Eiendommen

Knr. 301 Gnr. 207 Bnr. 458 Snr. 11

Areal og innhold

Leiligheten ligger i 7. etasje og består av følgende rom: entré, stue, kjøkken, to soverom, bad og en innvendig bod.

Fra stuen er det utgang til en sørvendt balkong på ca. 10 m².

Leiligheten disponerer en bod i kjelleren på 6 m².

Standard

Dette er en gjennomgående leilighet fra 2019, beliggende i bygningens 7. etasje. Boligen holder en gjennomført og moderne standard med enstavsparkett på gulv i alle oppholdsrom og vannbåren varme. Planløsningen er arealeffektiv med to soverom og en stor, sørvendt balkong.

Entré:
Den lyd- og brannklassifiserte entrédøren åpner til en gang som leder videre inn i leiligheten. Herfra er det direkte tilgang til kjøkken, bad og begge soverom, noe som skaper en praktisk fordeling mellom sonene i boligen. En intern bod ligger i tilknytning til entréen.

Stue:
Stuen er i en åpen løsning med kjøkkenet, og har plass til både sofagruppe og spisebord. Enstavsparketten fortsetter inn i rommet og binder sonene sammen. Store vindusflater og en balkongdør i glass slipper inn rikelig med dagslys.

Balkong:
Fra stuen er det utgang til en sørvendt balkong på rundt 10 m². Uteplassen er romslig nok for både en sofagruppe og et spisebord, og rekkverket i glass sikrer utsynet.

Kjøkken:
Kjøkkenet har en innredning med slette fronter i laminat og finer. Samtlige hvitevarer er integrerte: komfyr, platetopp, oppvaskmaskin, kjøleskap og fryser. Benkeplaten er i laminat, og det er fliser på veggen mellom benk og overskap.

Hovedsoverom:
Soverommet har plass til dobbeltseng med nattbord på begge sider, samt garderobeskap for oppbevaring.

Soverom 2:
Leilighetens andre soverom egner seg godt som barnerom, gjesterom eller kontor. Rommet har plass til seng, garderobe og en arbeidsplass ved vinduet.

Bad:
Badet er fra byggeåret 2019 og har store fliser på vegger og gulv. Rommet er utstyrt med en dusjnisje med innfellbare glassdører, vegghengt toalett og en servant med underskap, speil og belysning. Det er mekanisk avtrekk og opplegg for vaskemaskin.

Overflater:
Gulv: Enstavsparkett.
Vegger: Malte vegger.
Himling: Nedfelt himlinger.

Lagring:
Leiligheten disponerer en bod i tilknytning til leiligheten og en bod i kjelleren.

Løsøre og tilbehør

Når ikke annet er avtalt, overdras eiendommen med innredninger og utstyr som etter lov, forskrift eller annet offentlig vedtak skal følge med, jf. avhendingsloven. Det samme gjelder varig innredning og utstyr som enten er fastmontert eller er særskilt tilpasset bygningen. Loven inneholder ingen detaljert oversikt over hva som omfattes av «innredning og utstyr», og over hva som skal regnes som «fastmontert eller særskilt tilpasset». Partene kan fritt avtale hva som skal følge eiendommen ved salg. Bransjens liste over løsøre og tilbehør som skal følge med eiendommen, er en del av avtalen mellom kjøper og selger dersom ikke annet er opplyst i salgsoppgaven, kjøper har tatt forbehold i bud eller annen måte er inngått. Er ikke annet avtalt, vil løsøre og tilbehør medfølge slik dette fremkommer av avhendingsloven og bransjens tilbehørsliste inntatt i salgsoppgaven.

Det gjøres oppmerksom på at det kun er de integrerte hvitevarene på kjøkkenet som medfølger i kjøpet. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Parkering

Det medfølger ikke parkeringsplass til denne boligen.

Oppvarming

Vannbåren varme med sirkulasjonsvann og forbruksvann.

Bebyggelse

Informasjon er hentet fra vedlagte tilstandsrapport, datert 18.04.2026.

Bygning:
Boligbygg med flere boenheter fra 2019. Bygningen er oppført i 2019 og er å anse som en moderne konstruksjon. Leiligheten ligger i bygningens 7. etasje. Etasjeskillere består av betongdekker.

Vinduer:
Trelags isolerglass fra 2019.

Dører:
Lyd og brannklassifisert entrédør. Balkongdør med rammer og karm av tre med isolerglass stemplet med produksjonsår: 2019.

Balkong/terrasse:
Sørvendt balkong på ca. 10 m² i betongkonstruksjoner med adkomst/utgang fra stue. Rekkverkshøyde er målt til 1.2 meter.

VVS-installasjoner:
Rør i rørskap med ukjent drenering. Badet har sluk og membransystem.

Ventilasjon:
Lokalt ventilasjonsanlegg er plassert i intern bod. Det er mekanisk avtrekk fra badet. Kjøkkenet har mekanisk avtrekk med avtrekksvifte til felles kanal.

Tekniske detaljer:
Vannbåren varme med sirkulasjonsvann og forbruksvann.

Elektrisk anlegg: Fordelerskapet med vippebrytere og jordfeilbrytere. Anlegget er fra byggeåret.

Er alle elektriske arbeider/anlegg i boligen utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet?
– Ja Ny belysning. Dokumentasjon på utførelse.

Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 1.1.1999?
– Nei

Foreligger det kontrollrapport fra offentlig myndighet – Det Lokale Eltilsyn (DLE) eller eventuelt andre tilsvarende kontrollinstanser med avvik som ikke er utbedret eller kontrollen er over 5 år?
– Nei

Forekommer det ofte at sikringene løses ut?
– Nei

Har det vært brann, branntilløp eller varmgang (for eksempel termiske skader på deksler, kontaktpunkter eller lignende) i boligens elektriske anlegg?
– Nei

Er det tegn til at det har vært termiske skader (tegn på varmgang) på kabler, brytere, downlights, stikkontakter og elektrisk utstyr? Sjekk samtidig tilstanden på elektrisk tilkobling av varmtvannsbereder, jamfør eget punkt under varmtvannstank
– Nei

Er der synlig defekter på kabler eller er disse ikke tilstrekkelig festet?
– Nei

Er det tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette, så langt dette er mulig å sjekke uten å fjerne kapslinger?
– Nei

Finnes det kursfortegnelse, og er den i samsvar med antall sikringer?
– Ja

Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll?
– Nei

TGIU – Ikke undersøkt/utilgjengelig:

– Bad – Tilliggende konstruksjoner våtrom | Badet og våtsone grenser mot kjøkken, ikke mulig å kontrollere pga manglende adkomst.

Opplistingen over er ikke uttømmende og du oppfordres til å lese og sette deg grundig inn i alt salgsmateriell.

For ordens skyld nevner vi at TGIU står for tilstandsgrad ikke undersøkt, f.eks. fordi en del av bygget ikke har vært tilgjengelig for inspeksjon. Disse delene kan dermed ha feil eller mangler som ikke er avdekket.

Tilstandsrapporten beskriver byggverkets tekniske tilstand. Det er ikke foretatt kontroll av de elektriske installasjonene (el-takst) selv om bygningssakkyndig kan ha knyttet noen kommentarer til elanlegget ut i fra helt enkle vurderingskriterier. Siden elanlegget ikke er kontrollert er det sannsynlig at det siden kan avdekkes avvik fra dagens forskriftskrav og oppstå funksjonssvikt. Videre må kjøper være forberedt på det må foretas oppgraderinger på grunn av slitasje, fraværende vedlikehold, arbeider som er utført av ufaglærte, utidsmessighet eller tekniske løsninger som ikke holder dagens standard. I Norge er det en av oppgavene til Det lokale el-tilsynet (DLE) å foreta tilsyn av elektriske anlegg i boliger og fritidsboliger. Alle boliger skal ha periodisk kontroll hvert 20 år og hytter/fritidsboliger kontrolleres hvert 30 år. El-anlegget er en bygningsdel som er gjenstand for konstant utvikling, det må derfor påregnes at dagens anlegg ikke nødvendigvis er dimensjonert for oppgradering av kjøkken med nye elektriske apparater, rehabilitering av bad m/varmekabler eller installeringer elbillader.

Selger har i forbindelse med salget fylt ut egenerklæringsskjema som vedlagt salgsoppgaven. I skjemaet fremkommer følgende informasjon:

Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?
Ja.
Faglært arbeid:
Beskrivelse: Enkelte steder i dusjen hvor fugen begynte å bli litt slitt tok en fagperson bort fugen og fuget på nytt. Det ble også lagt ny silikon langs veggen ved slukrist.
Arbeid utført av: Shamal Bygg og håndverk.
2.1 Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet?
Nei.
2.2 Er arbeidet byggemeldt?
Nei.

Kjenner du til om det er/har vært utettheter i terrasse/garasje/tak/fasade?
Ja.
Pågående reklamasjonssak i sameiet knyttet til feil fallforhold på vår og flere balkonger i sameiet som kan gjøre at noe vann drypper ned på balkongene under. Observert noe vann fra ovenforliggende balkong, men ikke hatt noe problem med det etter utbedring fra Skanska. Styret har informert om observert lekkasje i garasjen, og har planlagt utbedring i løpet av sommeren.

Kjenner du til om det er/har vært skjeggkre i boligen?
Ja.
Har blitt observert noen få skjeggkre. Dette har blitt bekjempet av fagpersonell (PELIAS) via sameiet sin forsikring. Det er ikke observert noen i etterkant.

Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
Ja.
Faglært arbeid:
Beskrivelse: GK elektro har byttet ut sikringer i alle sikringsskap i sameiet som reklamasjonssak vinteren 2024.
Arbeid utført av: GK Elektro.
11.1 Foreligger det samsvarserklæring (i henhold til forskrift om elektriske lavspenningsanlegg)?
Ja.

Kjenner du til om det har vært utført arbeid på terrasse/garasje/tak/fasade?
Ja.
Faglært arbeid:
Beskrivelse: Referer til tidligere kommentar om utført utbedring som har blitt gjort av ovenforliggende balkong.
Arbeid utført av: Skanska.

Kjenner du til om det foreligger skaderapporter/ tilstandsvurderinger eller utførte målinger?
Ja.
Det er bestilt tilstandsrapport i forbindelse med salg av leiligheten.

Kjenner du til om det er/har vært skjeggkre i sameiet/laget/selskapet (fellesareal eller i andre boliger)?
Ja.
Det har blitt observert en skjeggkre i fellesarealet. Dette har blitt bekjempet av fagpersonell (PELIAS) via sameiet sin forsikring.

Ferdigattest

Det er utstedt ferdigattest for oppføring av boligblokk og hotellbygg med næringslokaler i 1. etasje for Dronning Eufemias gate 15-21 – Operagata 12-28, datert 10.12.2019.

At slike tillatelser/attester eksisterer gir ingen garanti for at det ikke senere er utført arbeider som ikke er byggemeldt/godkjent.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger for bygget, sist datert 13.03.2018. Det har ikke vært mulig å identifisere den aktuelle seksjonen på mottatte oversiktstegninger, og det har derfor ikke kunnet kontrolleres om dagens bruk av rommene samsvarer med det som er godkjent.

Fra kommunen kan det komme reaksjoner overfor ny eier, ved f.eks. krav om tilbakeføring eller krav om omsøking, ileggelse av overtredelsesgebyr og pålegg mv. Uavhengig av reaksjonsform fra kommunen, overtar kjøper ansvar, risiko og eventuelle konsekvenser knyttet til dette.

Adgang til utleie

Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn er ikke tillatt. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Grensen kan fravikes i vedtektene og settes til mellom 60 og 120 døgn.

Radonmåling

Leiligheten ligger i 7. etasje. I leiligheter som ligger i tredje etasje eller høyere, er det som hovedregel ikke nødvendig å måle radonverdier.

For mer informasjon om radon, se www.dsa.no/radon.

Tinglyste heftelser og rettigheter

Følgende tinglyste heftelser følger eiendommen ved salg, og ved inngivelse av bud vil disse være akseptert av budgiver/kjøper:

2019/179223-1/200 12.02.2019 SEKSJONERING
Opprettet seksjoner:
SNR: 11
Formål: Bolig
Sameiebrøk: 69/17650

Selger bærer risikoen for at kjøper kan få tinglyst skjøte uten andre heftelser enn de som det er avtalt at følger med i handelen. Gjennomføring av handelen er betinget av det ikke er tinglyst heftelser som ikke lar seg innfri/slette.

Dersom eiendommen skulle bli overbeheftet i salgsprosessen, det vil si at summen av fremtidige tinglyste heftelser overstiger den forventede salgssummen, er det en forutsetning for at handel skal kunne gjennomføres at kreditorene gir nødvendig pantefrafall. Dersom pantefrafall ikke oppnås vil handel ikke kunne gjennomføres. Skulle det bli tinglyst flere utleggspant på eiendommen, kan handel bare gjennomføres forutsatt at også eventuelle fremtidige kreditorer aksepterer å slette sitt pant uten å få full innfrielse av det underliggende kravet.

Beliggenhet

Med adresse i Operagata bor du midt i Bjørvikas pulserende byliv, med fjorden og Oslos fremste kulturarenaer som nærmeste naboer. Rett utenfor døren finner du Havnepromenaden for en løpetur langs vannkanten, og på få minutter spaserer du til både Munchmuseet og Operaen. De felles takterrassene gir en fantastisk utsikt over fjorden, Ekebergåsen og byens nye silhuett.

Hverdagen er enkel med alt du trenger i umiddelbar nærhet. Barcode-rekken byr på et spennende utvalg av restauranter, kafeer og butikker. Her finner du blant annet spisesteder som Vaaghals, og dagligvarehandelen er kun et par minutters gange fra leiligheten. For trening er SATS Bjørvika og Barry’s Barcode like i nærheten.

Området er et knutepunkt for kollektivtransport. Fra Oslo S, som er en kort spasertur unna, har du tilgang til T-bane, trikk, buss, tog og flytog. Dette gir enestående forbindelser til resten av byen og til Gardermoen. For rekreasjon i det grønne ligger Middelalderparken og Ekebergparken innen rekkevidde, og barna har kort vei til blant annet Strekkoden barnehage.

Tomt

Sameiet har en felles eiet tomt. Boligseksjonene har eksklusiv bruksrett til et gårdsrom i plan 3 og en felles takterrasse. Beboerne plikter å verne om vegetasjonen i felles utearealer. Det er ikke tillatt med lufting av hund på fellesarealene.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpssystem. Stikkledningene fra eiendommen og ut til det kommunale nettet er private, og vedlikeholdsansvaret for disse påhviler sameiet. Adkomst til eiendommen skjer via offentlig vei.

Regulerings- og arealplaner

Eiendommen er regulert til kombinert bebyggelse og anlegg (bolig, forretning, undervisning, annen offentlig eller privat tjenesteyting, kontor, bevertning) innenfor felt B4a, i henhold til detaljregulering S-4812, vedtatt 12.11.2014.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanen 2015-2030, vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg. Detaljregulering S-4812 gjelder foran kommuneplanen ved eventuell motstrid.

Eiendommen omfattes også av Kommunedelplan KDP-17 for torg og møteplasser, vedtatt 22.04.2009. Planen skal tilrettelegge for etablering og videreutvikling av torg og møteplasser i Oslos byggesone.

Eiendommen ligger i Bjørvika, som er en del av Fjordbyen og et av Oslos største byutviklingsområder. Området er under transformasjon med ny bebyggelse for bolig, næring og kultur. Det stilles strenge krav til blant annet arkitektonisk kvalitet, byrom, miljø og overvannshåndtering. Bebyggelsen i området skal danne et rolig bakteppe for Operaen.

Eiendommen berøres av følgende hensynssoner:
– Hensynssone H320_1: Stormflo. I henhold til reguleringsplan S-4812 § 3.3 skal all bebyggelse og alle konstruksjoner opp til kote + 2,5 (Oslonull) tåle springflo eller være beskyttet mot vanninntrengning av terskler opp til samme høyde.
– Hensynssone H190: Andre sikringssoner (historisk siktakse). I henhold til reguleringsplan S-4812 § 8 tillates ikke bebyggelse over kote 18,0 i sikringssonen.

Området er stadig under endring/utvikling, bygg settes opp, rehabiliteres og rives ned. Vi anbefaler derfor alle budgivere å sette seg inn i gjeldende reguleringsbestemmelser. Kopi av situasjonskart, målebrev, reguleringsplaner m/bestemmelser etc. ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler. Vi oppfordrer interessenter til å gjøre seg kjent med disse.

Eiendommens utgifter

Totale fellesutgifter er kr 5 126,45 per måned. Dette inkluderer blant annet bredbånd, TV og IP-telefoni.

Fellesutgiftene er fordelt slik:

– A konto energi: kr 828,-
– Felleskost likt: kr 865,-
– Fiberaksess: kr 49,-
– Felleskost brøk: kr 3 384,45

Posten for energi er en a-konto-betaling. Sameiet har en avtale med Techem for energitjenester, og det vil bli foretatt en avregning av faktisk forbruk mot innbetalt beløp. Avregningen skjer årlig, halvårlig eller kvartalsvis.

Ingen informasjon tilgjengelig

Det er eiendomsskatt på boliger og annen fast eiendom i Oslo kommune. Skattesatsen er: 2,35 promille for boliger og fritidsboliger. Bunnfradraget for 2025 er på inntil 4,7 millioner kroner
 
For mer informasjon rundt beregningsgrunnlaget for eiendommen, se http://www.oslo.kommune.no/skatt-og-naring/skatt-og-avgift/eiendomsskatt/eiendomsskatt
 
Informasjon om eiendomsskatt er innhentet fra eiendomsskattelistene til Oslo kommune.

Omkostninger

I tillegg til kjøpesummen må kjøper betale:
1: Dokumentavgift til staten, 2,5% av kjøpesum og leilighetens andel av eventuell fellesgjeld: Kr. 310 000 (Forutsatt salgssum: Kr. 12 400 000,00)
2: Tinglysningsgebyr skjøte: Kr. 545,-
3: Tinglysningsgebyr pant og pantattest: Kr. 545,-
 
Totale omkostninger: Kr. 311 090,-
 
Total kjøpesum inkl. gebyrer/avgifter og evt. øvrige kostnader ved kjøp til prisantydning: Kr. I tillegg kommer valgfri Boligkjøperforsikring hos HELP Forsikring AS:
 
Borettslag/aksjeleilighet: kr. 4 400,-
Selveierleilighet/rekkehus: kr. 7.900,-.
Ene-/tomannsbolig/tomt: kr. 12 200,-
 
Kjøper har også muligheten til å velge Boligkjøperforsikring PLUSS til kr. 10.700,- med et årlig abonnement på kr. 2.800,-. Se ytterligere informasjon om Boligkjøperforsikring vedlagt i salgsoppgaven.
 
Tilbud om lånefinansiering
Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner Sparebank 1 Hallingdal og Valdres. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Røisland & Co mottar et honorar for denne formidlingen.

Om sameiet / Om borettslaget

Operagata Sameie (org.nr. 923173471) er et kombinert sameie bestående av 59 seksjoner, fordelt på 54 boligseksjoner og 5 næringsseksjoner. Bebyggelsen består av to blokker. Sameiet forvaltes av OBOS Eiendomsforvaltning AS.

Fra årsmøtet 11. juni 2024 ble følgende vedtatt:

• Godkjenning av årsrapport og årsregnskap for 2023, med overføring av årets resultat til egenkapitalen.
• Godkjenning av styrehonorar på 205 000 kr for boligseksjonenes styremedlemmer.
• Valg av ett nytt styremedlem.

Sameiet har godkjent for en eventuell fremtidig installering av kameraovervåking på fellesarealer.

Boligseksjonene har tilgang til sportsboder, sykkelparkering i kjeller, et gårdsrom i 3. etasje og en takterrasse til eksklusiv bruk. Hver seksjon disponerer én bod.

Det er forbudt å røyke på fellesarealer (både inne og ute), i garasjen og utenfor hovedinnganger. Det er tillatt med gass- og elektrisk grill på balkonger og terrasser, mens kullgrill og engangsgrill er forbudt. Det er ikke tillatt å endre balkongenes utseende, for eksempel ved foliering av glass eller maling av vegger og tak. Montering av sol- og vindavskjerming krever styrets samtykke og må følge sameiets standard.

Ingen kan erverve flere enn to boligseksjoner i sameiet, i henhold til eierseksjonslovens § 23.

Det foreligger ingen forkjøpsrett på eiendommen.

Det kreves ikke styrets godkjennelse, kun eierskiftemelding.

Sameiet har ikke sikringsordning. De andre seksjonseierne har lovbestemt panterett (legalpant) i eierseksjonen for krav mot seksjonseier som følger av sameieforholdet. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver seksjon svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp på tidspunktet da tvangsdekning besluttes gjennomført.

Megler har mottatt protokoll fra årsmøtet avholdt 11. juni 2024, hvor årsregnskapet for 2023 ble godkjent. Dokumentet kan fås ved henvendelse til megler. Årets resultat ble overført til egenkapitalen. Styrehonorar for boligseksjonenes styremedlemmer ble fastsatt til 205 000 kr.

Eier forplikter seg til å gjøre seg kjent med vedtekter og eventuelle husordensregler. Kopi av disse ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Den enkelte seksjonseier er ansvarlig for innvendig vedlikehold av sin seksjon, inkludert innvendige flater på balkonger/terrasser. Ansvaret omfatter også vann- og avløpsrør innenfor seksjonens grenser, samt sikringsskap og elektrisk anlegg. Seksjonseierne må holde private balkonger/terrasser, inkludert sluk, fri for snø og blader. Beboerne har meldeplikt til styret ved lekkasjer og skader.

Det er tillatt å holde dyr i sameiet. Dyret kan forlanges fjernet dersom det er til vesentlig sjenanse for beboerne. Hund skal holdes i bånd innenfor eiendommen.

Lånebetingelser fellesgjeld

Det er pr. 28.04.2026 ingen lån registrert på sameiet.

Budgivning

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven.
 
Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver(e). Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD knappen på finn.no, eller roislandco.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt. Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes på SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og mail kan forekomme.
 
Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling avbudrunden. I forbrukerforhold (dvs. der selger er forbruker) skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter denne fristen bør budgivere ikke sette en kortere akseptfrist enn at megler har mulighet til, så langt det er nødvendig, å orientere selger, budgivere og øvrige interessenter om bud og forbehold. Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at megleren kan avvikle budrunden på en forsvarlig måte som sikrer selger og interessenter et tilstrekkelig grunnlag for sine handlingsvalg, vil megler fraråde budgiver å stille slik frist.
 
Megler skal ikke formidle bud med forbehold om at budet eller forbehold i budet skal holdes skjult (hemmelig) for andre budgivere og interessenter.
 
Megleren vil uoppfordret gi sin vurdering av det enkelte bud overfor selger, når budet er gitt innenfor fristene som nevnt over. 
 
Megleren skal, så langt det er nødvendig og mulig, holde budgiverne skriftlig orientert om mottatte bud, herunder budets størrelse, forbehold og akseptfrist. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt. For øvrig vil megler, på forespørsel fra andre, opplyse om aktuelle bud på eiendommen, herunder relevante forbehold.
 
Kopi av budjournal skal gis til kjøper og selger utenugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Dersom det er viktig for budgiver å bevare sin anonymitet, bør budet formidles gjennom fullmektig.
 
I henhold til eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 første ledd har megler en plikt til å oppfordre oppdragsgiver (selger) til ikke å ta imot bud direkte fra budgiver, men henvise til megler. Megler oppfordrer partene til å lese retningslinjene for budgivning vedlagt i salgsoppgaven.
 
Et eventuelt bud fra selger til kjøper (såkalte «motbud»), er avtalerettslig bindende tilbud som medfører at det foreligger en avtale om salg av eiendommen dersom budet i rett tid aksepteres av kjøper.
 
Budgiverens opplysning om han er forbruker eller næringsdrivende:
Avhendingsloven ble endret med virkning fra 1. januar 2022 og innebærer blant annet at «som den er»-forbehold ikke har virkning i forbrukerkjøp, jf. avhendingsloven § 3-9 andre ledd, jf. § 1-2 tredje ledd. Med forbrukerkjøper menes en kjøper av eiendom som er en fysisk person og som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. «Som den er»-forbehold kan imidlertid fremdeles tas utenfor forbrukerkjøp. Hvorvidt eiendommen selges til en forbrukerkjøper eller ikke, kan derfor ha betydning for fordelingen av risiko mellom partene: hvis kjøperen er forbruker, bærer selger ansvaret dersom eiendommen ikke samsvarer med de krav til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-1. Hvis kjøperen er profesjonell, bærer imidlertid selger ansvaret for slike avvik bare i den grad eiendommen er i vesentlig ringere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers.
 
Budgivers opplysning om han er forbruker eller ikke, skal gis i forbindelse med formidling av budet, for eksempel ved at det i budskjemaet krysses av for om man er forbrukerkjøper eller ikke. Budgiver må informere megler om han opptrer som forbruker eller ikke-forbruker ved budgivning for at andre parter involvert i budrunden kan ta stilling til forhold av faktisk og rettslig art som er viktige i forbindelse med avtalen. Megler har begrenset mulighet til å kontrollere budgivers egenopplysning om vedkommende er næringsdrivende eller ikke, og budgiverens skriftlige opplysning om han er forbrukerkjøper eller ikke, må legges til grunn. 

Lovanvendelse

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.
Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.
 
Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.
 
Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut i fra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.
 
Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.
 
Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).
 
Dersom selger anses som profesjonell part ved salg av nyoppført bolig:
Loven regulerer forhold hvor næringsdrivende er pliktig til å stille garanti ved salg av nyoppførte, ferdigstilte boliger som blir solgt innen seks måneder etter ferdigstillelse. Etter bestemmelsen i avhl. § 2-11, må næringsdrivende stille garanti for sin oppfylling av avtalen på linje med garantibestemmelsen i bustadoppføringsloven § 12.
 
Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøper menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.
 
Ingen kan direkte eller indirekte erverve mer en to boligseksjoner i et boligsameie jf. eierseksjonsloven § 23. Dersom et erverv har funnet sted i strid med eierseksjonslovens regler kan Kartverket nekte overskjøting. Dersom overskjøting blir nektet, er kjøper likevel forpliktet til å gjennomføre handelen med selger, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.

Hvitvaskingsreglene

Eiendomsmeglere er underlagt Lov om hvitvasking. I henhold til Lov av 01.06.18 nr. 23 om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering (Hvitvaskingsloven), er megler pliktig til å gjennomføre identitetskontroll av alle involverte parter, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art. Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen. Hvitvaskingsloven pålegger også eiendomsmegler å innhente redegjørelse av midlenes opprinnelse. Dette besvares av samtlige kjøpere herunder parter som opptrer på vegne av kjøper, ved en såkalt kundekontroll.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova eller bustadoppføringsloven kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens eller bustadoppføringsloven kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.
Ved eventuelt tilbakehold av informasjon eller mistenkelige transaksjoner, plikter eiendomsmegleren å melde fra til Økokrim. Med «mistenkelig transaksjon» menes transaksjon som mistenkes å involvere utbytte fra straffbar handling, eller som skjer som ledd i terrorfinansiering. Manglende mulighet for kundekontroll kan også være et forhold som gjør transaksjonen mistenkelig. 
 
Det anbefales at kjøper innbetaler kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon, i en samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank.
 
Selger forbeholder seg også retten til å kreve dokumentasjon av kjøpers finansiering.
 
Det kan ikke gjøres ansvar gjeldende mot meglerforetaket som følge av at meglerforetaket overholder sine plikter etter Hvitvaskingsloven. 
 

Personopplysningsloven

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Boligselgerforsikring

Selger har i forbindelse med salget tegnet eierskifteforsikring via Söderbrg & Partners.
 
Vedlagt denne salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema. Budgivere forplikter seg til å sette seg inn i dokumentet før bud inngis.
 
Selgers eierskifteforsikring dekker selgers ansvar for mangler ved eiendommen slik dette ansvaret er fastlagt i avhendingsloven. Forsikringsvilkårene kan fås ved henvendelse til megler. 

Boligkjøperforsikring

Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring Pluss og ordinær Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring + fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar kr 2.400,- i honorar for hver forsikringsavtale som formidles på Boligkjøperforsikring Pluss og kr 1 400,- i honorar for ordinær Boligkjøperforsikring.

Eier

Frida Galtung Døsvig Hoff

Carl Magnus Heiberg

Meglers vederlag

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
 
Provisjon: True% av total salgssum, inkludert eventuell andel fellesgjeld. 
Tilretteleggingsgebyr: kr.14.900
Visninger: kr. 2.500 pr. stk. 
Markedsføringspakke: kr. 17.990
Oppslag eiendomsregister: kr. 762,50,-
Oppgjørshonorar: kr. 6.950,-
Inneståelse- og utleggshonorar: kr. 2.500,-
 
Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg. Alle summer er inkl. mva. 

Opplysninger om oppdraget

Oppdragsnummer: 3-0052/26

Ansvarlig Megler

Anne Heidi Rødal

Dato

Sist oppdatert: 07.06.2026