjøper. Leverandør til sameiet er NextGenTel.

Leiligheten har ikke vært bebodd

Det er eiendomsskatt på boliger og annen fast eiendom i Oslo kommune. Skattesatsen er: 2,35 promille for boliger og fritidsboliger. Bunnfradraget for 2025 er på inntil 4,7 millioner kroner.

Formuesverdi

Formuesverdien er ikke fastsatt, men fastsettes av Skatteetaten etter en beregningsmodell som hensyntar om boligen er «primærbolig»; (der eier er bosatt iht. Folkeregisteret) eller «sekundærbolig»; (andre boliger man eier).
 
For primærbolig er formuesverdien 25 % av markedsverdien opp til kr. 10 000 000 og deretter 70 % av den overskytende markedsverdien, og 100 % for sekundærboliger. Det gjøres oppmerksom på at kjøper selv må sende inn opplysninger om adresse, areal, boligtype og byggeår til skattemyndighetene.
 
Det tas forbehold om endring av satser, og henvises til Skatteetatens nettsider dersom ytterligere informasjon er ønskelig.

Omkostninger

I tillegg til kjøpesummen må kjøper betale:
 
1: Dokumentavgift til staten, 2,5% av andel tomteverdi: Kr. 111 700
2: Tinglysningsgebyr skjøte: Kr. 545,-
3: Tinglysningsgebyr pantedokument: Kr. 545,-

 
Totale omkostninger: Kr. 112 790,-
 
Tilbud om lånefinansiering
Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner Sparebank 1 Hallingdal og Valdres. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Røisland & Co mottar et honorar for denne formidlingen.

Annen viktig informasjon

Om prosjektet:
Leilighetene er en del av eierseksjonssameiet Vannkunsten Syd, som består av 90 boligseksjoner og 5 næringsseksjoner.

Forsikret hos IF med polisenr. SP0006986426.1.1
Styregodkjennelse: Nei.
SIkringsordning: Nei.
Lån: Nei.
Vedtekter/ husordensregler: Vedlagt i salgsoppgave.
Dyrehold: Ja, så fremt det ikke er til sjenanse til øvrige beboere. Se husordensregler.

Prosjektet/sameiet er fordelt på til sammen 5 hus og kjeller. I kjeller, plan 1 og deler av plan 2 er det planlagt utadrettet virksomhet med en miks av forretninger, bevertning og kultur (FBK).
Det er prosjektert og bygget i henhold til Byggeteknisk forskrift TEK17. De fem husene er bygget ut i sjøen, og fjorden ledes inn mellom bebyggelsen. Vannspeil, broer og kanaler gir en maritim opplevelse. Her kan du bo rett ved det beste Oslo har å by på, med direkte tilgang til fjorden, badstuer, badebrygger, restauranter med solrike uteserveringer, kafeer, butikker og helse- og velværetilbud. Samtidig kan du gå tørrskodd under bakken til Meny og de andre butikkene i nabobygget Clemenskvartalet. Husene er oppført i tre ulike størrelser, med de laveste nærmest sjøen. De er nøye plassert i forhold til hverandre for å gi best mulige sol- og utsiktsforhold fra hver leilighet.

Det er skimrende fasade med norsk rustskifer. Fasaden kles med rustskifer fra Otta, som glitrer i solen og reflekterer lyset på en vakker måte. Ottaskiferen inneholder mineraler, som medfører at fargen endrer seg gradvis over tid etter hvert som den blir utsatt for klimatiske påkjenninger. Ny skifer er for det meste koksfarget, mens en liten andel (5–10%) er rustfarget. Det vil ta ca. 10 år før skiferen har utviklet seg ferdig. I Vannkunsten Syd vil minst 20% av skiferen leveres med rustet, gyllen overflate fra begynnelsen.

Særegen arkitektur: De ni første ferdigstilte Vannkunsten-husene ble tildelt Norges mest anerkjente arkitekturpris, A.C. Houens Fonds Diplom i 2024. Prosjektet vant også Årets Bygg 2021. Det danske arkitektkontoret Tegnestuen Vandkunsten er arkitekt for prosjektet og har også utviklet interiørkonseptet for leilighetene i samarbeid med interiørarkitekt fra RCO interiørdesign.

Næringsseksjoner: Blant aktørene som kommer i prosjektet er Libertine Vannkunsten, som blir en vinbar med servering av småretter, med ca. 55 sitteplasser inne og like mange ute. Det skal også etableres en delikatesse-butikk. Det må forventes at spesielt husene ytterst mot kaia vil ha aktører med uteservering (regulert etter gjeldende forskrift om serverings-, salgs- og skjenkebevillinger).

Fellesarealer: I første etasje (i dette bygget – Rostockgata 65), med utsikt til det indre vannrommet, kommer et flott fellesrom som alle beboere kan benytte til sosiale sammenkomster. Fellesrommet inneholder kjøkken, garderobe og toalett, og ligger sentralt plassert. Sameiet vil også ha tilgang til et område for oppbevaring og sjøsetting av felles kajakker, som alle beboere kan booke og benytte.

Inneklima: Prosjektet har delvis svært stor solbelastning og det vil kunne forventes høy temperatur på solfylte dager. På solutsatte fasader leveres det solavskjerming og det må forventes at kjøper tar dette i bruk, samt vinduslufting på solfylte dager for at ikke innetemperaturen skal overstige grenseverdier.

Smarthus: Alle boligene leveres med smarthus grunnpakke som standard, som du enkelt styrer med app. I smarthus grunnpakken:
– Varmestyring
– Styring av solskjerming i leilighetene hvor dette leveres
– Lysstyring
– Lekkasjevakt

Det er tilrettelagt for at boligkjøpere selv kan utvide sitt smarthus etter behov.

Internett: NextGenTel som er valgt leverandør. Eier bestiller selv egen pakke for internett. Dette kommer i tillegg til oppgitte felleskostnader.

Løsøre:
Med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven, gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør. Listen følger vedlagt i salgsoppgaven.
– Integrerte hvitevarer på kjøkken medfølger.

Øvrig:
Vi gjør oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning til å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet.

Det vil kunne forekomme synlige merker/hull etter stylist ved overtagelse.

Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til megler og opplysninger innhentet fra tilstandsrapport, kommunen, forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Denne salgsoppgaven er godkjent av selger.

Oslo S Utvikling AS (OSU) er utvikler og eier av Vannkunsten Syd. Siden 2001 har OSU vært en sentral aktør i utviklingen av Bjørvika.
Av bydelens totale eiendomsareal på 900 000 kvm, står OSU for utviklingen av 420 000 kvm – blant annet Barcode-rekken, Clemenskvartalet og det første Vannkunsten-prosjektet. Gjennom datterselskapet Bjørvika Utvikling AS bidrar OSU også til utformingen av offentlige byrom som Operastranda og Sørenga sjøbad. OSU eies 50/50 av Entra og Linstow.
Totalentreprenør for Vannkunsten Syd er Veidekke.

Budgivning

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven.
 
Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver(e). Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD knappen på finn.no, eller roislandco.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt. Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes på SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og mail kan forekomme.
 
Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling avbudrunden. I forbrukerforhold (dvs. der selger er forbruker) skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter denne fristen bør budgivere ikke sette en kortere akseptfrist enn at megler har mulighet til, så langt det er nødvendig, å orientere selger, budgivere og øvrige interessenter om bud og forbehold. Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at megleren kan avvikle budrunden på en forsvarlig måte som sikrer selger og interessenter et tilstrekkelig grunnlag for sine handlingsvalg, vil megler fraråde budgiver å stille slik frist.
 
Megler skal ikke formidle bud med forbehold om at budet eller forbehold i budet skal holdes skjult (hemmelig) for andre budgivere og interessenter.
 
Megleren vil uoppfordret gi sin vurdering av det enkelte bud overfor selger, når budet er gitt innenfor fristene som nevnt over. 
 
Megleren skal, så langt det er nødvendig og mulig, holde budgiverne skriftlig orientert om mottatte bud, herunder budets størrelse, forbehold og akseptfrist. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt. For øvrig vil megler, på forespørsel fra andre, opplyse om aktuelle bud på eiendommen, herunder relevante forbehold.
 
Kopi av budjournal skal gis til kjøper og selger utenugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Dersom det er viktig for budgiver å bevare sin anonymitet, bør budet formidles gjennom fullmektig.
 
I henhold til eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 første ledd har megler en plikt til å oppfordre oppdragsgiver (selger) til ikke å ta imot bud direkte fra budgiver, men henvise til megler. Megler oppfordrer partene til å lese retningslinjene for budgivning vedlagt i salgsoppgaven.
 
Et eventuelt bud fra selger til kjøper (såkalte «motbud»), er avtalerettslig bindende tilbud som medfører at det foreligger en avtale om salg av eiendommen dersom budet i rett tid aksepteres av kjøper.
 
Budgiverens opplysning om han er forbruker eller næringsdrivende:
Avhendingsloven ble endret med virkning fra 1. januar 2022 og innebærer blant annet at «som den er»-forbehold ikke har virkning i forbrukerkjøp, jf. avhendingsloven § 3-9 andre ledd, jf. § 1-2 tredje ledd. Med forbrukerkjøper menes en kjøper av eiendom som er en fysisk person og som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. «Som den er»-forbehold kan imidlertid fremdeles tas utenfor forbrukerkjøp. Hvorvidt eiendommen selges til en forbrukerkjøper eller ikke, kan derfor ha betydning for fordelingen av risiko mellom partene: hvis kjøperen er forbruker, bærer selger ansvaret dersom eiendommen ikke samsvarer med de krav til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-1. Hvis kjøperen er profesjonell, bærer imidlertid selger ansvaret for slike avvik bare i den grad eiendommen er i vesentlig ringere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers.
 
Budgivers opplysning om han er forbruker eller ikke, skal gis i forbindelse med formidling av budet, for eksempel ved at det i budskjemaet krysses av for om man er forbrukerkjøper eller ikke. Budgiver må informere megler om han opptrer som forbruker eller ikke-forbruker ved budgivning for at andre parter involvert i budrunden kan ta stilling til forhold av faktisk og rettslig art som er viktige i forbindelse med avtalen. Megler har begrenset mulighet til å kontrollere budgivers egenopplysning om vedkommende er næringsdrivende eller ikke, og budgiverens skriftlige opplysning om han er forbrukerkjøper eller ikke, må legges til grunn. 

Lovanvendelse

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.
Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.
 
Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.
 
Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut i fra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.
 
Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.
 
Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).
 
Dersom selger anses som profesjonell part ved salg av nyoppført bolig:
Loven regulerer forhold hvor næringsdrivende er pliktig til å stille garanti ved salg av nyoppførte, ferdigstilte boliger som blir solgt innen seks måneder etter ferdigstillelse. Etter bestemmelsen i avhl. § 2-11, må næringsdrivende stille garanti for sin oppfylling av avtalen på linje med garantibestemmelsen i bustadoppføringsloven § 12.
 
Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøper menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.
 
Ingen kan direkte eller indirekte erverve mer en to boligseksjoner i et boligsameie jf. eierseksjonsloven § 23. Dersom et erverv har funnet sted i strid med eierseksjonslovens regler kan Kartverket nekte overskjøting. Dersom overskjøting blir nektet, er kjøper likevel forpliktet til å gjennomføre handelen med selger, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.

Hvitvaskingsreglene

Eiendomsmeglere er underlagt Lov om hvitvasking. I henhold til Lov av 01.06.18 nr. 23 om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering (Hvitvaskingsloven), er megler pliktig til å gjennomføre identitetskontroll av alle involverte parter, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art. Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen. Hvitvaskingsloven pålegger også eiendomsmegler å innhente redegjørelse av midlenes opprinnelse. Dette besvares av samtlige kjøpere herunder parter som opptrer på vegne av kjøper, ved en såkalt kundekontroll.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova eller bustadoppføringsloven kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens eller bustadoppføringsloven kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.
Ved eventuelt tilbakehold av informasjon eller mistenkelige transaksjoner, plikter eiendomsmegleren å melde fra til Økokrim. Med «mistenkelig transaksjon» menes transaksjon som mistenkes å involvere utbytte fra straffbar handling, eller som skjer som ledd i terrorfinansiering. Manglende mulighet for kundekontroll kan også være et forhold som gjør transaksjonen mistenkelig. 
 
Det anbefales at kjøper innbetaler kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon, i en samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank.
 
Selger forbeholder seg også retten til å kreve dokumentasjon av kjøpers finansiering.
 
Det kan ikke gjøres ansvar gjeldende mot meglerforetaket som følge av at meglerforetaket overholder sine plikter etter Hvitvaskingsloven. 
 

Personopplysningsloven

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Boligselgerforsikring

Selger er utbygger og stiller garanti.

Boligkjøperforsikring

Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring Pluss og ordinær Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring + fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar kr 2.400,- i honorar for hver forsikringsavtale som formidles på Boligkjøperforsikring Pluss og kr 1 400,- i honorar for ordinær Boligkjøperforsikring.

Eier

Vannkunsten Syd Bolig AS

Meglers vederlag

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
 
Provisjon: 120 000
Tilretteleggingsgebyr: kr.10.000
Visninger: kr. 2.500 pr. stk. 
Markedsføringspakke: kr. 17.990
Oppslag eiendomsregister: kr. 762,50,-
Oppgjørshonorar: kr. 6.950,-
Inneståelse- og utleggshonorar: kr. 2.500,-
 
Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg. Alle summer er inkl. mva. 

Opplysninger om oppdraget

Oppdragsnummer: 3-0031/26

Ansvarlig Megler

Anne Heidi Rødal

Dato

Sist oppdatert: 30.04.2026