Eiendommen

Knr. 301 Gnr. 227 Bnr. 318

Areal og innhold

Vi gjør oppmerksom på at det er benyttet gamle måleregler i denne saken. Det kommer av at kontrakten som selges, er inngått før de nye målereglene trådte i kraft (før 1/1-2024). 
 
P-ROM: 62 m²
BRA: 62 m²

P-ROM: Entré, bad, 2 soverom og stue med åpen kjøkkenløsning.

Arealbeskrivelse:
De oppgitte arealer er hentet fra opprinnelig plantegning fra utbygger. Arealene er oppgitt i BTA bolig, bruksareal (BRA) og primærrom (P-rom). Arealene er beregnet ut fra Norsk Standard 3940. BTA bolig er målt med yttervegg og til midt i vegg mot nabo og gang. Bruksarealet angir leilighetens areal innenfor omsluttende vegger. Primærrom er BRA fratrukket innvendig bod. Innvendig sjakter er medregnet i P-rom, men ikke i de oppgitte romarealene på tegningene. De oppgitte arealer er å betrakte som cirka-arealer.

Plantegninger:
Salgstegninger og kontraktstegninger er ikke gjengitt i målestokk og kan ikke benyttes som grunnlag for bestilling av innredning, møbler og liknende. Norsk Standard gir rom for mindre avvik fra tegninger i produksjon av den grunn leveres ikke målsatte arbeidstegninger. Oppgitt areal på leiligheter, rom og balkonger/terrasser er målt på tegning og avvik kan forekomme. Arealer på de enkelte rom kan heller ikke summeres til leilighetens bruksareal.

Kjellerbod:
Alle leiligheter får egen sportsbod. Bodene vil være lokalisert i egne bodareal i kjelleretasje. Bodene fordeles av selger i forkant av innflytting. Sportsboder får en størrelse på 5 m² for leiligheter over 50 m². Sportsbod utføres som nettingbod, med dør med feste for hengelås. Det gjøres oppmerksom på at det i enkelte sportsboder vil kunne være tekniske installasjoner slik som f. eks. ventilasjonskanaler og fremføring av VA-anlegget eller bæresystem, som kan redusere det totale lagringsvolumet. Det anmerkes at man ikke skal benytte seg av lagring nærmere sprinkelhode enn 50 cm, sprinkelrørene skal heller ikke benyttes til oppbevaring eller til oppheng. Sportsboder er kun ment for lagring av gjenstander som tåler temperatur- og fuktsvingninger.

Sykkelparkering:
Borettslagets fellesarealer inneholder også flere sykkelparkeringsplasser. Sykkelparkeringsplasser vil være tilgjengelige for alle som eier leilighet i borettslaget. Utbygger forbeholder seg retten til å avgjøre endelig organisering av kjelleren.

Standard

Gang
Leilighetens entré er på ca. 4,9 m² med avsatt plass til garderobeløsning. På gulvet leveres en lekker Eik Cappuccino Grande (Standard) 1-stavs
Sortering: Various (Rustik) 4V. Behandling: Hvit mattlakk
På vegg leveres Audio svarapparat (kun lyd).

Stue og kjøkken
Leiligheten har en stue på ca. 32,8 m² med åpen kjøkkenløsning. Leiligheten får et lekkert kjøkken fra HTH i modellen ZP Focus, lakkert Mokka. Overskap har ZP Focus Leir.
Håndtak: W77364 Line antrasit 200mm – gjelder for høyskap og underskap.
Tilbehør: Foringer, frisider og forkanter er LP mokka. Overskap har Leir.
Lys: LED gripelister, og som grep på overskap.
Sokkelfronter: M6 Mokka
Overskap: D-skap 2 hyller pluss bunn.
Takforing: LP Mokka og Leir.
Benkeplate: Laminat farge 652 Sandsten 30mm.
Vask: Nedfelt vask modell Intra Omnia 600SF stål.
Skuffeseksjoner: Lux skuffer med demping. Demping på dører.
Tilbehør: Bestikkinnlegg.
Høyde kjøkken 211,8 cm fra ferdig gulv (topp overskap og høyskap).
Høyskap for integrert kjøl/frys.

Ventilator 60 cm slimline ventilator levert av Røroshetta, metall.

Hvitevarer fra Electrolux.
Koketopp – 60 cm
Helintegrert kjøl/frys
Helintegrert oppvaskmaskin
Stekovn

Balkong
Videre fra stuen er det utgang til en sørvestvendt balkong på ca. 6,1 m². Her sitter man høyt og luftig, og det er gode solforhold. Ifølge prosjektets hjemmeside er det sol fra rundt kl.10:30 til 21:00 midtsommers, ifølge simulator.
Utførelse i betongkonstruksjoner, og det er tremmegulv av trykkimpregnert trevirke. Rekkverkene er av aluminium.
Det er klargjort for utvendig solskjerming på balkongvinduer i stuen.

Bad
Leiligheten får et innbydende bad på ca. 4,4 m². Innredet med:
Veggfliser fra CC Tono Blue
Overflater – vegg
– CC TONO blue 7,2 x 29,5cm
Maling
– Øvrige vegger malt blå med våtromsmaling, matchende fliser

Gulvfliser fra Marazzi Factor Grigio:
Marazzi Factor Grigio 600×600 mm, M4Q9.
Marazzi Factor Grigio 50×50 mm, mosaic, M4S5.

Serena vaskeskap med servant i porselen , 2 skuffer, glossy white, 60cm
Tapwell RT2 071 Krom.
Loevshall Atlas, Rundt speil 60cm m/integrert LED-lys.
Vegghengt toalett, Grohe Euro Ceramic 39538000.
Grohe Skate Cosmopolitan betjeningsplate alpinhvit.
Tapwell TVM7200 Krom Shower column.
Vikingbad dusjdører 90x90x195cm, herdet glass og sølv profiler.
Unidrain Classic Line m Column rist.
Downlights i himling LED spot innfelt i tak EVO E ECO hvit 6W regulerbar.
Det er avsatt plass til vaskemaskin/tørketrommel.
Gulvvarme.

Soverom
Leiligheten har to soverom. Masterbedroom å ca. 11 m².
Soverom 2 er på ca. 6,5 m². I soverom 2 er det klargjort for utvendig solskjerming.

Maling på soverom:
Masterbedroom: Iron blue. En røff blågrå tone. Dette er en tøff blåtone med et grålig uttrykk, som gir fargetonen et litt røft og industrielt uttrykk. Den er vakker alene, men er også en spennende kontrast til en rekke andre kulører.
Soverom 2: Soft comfort. En lun, gråbeige tone. Dette er en deilig myk og lun gråbrun farge, som kombinerer det beste fra det grå og det brune. Uttrykket blir lunt og sofistikert. Denne vakre, gråbeige tonen passer til svært mange farger.

Det leveres ikke garderobeskap i leiligheten.

Informasjon ovenfor er hentet fra vedlagte ordrebekreftelse, tilvalgsdokumenter og utbyggers leveransebeskrivelse/romskjema. Interessenter bes gjøre seg godt kjent med disse dokumentene. Det tas forbehold om feil.

Tilvalgsmuligheter

Følgende tilvalg er bestilt i denne leiligheten:
– Kjøkken HTH: kr. 2 894
– Engangsgebyr for valg av tilvalg: kr. 7 500

Totalt kr. 10 394

Beløpet er inkludert i total prisantydning, og ny kjøper overtar betalingsforpliktelsene.

Tilvalgsfrister er utgått.

Parkering

Det medfølger ikke parkeringsplass til denne leiligheten.

Oppvarming

Primær oppvarming i leilighetene er vannbåren gulvvarme. Temperaturen styres ved termostater montert på vegg eller i skap. Varmt forbruksvann og vannbåren varme på baderom tilknyttes fjernvarmeanlegg. Kostnader for andel av energi som går til fellesareal/ ventilasjonsaggregat. utfaktureres sammen med månedlige felleskostnader.

Varmefordelerskap er enten plassert bak toalett (ved mindre leiligheter, 2-roms) eller annen mest hensiktsmessig plassering i bod/gang/wc etc. (ved større leiligheter).

I leiligheter blir det balansert ventilasjon med aggregat plassert i den enkelte leilighet. Innblåsing av luft til alle oppholdsrom via ventiler, samt avtrekk fra bad og kjøkken. Det vil bli egen kanal for avtrekk fra kjøkkenventilator. Avtrekk fra ventilatoren vil minimum være 165 m3/time ved forsert ventilasjon. Ventilasjonsaggregat blir plassert i himling i entréen for de fleste leiligheter.

Energimerke

Før overtakelse vil det bli utstedt energiattest for den enkelte bolig. Boligens energibehov er prosjektert iht. TEK17. Energimerkingen er beregnet til å ligge i minimum kategori C, dagens nivå. Det tas forbehold for at avvik fra dette vil forekomme, dette spesielt for boliger med mye vindusflater.

Ferdigattest

Det prosjekteres og bygges i henhold til Byggteknisk forskrift TEK17. Selger har ansvaret for at det foreligger brukstillatelse eller ferdigattest på leiligheten senest ved kjøpers overtakelse av leiligheten.

Adgang til utleie

Utleie reguleres av borettslagsloven §§ 5-3 til 5-10. Selger ønsker å praktisere en liberal utleiepraksis i den perioden selger er representert i styret i Borettslaget. Styret vil derfor i denne perioden gi samtykke til å leie ut leiligheten i inntil 3 år fra overtakelse, selv om vilkårene for utleie i §§ 5-4 til 5-6 ikke er oppfylt, jf. § 5-3. Eventuell søknad om utleie må sendes styret og det er opp til styret om utleien godkjennes.

Tinglyste heftelser og rettigheter

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

301/227/318:
23.12.2025 – Dokumentnr: 1568321 – Festekontrakt – vilkår
Gjelder feste
Årlig festeavgift: NOK 1 200
Gjelder fra dato: 15/12-2025
Tomteverdi: NOK 200 000 000
Bestemmelse om festetid

19.11.1875 – Dokumentnr: 927234 – Bestemmelse om bebyggelse
Bestemmelse om benyttelse
Med flere bestemmelser
Overført fra: Knr:0301 Gnr:227 Bnr:318 Snr:4 m.fl.

19.11.1875 – Dokumentnr: 927247 – Bestemmelse om deleforbud
Bestemmelse om benyttelse
Med flere bestemmelser
Overført fra: Knr:0301 Gnr:227 Bnr:492

02.01.1876 – Dokumentnr: 925054 – Bestemmelse om deleforbud
Bestemmelse om bebyggelse
Bestemmelse om benyttelse
Med flere bestemmelser
Overført fra: Knr:0301 Gnr:227 Bnr:388

24.07.1876 – Dokumentnr: 925052 – Bestemmelse om bebyggelse
Bestemmelse om benyttelse
Med flere bestemmelser
Overført fra: Knr:0301 Gnr:227 Bnr:318 Snr:5 m.fl.

26.06.1919 – Dokumentnr: 912751 – Bestemmelse om bebyggelse
vedr. et skur
Overført fra: Knr:0301 Gnr:227 Bnr:388

05.11.1935 – Dokumentnr: 990895 – Bestemmelse om bebyggelse
Midlertidig dispensasjon fra bygningsloven
Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet
Overført fra: Knr:0301 Gnr:227 Bnr:318 Snr:3 m.fl.

16.01.1950 – Dokumentnr: 400640 – Bestemmelse om bebyggelse
Midlertidig dispensasjon fra Bygningsloven vedr. skur
Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet
Overført fra: Knr:0301 Gnr:227 Bnr:388

05.03.1959 – Dokumentnr: 503682 – Bestemmelse om bebyggelse
Midlertidig dispensasjon fra bygningsloven
Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet
Overført fra: Knr:0301 Gnr:227 Bnr:318 Snr:4 m.fl.

18.10.1961 – Dokumentnr: 515676 – Erklæring/avtale
Vedtak av Oslo kommunes vann- og kloakkreglement
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen
Overført fra: Knr:0301 Gnr:227 Bnr:388

06.11.1970 – Dokumentnr: 517795 – Bestemmelse om bebyggelse
Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet
Overført fra: Knr:0301 Gnr:227 Bnr:318 Snr:1 m.fl.

10.12.1970 – Dokumentnr: 519773 – Erklæring/avtale
Bestemmelser om brannvegg/-dør
Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet
Overført fra: Knr:0301 Gnr:227 Bnr:492

27.03.2023 – Dokumentnr: 323345 – Registerenheten kan ikke disponeres over uten samtykke fra rettighetshaver
Rettighetshaver: Røisland & Co Eiendomsmegling AS
Org.nr: 994 194 410
Elektronisk innsendt
———-
Prioritetsbestemmelse
Veket for: Pantedokument 2023/578684-1/200
Veket for: Registerenheten kan ikke disponeres over uten samtykke fra rettighetshaver 2023/578684-2/200
———-
Prioritetsbestemmelse
Veket for: Pantedokument 2021/559731-1/200
———-
Prioritetsbestemmelse
Veket for: Pantedokument 2023/323345-1/200
———-
Prioritetsbestemmelse
Veket for: Pantedokument 2024/1350620-1/200

05.06.2023 – Dokumentnr: 578684 – Registerenheten kan ikke disponeres over uten samtykke fra rettighetshaver
Rettighetshaver: Dnb Bank Asa
Org.nr: 984 851 006
Elektronisk innsendt
———-
Prioritetsbestemmelse
Veket for: Pantedokument 2021/559731-1/200

23.12.2025 – Dokumentnr: 1568321 – Festekontrakt – vilkår
Årlig festeavgift: NOK 1 200
Gjelder fra dato: 15/12-2025
Tomteverdi: NOK 200 000 000
Bestemmelse om festetid

05.11.1875 – Dokumentnr: 900252 – Opprettelse av matrikkelenheten
OPPRETTELSE – FRADELT FRA EN ADRESSE

21.11.1988 – Dokumentnr: 80597 – Seksjonering
Opprettet seksjoner:
Snr: 1
Formål: Næring
Sameiebrøk: 699/2970
Snr: 2
Formål: Næring
Sameiebrøk: 513/2970
Snr: 3
Formål: Næring
Sameiebrøk: 629/2970
Snr: 4
Formål: Næring
Sameiebrøk: 629/2970
Snr: 5
Formål: Næring
Sameiebrøk: 500/2970
EIENDOMMEN ER OPPDELT I 5 SEKSJONER
Gjelder denne registerenheten med flere

11.01.2023 – Dokumentnr: 36253 – Opphevelse av seksjonering
Oppheving av:
Seksjon:
Snr: 1
Formål: Næring
Sameiebrøk: 699/2970
Seksjon:
Snr: 2
Formål: Næring
Sameiebrøk: 513/2970
Seksjon:
Snr: 3
Formål: Næring
Sameiebrøk: 629/2970
Seksjon:
Snr: 4
Formål: Næring
Sameiebrøk: 629/2970
Seksjon:
Snr: 5
Formål: Næring
Sameiebrøk: 500/2970

07.08.2023 – Dokumentnr: 838308 – Sammenslåing
Sammenslått med denne matrikkelenhet:
Knr:0301 Gnr:227 Bnr:388
Sammenslått med denne matrikkelenhet:
Knr:0301 Gnr:227 Bnr:492

Utinglyste heftelser:
Kjøper er kjent med at Borettslaget vil ha legalpanterett i andelene for felleskostnader og andre krav fra borettslagsforholdet, jf. brl. § 5-20. Kjøper er gjort kjent med at det kan bli behov for tinglysing av ytterligere heftelser på Eiendommen i form av bruksretter, atkomstrettigheter mv. i forbindelse med endelig organisering og utvikling av prosjektet, og at Selger kan tinglyse nødvendig erklæringer knyttet til atkomstretter og lignende som er nødvendig eller hensiktsmessig for gjennomføringen av prosjektet, herunder bestemmelser som vedrører Borettslaget, naboforhold eller forhold pålagt av offentlig myndighet. Det kan bli aktuelt å tinglyse avtale med leverandør(er) om levering av fjernvarme.

Kjøper kan ikke motsette seg eller kreve prisavslag/erstatning for tinglysing av nødvendige erklæringer knyttet til gjennomføringen av prosjektet. Kjøper aksepterer videre at eiendommen kan påheftes nye private og offentlige rådighetsinnskrenkninger dersom offentlige myndigheter krever det.

Beliggenhet

Grünerløkka er en kreativ og livlig bydel i Oslo, som ligger rett ved Akerselva og den populære Mølleparken. Bydelen er kjent for sin brede variasjon av butikker, restauranter, kafeer og kulturtilbud, som gjør den til en populær og attraktiv bydel for mange. Grünerløkka er også et historisk område, med mange gamle fabrikker og industribygg som har blitt omgjort til leiligheter og kontorbygg. Dette gir bydelen en unik blanding av gammelt og nytt, og en særegen atmosfære som mange setter pris på.

Bydelen har også en rekke grønne områder, som Mølleparken, Birkelunden og Olaf Ryes plass, som gir deg muligheten til å nyte naturen og slappe av i grønne omgivelser. Grünerløkka har også flere populære utesteder og nattklubber, slik at du kan nyte en kveld ute med venner og familie. Grünerløkka er en levende og attraktiv bydel som passer perfekt for deg som er urban, sosial og kreativ. Her dukker det opp nye butikker, restauranter, kafeer, kulturtilbud og grønne lunger, så fort du passerer neste gatehjørne.

Tomt

Eiendommen er i dag ikke endelig arrondert og det tas forbehold om at det kan bli gjennomført ytterligere arronderinger som medfører endringer i eiendommens utstrekning og grenseforløp, og at eiendommen således kan bli både større og mindre, og/eller få en annen utforming enn den har i dag.

Regulerings- og arealplaner

Eiendommen er regulert til byggeområde for bolig/forretning eller privat tjeneste mm. (S-5123, 9.6.21), se reguleringskart og bestemmelser. Omkringliggende eiendommer er regulert til bolig. Sør/vest for eiendommen ligger Blackbox. Denne eiendommen er i dag regulert til forretning/kontor, men eiendommen blir trolig søkt omregulert i nær fremtid. Vi anbefaler alle budgivere å sette seg inn i gjeldene reguleringsbestemmelser. Se også vedlagt reguleringskart.

Pågående byggesaker i nærområdet per 24.02.2026:
Marstrandgata 8 – ombygging, utbedring og utvidelse – Black Box Teater
Saksnr: 202513741
Status: Saken er avsluttet

Marstrandgata 10 A-B – oppføring av bolig og næringsbygg
Saksnr: 202504638
Status: Under behandling

Eiendommens utgifter

Kjøper plikter å betale sin andel av fellesutgiftene for borettslaget fra overtakelse. Budsjett over fellesutgiftene stadfestes av borettslaget på ekstraordinær generalforsamling forut for overtakelse.

Fellesutgiftene består blant annet av kapitalkostnader (som omtalt ovenfor) og drifts- og vedlikeholdskostnader. Se utkast til budsjett og finansieringsplan for borettslaget inntatt som vedlegg. Størrelsen på de faktiske utgiftene avhenger blant annet av hvilke ytelser/tjenester borettslaget rekvirerer. Borettslaget vil i stor grad dele fellesutgifter med sameiet Marstrandgata 11C.

Fordeling:
Driftskostnad: kr. 1 977
TV/Bredbånd: kr. 400
Akonto varme: kr. 1 123

Estimert til kr. 3 500 per måned.

Oslo Kommune har eiendomsskatt. Marstrandgata Borettslag vil faktureres for eiendomsskatt som hjemmelshaver til eiendommen. Den enkelte andelseier er imidlertid selv ansvarlig for å dekke den andel av eiendomsskatten som knytter seg til dennes andel.
Dette kommer i tillegg til budsjetterte driftskostnader. Styret/forretningsfører vil viderefakturere eiendomsskatten til den enkelte andelseier. Det tas forbehold om endringer i offentlige skatter og avgifter. Eventuell eiendomsskatt på næringslokalene i fellesarealene vil dekkes som felleskostnader etter borettslagets fordelingsnøkkel.

Oslo Kommune har eiendomsskatt. Marstrandgata Borettslag vil faktureres for eiendomsskatt som hjemmelshaver til eiendommen. Den enkelte andelseier er imidlertid selv ansvarlig for å dekke den andel av eiendomsskatten som knytter seg til dennes andel. Dette kommer i tillegg til budsjetterte driftskostnader. Styret/forretningsfører vil viderefakturere eiendomsskatten til den enkelte andelseier. Det tas forbehold om endringer i offentlige skatter og avgifter. Eventuell eiendomsskatt på næringslokalene i fellesarealene vil dekkes som felleskostnader etter borettslagets fordelingsnøkkel.

Formuesverdi

Formuesverdien er ikke fastsatt. Formuesverdien fastsettes av Skatteetaten som tar hensyn til om boligen er en primærbolig (der boligeieren er folkeregistrert bosatt) eller sekundærbolig (alle andre boliger man måtte eie). Formuesverdien for primærboliger vil i 2023 utgjøre 25 % av den beregnede kvadratmeterprisen multiplisert med boligens areal. For sekundærboliger vil formuesverdien 2023 utgjøre 100% av den beregnede kvadratmeterprisen multiplisert med boligens areal. Se http:/www.skatteetaten.no for nærmere informasjon.

Omkostninger

I tillegg til kjøpesummen må kjøper betale:

1: Andel dokumentavgift ved overskjøting av eiendommen til borettslaget (ca. kr. 896 per kvm BRA): Kr. 55 550
2: Tinglysningsgebyr hjemmelsdokument: Kr. 545
3: Tinglysningsgebyr panterettstdokument: Kr. 545
4: Andelskapital: Kr. 5 000
5: Registrering av avtale om borett: Kr. 430
6: Transportgebyr til Utbygger: Kr. 50 000

Totale omkostninger: Kr. 112 070

Totalpris inkludert omkostninger: Kr. 8 902 070

Kjøper skal i tillegg forskuddsinnbetalte 2 måneders felleskostnader til forretningsfører ved overtakelse slik at borettslaget opparbeider seg likviditet.

Annen viktig informasjon

Om prosjektet: På Rodeløkka i Oslo utvikles et nytt og meget moderne leilighetsbygg. Eiendommen ligger i et svært populært og sentralt område mellom Grünerløkka og Carl Berner. Herfra er det kort vei til skoler, barnehager og offentlig kommunikasjon, samt nærhet til Grünerløkka med et rikt utvalg av fasiliteter og servicetilbud. Selve Rodeløkka har en tilbaketrukket beliggenhet og er et skjermet og rolig boområde.

Prosjektet vil inneholde 73 leiligheter, samt næringslokale i 1. etasje. Det vil være god variasjon av leilighetstyper som 2-roms fra 37 kvm til 4-roms leiligheter opp mot 118 kvm, enkelte med utleiemulighet. Flere av 4-romsene har inntrukket takterrasse rett ut fra leiligheten eller privat takterrasse på toppen av bygget. Det blir flotte fellesområder både på tak og i bakgård.

Adresse og matrikkelnummer
Eiendommen har fått tildelt adresse Marstrandgata 9, 11A, 11B og 11C og Stockholmgata 20. Matrikkelnr: gnr. 227 og bnr. 318, 388 og 492 i Oslo kommune. Endelig fordeling av matrikkel skjer senere.

Opprinnelig selger/utbygger
Marstrandgata 9 & 11 Prosjekt AS, org.nr. 917 761 655, er opprettet for det formål å utvikle og bygge boligene i prosjektet Marstrandgata. Selskapet er eid av blant annet Coop Norge Eiendom AS, Bonum Eiendom AS og Chrisanic AS. Eiendommen planlegges organisert som et borettslag med foreløpig
navn Marstrandgata borettslag. Utbygger, eller et selskap utpekt av Utbygger, vil stifte og tegne alle andelene i Borettslaget. Se nedenfor punktet «Marstrandgata borettslag» for nærmere informasjon om Borettslagsorganiseringen.

Hjemmelshaver til 227 og bnr. 318, 388 og 492 er Gårdreform Eiendom AS og Marstrandgata 9-11 AS. Hjemmelen til eiendommen vil overføres til Borettslaget på et senere tidspunkt.

Borettslag
Boligenhetene vil bli solgt som andelsleiligheter og organisert som et borettslag. Utbygger, eller et selskap utpekt av selger, vil stifte og tegne alle andelene i borettslaget med foreløpig navn Marstrandgata Borettslag. Endelig organisering av sameiet/borettslaget er ikke bestemt.

Utbygger tar forbehold om endelig organisering av prosjektet, herunder endring av antall boligenheter og andeler i borettslaget. Videre tar Utbygger forbehold om å etablere flere borettslag, eller at det etableres seksjoner som eies av andre privatpersoner, selskaper og/eller av andre borettslag.

Dette vil enten skje ved at borettslaget vil overta eiendomsretten til den delen av tomten som tilsvarer borettslagets eierskap Eiendommen sammen med grunnbokshjemmelen gjennom et kjøp av – og påfølgende fusjon med aksjeselskapet som eier denne tomteandelen. Fusjonen vil også kunne omfatte bygningsmassen, alternativt vil Marstrandgata 9 & 11 AS være eier av bygningsmassen frem til ferdigstillelse. Ved ferdigstillelse vil Marstrandgata 9 & 11 AS i siste nevnte tilfellet overdra den ferdig oppførte bygningsmassen til Borettslaget. Dette vil uansett skje før kjøpers overtakelse av andel. Et annet alternativ er at borettslaget kjøper tomten direkte.

Borettslagets bokførte verdi på tomt og bygningsmassen vil tilsvare markedsverdi på overdragelsestidspunktet. For bygningsmassens del vil også skattemessig inngangsverdi tilsvare markedsverdien (dersom bygningsmassen selges direkte) eller påløpte byggekostnader (dersom bygningsmassen overdras til borettslaget gjennom aksjesalg og fusjon). Dersom borettslaget overtar tomten gjennom kjøp av aksjer med etterfølgende fusjon, vil borettslagets skattemessige inngangsverdi på selve tomten imidlertid være lavere enn markedsverdi per i dag. Dette skyldes at den skattemessige inngangsverdien er videreført fra Boligtomt AS med skattemessig kontinuitet ved fusjonen nevnt ovenfor. Differansen mellom markedsverdi på tomt og skattemessig kostpris på tomt betyr at det er en latent skatt på Eiendommen. Dersom borettslaget erverver tomten gjennom et ordinært kjøp vil skattemessig inngangsverdi på selve tomten tilsvarer markedsverdi på kjøpstidspunktet.

På bakkeplan vil det bli etablert 1 næringslokale. Næringslokalet vil bli seksjonert som en egen seksjon og drevet som næringsareal med utadrettet virksomhet.

Forretningsførsel
USBL Eiendomsforvaltning AS er engasjert som forretningsfører for borettslaget. USBL har lang og solid erfaring med forretningsførsel, og vil sammen med styret sikre at borettslag får en trygg og sikker drift.

Vedtekter
Kjøper plikter å rette seg etter de til enhver tid gjeldende vedtekter for borettslaget. Foreløpige vedtekter følger som vedlegg til denne salgsoppgaven. Selger har rett til å tilpasse vedtektene frem til avholdelse av ekstraordinær generalforsamling. Selger vil innkalle til ekstraordinær
generalforsamling ca. 1 måned før overtakelse av andelene for å velge styre. Regler for styring og drift av borettslaget følger for øvrig av borettslagsloven. Det tas sikte på at borettslaget og sameiet Marstrandgata 11C i størst mulig grad deler vedtekter.

Fellesgjeld
Boligene selges uten fellesgjeld.

Forkjøpsrett
Det er ingen forkjøpsrett i borettslaget.

Forbehold
Utbyggers forbehold kansellering er frafalt og byggestart vedtatt.

Utbygger tar forbehold om endringer av opplysninger gitt i salgsmateriell og levernsebeskrivelse med hensyn til konstruksjon og materialvalg, fargevalg og arkitektoniske løsninger, herunder bl.a. mindre endringer i planløsninger. Opplysningene gitt i bilagene til kjøpekontrakten kan fravikes dersom Utbygger anser det nødvendig eller ønskelig. Det tas spesielt forbehold om endringer og justeringer som er hensiktsmessige og nødvendige for eksempel i forhold til plassering av sjakter og kanaler, herunder innkassinger av kanaler/føringer som ikke er vist på tegningene. Det presiseres at plassering av vinduer, dører, m.m. samt form på disse kan avvike noe fra tegningsgrunnlaget/bilagene til kjøpekontrakten.

Utbygger tar videre forbehold om den endelige utformingen av prosjektets utomhusanlegg. Prosjektets uteareal blir trinnvis ferdig opparbeidet. Kjøper oppfordres til å sette seg inn i utomhusplanen, og det tas uttrykkelig forbehold om at endelig tilpasning av terreng og utforming av fellesarealer og privatiserte parseller i forbindelse med utbyggingen vil føre til endringer i forhold til illustrasjoner i salgsmaterialet. Endelig utforming kan derfor avvike fra den foreløpige landskapsplanen som gjelder som bilag til kjøpekontrakten.

Kjøper aksepterer ved signering av kjøpekontrakt at Utbygger fritt kan transportere kjøpekontrakten og eventuelle senere avtaler til annet selskap i selgers konsern.

Kjøper er videre forpliktet til å godta endringer for boligen, eiendommen og prosjektet kostnadsfritt som måtte følge av krav fra Plan- og bygningsetaten eller annen offentlig myndighet samt også det som følger av generell forbeholdstekst.

Kjøper er gjort kjent med at alle 3D-presentasjoner, digitale modeller, planer, skisser, bilder i prospekt, tilvalgspresentasjon og annet salgsmateriell er av illustrativ karakter, og utarbeidet før gjennomført detaljprosjektering. Materialet kan derfor vise bygningsvolumer, innredning, beplantning og detaljer mv. som ikke inngår i avtalen.

Det tas forbehold om eventuelle feil i salgsoppgaven.

Fremdrift og ferdigstillelse

Estimert ferdigstillelse 4. kvartal 2026.

En lengre byggetid enn forventet kan medføre en senere overtakelse.

Utbygger skal med ca. 3 måneders varsel angi antatt periode for overtakelse innenfor et tidsintervall på ca. 30 dager. Tidsintervallet er kun av veiledende karakter, og utløser ikke krav om
dagmulkt ved eventuell forsinkelse.

Endelig tidspunkt for overtakelse (dato og klokkeslett) vil bli gitt med minimum 14 dagers varsel. Kopi av varseletsendes megler. Dette tidspunktet vil være en dagmulktsbelagt frist i henhold til buofl. Utbygger skal informere Kjøper dersom det kan påregnes endringer i den planlagte perioden for overtakelse, herundersom følge av endrings- eller tilleggsarbeider bestilt av Kjøper.

Dersom Utbygger oversitter avtalt overtagelsesdato i henhold til fjerde ledd ovenfor, gjelder bestemmelsene i buofl. § 18 om dagmulkt og § 19 om erstatning. Dagmulkt og/eller erstatning
som følge av forsinkelse kan settes ned dersom det ut fra omfanget av arbeidet, størrelsen av tapet og forholdene ellers ville være urimelig jf. buofl. § 23.

Budgivning

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven.
 
Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver(e). Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD knappen på finn.no, eller roislandco.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt. Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes på SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og mail kan forekomme.
 
Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling avbudrunden. I forbrukerforhold (dvs. der selger er forbruker) skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter denne fristen bør budgivere ikke sette en kortere akseptfrist enn at megler har mulighet til, så langt det er nødvendig, å orientere selger, budgivere og øvrige interessenter om bud og forbehold. Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at megleren kan avvikle budrunden på en forsvarlig måte som sikrer selger og interessenter et tilstrekkelig grunnlag for sine handlingsvalg, vil megler fraråde budgiver å stille slik frist.
 
Megler skal ikke formidle bud med forbehold om at budet eller forbehold i budet skal holdes skjult (hemmelig) for andre budgivere og interessenter.
 
Megleren vil uoppfordret gi sin vurdering av det enkelte bud overfor selger, når budet er gitt innenfor fristene som nevnt over. 
 
Megleren skal, så langt det er nødvendig og mulig, holde budgiverne skriftlig orientert om mottatte bud, herunder budets størrelse, forbehold og akseptfrist. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt. For øvrig vil megler, på forespørsel fra andre, opplyse om aktuelle bud på eiendommen, herunder relevante forbehold.
 
Kopi av budjournal skal gis til kjøper og selger utenugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Dersom det er viktig for budgiver å bevare sin anonymitet, bør budet formidles gjennom fullmektig.
 
I henhold til eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 første ledd har megler en plikt til å oppfordre oppdragsgiver (selger) til ikke å ta imot bud direkte fra budgiver, men henvise til megler. Megler oppfordrer partene til å lese retningslinjene for budgivning vedlagt i salgsoppgaven.
 
Et eventuelt bud fra selger til kjøper (såkalte «motbud»), er avtalerettslig bindende tilbud som medfører at det foreligger en avtale om salg av eiendommen dersom budet i rett tid aksepteres av kjøper.
 
Budgiverens opplysning om han er forbruker eller næringsdrivende:
Avhendingsloven ble endret med virkning fra 1. januar 2022 og innebærer blant annet at «som den er»-forbehold ikke har virkning i forbrukerkjøp, jf. avhendingsloven § 3-9 andre ledd, jf. § 1-2 tredje ledd. Med forbrukerkjøper menes en kjøper av eiendom som er en fysisk person og som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. «Som den er»-forbehold kan imidlertid fremdeles tas utenfor forbrukerkjøp. Hvorvidt eiendommen selges til en forbrukerkjøper eller ikke, kan derfor ha betydning for fordelingen av risiko mellom partene: hvis kjøperen er forbruker, bærer selger ansvaret dersom eiendommen ikke samsvarer med de krav til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-1. Hvis kjøperen er profesjonell, bærer imidlertid selger ansvaret for slike avvik bare i den grad eiendommen er i vesentlig ringere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers.
 
Budgivers opplysning om han er forbruker eller ikke, skal gis i forbindelse med formidling av budet, for eksempel ved at det i budskjemaet krysses av for om man er forbrukerkjøper eller ikke. Budgiver må informere megler om han opptrer som forbruker eller ikke-forbruker ved budgivning for at andre parter involvert i budrunden kan ta stilling til forhold av faktisk og rettslig art som er viktige i forbindelse med avtalen. Megler har begrenset mulighet til å kontrollere budgivers egenopplysning om vedkommende er næringsdrivende eller ikke, og budgiverens skriftlige opplysning om han er forbrukerkjøper eller ikke, må legges til grunn. 
 
Ved salg av en kontraktsposisjon er det merverdien, (kjøper 1s gevinst) budgiver skal legge inn bud på. Konferer megler før bud legges inn. 

Lovanvendelse

Avtalen mellom kjøper 1 (videreselgeren av kontrakten) og kjøper 2 (ny kjøper), blir regulert av avhendingsloven, kjøpsloven og forbrukerkjøpsloven.
 
Interessenter må sette seg inn i salgsoppgaven utarbeidet i forbindelse med salg av kontraktsposisjonen, samt kjøpekontrakten med tilhørende dokumenter signert av kjøper 1 og selger (utbygger), før bud inngis.
 
Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.
 
Ingen kan direkte eller indirekte erverve mer en to boligseksjoner i et boligsameie jf. eierseksjonsloven § 23. Dersom et erverv har funnet sted i strid med eierseksjonslovens regler kan Kartverket nekte overskjøting. Dersom overskjøting blir nektet, er kjøper likevel forpliktet til å gjennomføre handelen med selger, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.

Videresalg

Dette gjelder salg av en kontraktposisjon for en konkret bolig under oppføring. Ny kjøper (kjøper 2) overtar selgers (førstegangskjøpers) rettigheter og forpliktelser iht. opprinnelig kontrakt. Ved kjøp av kontraktposisjon må hovedkontrakten overtas med alle rettigheter og plikter, herunder betalingsvilkår og de lovpålagte garantier. Opprinnelig kontrakt regulerer alle forhold knyttet til leveransen av boligen. Det forutsettes at kjøper grundig har gjennomgått den opprinnelige kjøpekontrakten med tilhørende vedlegg, før bud inngis.
 
Handelen reguleres av kjøpekontrakt som inngås etter at kjøpstilbud på kontraktposisjonen er akseptert. Det tas forbehold om at utbygger aksepterer transport av opprinnelig kontrakt. Stilt garanti(er) følger boligen, og garanti(er) kan bare gjøres gjeldende av ny kjøper. Eventuelle forbehold som kjøper har tatt skal være avklart.
 
Ved signering av transportkontrakt skal kjøper av kontraktsposisjonen (kjøper 2) innbetale kjøper 1 sin allerede innbetalte 10%, merverdien (kjøper 1 sin gevinst), samt transportgebyret til utbygger. Kjøper 1 vil få tilbakebetalt sin 10% med fratrekk for meglerkostnadene ved salg. Kjøper 1 sin gevinst ved videresalget (merverdien) vil bero på meglers klientkonto frem til kjøper 2 har overtatt leiligheten og fått rettsvern for sitt erverv. Opptjente renter på merverdien tilfaller kjøper 1 (selger av kontrakten).
 
Dersom kjøper 2 er forbruker, faller pliktene hans til å betale merverdien bort dersom entreprenøren ikke ferdigstiller boligen, jf. Avhendingsloven §1-1 fjerde ledd. Kjøper 1 har likevel ikke noe ansvar for mangelfull eller forsinket levering fra selgers side, og kjøper 2 plikter å betale hele merverdien i disse tilfellene. Dette gjelder selv om mangelen er vesentlig og gir kjøper 2 rett til å heve kontrakten med selger.
 
Skulle noe virke uklart, kontakt megler.

Garantier

Garanti som Selger (utbygger) har stilt i medhold av buofl. § 12 og eventuelt § 47 kan gjøres gjeldende av Kjøper 2 som Kjøper 1 sin rettsetterfølger (jf. buofl. § 12, 6. ledd).
 
Garantien etter buofl. § 12, som minst lyder på 3% av vederlaget i perioden før overtagelse og 5 % i perioden frem til 5 år etter overtagelsen, er beregnet av opprinnelig kjøpesum mellom Selger og Kjøper 1 i henhold til kjøpekontrakt.

Hvitvaskingsreglene

Eiendomsmeglere er underlagt Lov om hvitvasking. I henhold til Lov av 01.06.18 nr. 23 om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering (Hvitvaskingsloven), er megler pliktig til å gjennomføre identitetskontroll av alle involverte parter, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art. Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen. Hvitvaskingsloven pålegger også eiendomsmegler å innhente redegjørelse av midlenes opprinnelse. Dette besvares av samtlige kjøpere herunder parter som opptrer på vegne av kjøper, ved en såkalt kundekontroll.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova eller bustadoppføringsloven kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens eller bustadoppføringsloven kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.
Ved eventuelt tilbakehold av informasjon eller mistenkelige transaksjoner, plikter eiendomsmegleren å melde fra til Økokrim. Med «mistenkelig transaksjon» menes transaksjon som mistenkes å involvere utbytte fra straffbar handling, eller som skjer som ledd i terrorfinansiering. Manglende mulighet for kundekontroll kan også være et forhold som gjør transaksjonen mistenkelig. 
 
Det anbefales at kjøper innbetaler kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon, i en samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank.
 
Selger forbeholder seg også retten til å kreve dokumentasjon av kjøpers finansiering.
 
Det kan ikke gjøres ansvar gjeldende mot meglerforetaket som følge av at meglerforetaket overholder sine plikter etter Hvitvaskingsloven. 

Personopplysningsloven

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Eier

Tom Stormyr

Jacob Stormyr

Meglers vederlag

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
 
Fastpris: kr. 49 000
Tilretteleggingsgebyr: kr. 11 900
Markedsføringspakke: kr. 17 990
Oppgjørshonorar: kr. 6 950
Oppslag eiendomsregister: kr. 762,50
 
Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.  Alle summer er inkl. mva. 

Opplysninger om oppdraget

Oppdragsnummer: 3-0027/26

Ansvarlig Megler

Martin Killi Arnesen

Dato

Sist oppdatert: 08.04.2026