Eiendommen

Knr. 301 Gnr. 12 Bnr. 3

Areal og innhold

BRA-i: 95,5 m²
BRA-e:  5 m²

Total BRA: 100,5 m²

BRA-i:
2. etasje: Entré, gang, innvendig bod, 2 bad, 2 soverom og stue med åpen kjøkkenløsning.

Heis:
Leiligheten er tilgjengelig med heis og trapp, som også går ned til bodsone og parkering i kjellerplan.

Kjellerbod:
Det medfølger en sportsbod på ca. 5 m². Sportsboder er lokalisert i egne bodsoner i kjellerplan. Skillevegger i stålnetting med hengelåsfeste på dør. Det vil kunne være begrenset lagringshøyde i sportsboder grunnet konstruksjoner og sprinkling, og det kan forekomme rørføringer på vegg. Innvendig bod i leiligheter som det fremgår av kontraktstegningene. Leilighetenes ventilasjonsaggregater er plassert i nisje i entre eller innvendige boder/vaskerom. Plassering fremgår av kontraktstegning. Aggregat i entre/gang leveres i nisje med dør. Ventilasjonsaggregat er frittstående plassert i bod, og vil kunne ha synlige rørkanaler. Det må påregnes synlige kanaler/tekniske føringer og rør på vegg og i himling i bod. Det kan forekomme inspeksjonsluke(r) i tak eller vegg. 1 LED taklampe med bevegelsessensor. Stikkontakt ved gulv iht. NEK.

Felles rom for sykkel-/hundevask:
I tilknytning til sykkelrom i kjeller er det avsatt et eget rom hvor det leveres vaskekar som kan benyttes til vask av hund og sykkel.
 
Arealbeskrivelse;
Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra opprinnelige plantegninger fra utbygger. Vi gjør oppmerksom på at det er gamle måleregler i opprinnelig kontraktstegning. Det kommer av at leiligheten som videreselges, ble kjøpt før de nye målereglene trådte i kraft (før 1/1-2024). Total BRA og BRA-i oppgitt i annonsen, er stipulert av megler utfra BRA/P-ROM i kontraktstegning og kjellerbodstørrelse. Opprinnelige areal ifølge utbyggers kontraktstegning: BRA: 95,5 m²/ P-ROM: 90,5 m².

Standard

Denne leilgheten leveres i konseptet Metro – Elegant og Urban. Konseptet er utarbeidet av Lund+Slaatto Arkitekter. Med sin urbane palett i ulike sjatteringer av grått, har Metro et elegant og kontinentalt preg. Dette er et godt valg for deg som ønsker et hjem med et tidløst urbant uttrykk, men som samtidig oppleves som personlig. For å skape den gode helheten er alle materialer og løsninger levert av anerkjente produsenter innenfor sine spesialområder. Fra kjøkkeninnredningen fra HTH via kranene fra Tapwell til Marazzi-flisene på badet er det håndplukket produkter som sikrer høy kvalitet i alle ledd.

Veggfarger: Generell: NCS S1500-N.
Master soverom: NCS 4802-B15G.
Sekundære soverom: NCS S3000-N

Innerdører, hele leiligheten (Foringer og gerikter i samme farge som dørblad): Swedoor Stable, hvit (NCS S0500-N), m/plusskarm og tetningslist.

Entré:
Leiligheten har en entré på ca. 4,3 m² og en gang på ca. 5,2 m². I entréen er det en nisje til garderobeløsning.
I tilknytning til gangen er det en innvendig bod/teknisk rom på 3 m² (inneholder sikringsskap og aggregat til ventilasjon).

Gulvflis entré: Marazzi Terratech, matt, 600mm x 600mm, farge: Polvere.

I entré leveres det LED downlights med dimmer. Downlights i gang tilbys som tilvalg. Antall etter størrelse på entre (minimum 2 stk)
Standard takhøyde er ca. 2,6 m, med unntak av baderom som har standard takhøyde på ca. 2,2 m. Det vil være redusert himlingshøyde og lokale nedforinger ned mot ca. 2,2-2,3 m i områder der dette er nødvendig for fremføring av ventilasjonskanaler og andre tekniske installasjoner. Omfang av nedsenket himling er vist på kontraktstegning. I bod vil det kunne forekomme synlige rør og kanaler. Det leveres ikke taklister. På bad leveres det glatt hvit himling. Enkelte rom, i enkelte toppleiligheter, får av konstruktive hensyn nedforet himling med ca. 2,5 m takhøyde. Det er beskrevet på kontraktstegning der dette gjelder.

Det leveres vannbåren varme i alle rom, dog ikke i boder og nisjer for ventilasjonsaggregat.

Stue og kjøkken:
Leiligheten har en stor stue på ca. 42,6 m² med åpen kjøkkenløsning og øy. Et godt kjøkken er avgjørende for god trivsel, derfor er kvalitetsprodusenten HTH valgt som leverandør i prosjektet.
Kjøkkenfronter/-dekksider/-foringer: HTH Focus, lakkfarge: Koksgrå (NCS S7500N).
Kjøkkenarmatur: Tapwell RIN184, krom.
Kjøkkenkum: Underlimt Blanco Andano 500-U. Rustfritt stål.
Grep kjøkken: Overskap: Grepsfritt med integrert LED gripelist. Underskap: Edge straight, stål.
Benkeplate kjøkken: Steinkompositt: Caesarstone, Clamshell-
Forkantslist på kjøkkenventilator: Sølvgrå.

Kjøkken leveres slik det fremgår av kontraktstegning. Det vil bli utarbeidet eget kjøkkentegninger.

Overskap på kjøkken leveres ekstra høye (86,4 cm). Foring til tak i MDF i farge iht. valgt interiørkonsept. Dempere på alle skapdører og skuffer. Kildesortering i 80 cm bred skuff under vask, med mulighet for 6 fraksjoner. Der det ikke er plass til 80 cm avfallsskuff, leveres ekstra beholdere montert i bod eller annet egnet sted i leiligheten. Malte vegger mellom over- og underskap.

Det leveres underlimt rektangulær vask i rustfritt stål i interiørkonsept med benkeplate i komposittstein, hull til kjøkkenarmatur i benkeplaten. Ved
interiørkonsept med laminat benkeplate leveres matt sort underlimt vask med hull til kjøkkenarmatur.
Ettgreps kjøkkenarmatur type Tapwell RIN184 m/avstegning for oppvaskmaskin, i utførelse iht. valgt interiørkonsept.

Stuss og avløp for oppvaskmaskin. Avtrekk fra kjøkkenventilator med kullfilter, type Røroshetta Crystall 1160 med sølvgrå eller sort forkantlist iht. valgt konsept. Ventilator monteres under overskap. Enkelte leiligheter leveres med Røroshetta One koketopp med integrert benkeventilator, kfr. kontraktstegning.

Det leveres hvitevarepakke fra Siemens bestående av innbyggingsovn med pyrolyse, 60 cm induksjonstopp, integrert kombiskap og oppvaskmaskin.

Balkong:
Denne leiligheten har en sørvendt balkong på hele 12,5 m². Ifølge simulator er det det sol fra rundt 08:30 til 12-tiden. Etter et lite opphold, kommer solen tilbake rundt 15:30-tiden og forsvinner til slutt rundt 20-tiden. Oppgitte tider er midtsommers. Avvik kan forekomme.

Balkonger og terrasser leveres med tremmegulv (terrassedekke i tre). Klart glassrekkverk over en lav teglbrystning på utside av balkong, platekledt mot innsiden av balkongen og u-profil håndløper på toppen av glasset. Det leveres typisk 1 stk. LED utelampe med dobbel stikkontakt, og bryter på innsiden. Antall på større takterrasser avklares av ARK og fremgår på elektrotegning. Undersiden av balkongen er i betong. Vannuttak ved hvert hovedinngangsparti og på takterrasser. Inspeksjonsluke på innsiden av veggen for godkjent fuktsikring.

Bad:
Leiligheten har 2 bad, på hhv. 5,2 og 3,3 m².
Innredning bad: INR type Viskan Grip eller spesialtilpasset innredning, matt hvit. Porselenservant eller spesialtilpasset benkeplate med nedfelt servant i hvit utførelse.
Servantarmatur, bad og WC: Tapwell EVM071, krom
Dusjarmatur, bad: Tapwell TVM7200, krom
Profiler/håndtak på dusjdører: Krom
Dusjvegger: Klart glass, krom
Toalettflusher: Geberit Sigma 30, krom
Gulvflis, bad: Marazzi Terratech, matt, 600mm x 600mm, 50mm x 50mm i dusjsone, farge: Polvere
Veggflis, bad: SistemS, matt, 600mm x 600mm, farge: Cenere.

Bad leveres som ferdige typegodkjente/prefabrikkerte baderomsmoduler.

LED Downlights i himling, med dimmer på vegg. Antall avhengig av størrelse på rommet. Pop-down sprinklerhode.
Baderomsinnredning leveres med heldekkende hvit servant med rette kanter eller spesialtilpasset hvit topp med integrert servant.
Servantskap med skuffer med demping. Type: INR Viskan Grip eller spesialtilpasset servantskap i farge iht. valgt interiørkonsept i ulike dimensjoner som indikert på kontraktstegning.
Rundt speil med integrert lys.
Ett-greps servantbatteri, Tapwell EVM071, med tilhørende Tapwell bunnventil. Farge iht valgt interiørkonsept.
Trykk- og termostatstyrt dusjarmatur, type Tapwell TVM7200, farge iht. valgt interiørkonsept.
Rette dusjvegger i klart glass med profiler og fingerhull/knott for åpning av dusjdør. Farge på profiler og fingerhull/knott iht. valgt interiørkonsept.
Vegghengt WC type Villeroy & Boch Subway 2.0 Compact i hvit porselen med softclose-funksjon og Geberit Sigma 30 flusher med vannsparende funksjon. Utførelse flusher iht. interiørkonsept. Sisterne er plassert i vegg, med unntak av enkelte bad, hvor sisternekassen er flislagt på toppen (se kontraktstegning).
Det leveres 900 mm slukrenne med flislagt rist i dusj. Det leveres ikke toalettrullholder, håndklestang og knagger.

I bad der det er vist mulighet for vaskemaskin leveres kran og avløp for tilkobling av vaskemaskin, kfr. kontraktstegning.
Det leveres spikerslag på utvalgte områder og bak speil for montering av hyller/skap på baderom.
Fordelingsskapets dør kles med samme flis som veggflis eller leveres lakkert i tilsvarende farge som veggflis i valgt interiørkonsept.
Det leveres fliser på gulv. Størrelse 60 cm x 60 cm. I dusjsone, som har tydelig skrått fall mot slukrenne for bedre vannhåndtering, leveres det det 5 cm x 5 cm i samme flistype. Vegger flislegges med fliser størrelse 60 cm x 60 cm. Farge på flis iht. valgt interiørkonsept.

Valgte flisserier for prosjektet er Marazzi Terratech på gulv og Marazzi SistemS på vegg.

Soverom:
Hovedsoverommet er på behagelige 15,3 m².
Soverom 2 er på 10,4 m².

Det leveres ikke garderobeskap eller garderobeinnredning. I enkelte leiligheter følger skyvedørsfronter. Der dette gjelder, er denne tegnet med heltrukne streker på kontraktstegning.

Utvendig screens:
Det leveres screens på alle vinduer i mot øst i stuen.
Det leveres screens på soverom 2.
Det leveres screens på soverom 1 (kun vindu mot øst).

Se vedlagte oversikt over leveranse på screens i salgsoppgaven.

Tilvalgsmuligheter

Leiligheten leveres med standardleveranse og konseptet: «Metro – Elegant og urban».

Det er ikke mulig å gjøre tilvalg i leiligheten da frister er utløpt.

Parkering

Det medfølger én parkeringsplass i garasjeanlegg. Garasjeandelen gir rett til å disponere en biloppstillingsplass inkl. klargjøring for ladesøyle til el-bil i garasjeeiendommen. Garasjeeiendommen er planlagt organisert som en tilleggsdel til leiligheten eller en ideell andel i en næringsseksjon.

Driftskostnad for parkeringsplass ca. kr. 200 per måned.

Garasjekontrakt ligger vedlagt i denne salgsoppgaven.

Det er ikke endelig bestemt om parkeringsanlegget blir skilt ut som et eget gårds- og bruksnummer (anleggseiendom), eller om det skal inngå i eierseksjonssameiet.
Avhengig av valgt organisering av kjellereiendommen kan sameiet få rettigheter og plikter til bruk av og adkomst til arealer i kjellereiendommen. Iht. reguleringsbestemmelsene skal tilstøtende eiendommer ved fremtidig utvikling knytte seg til prosjektets innkjøring fra Griniveien. Utbygger vil utarbeide avtale med aktuelle naboer om rettigheter og plikter dersom dette skjer før ferdigstillelse av Røa X.

Oppvarming

Boligene leveres med termostatstyrt vannbåren gulvvarme med jordvarme i alle rom bortsett fra bod. Dette gjelder også på baderom og WC. Dette er komfortvarme og man bør regne med at justeringer av varmen tar lengre tid enn ved elektrisk oppvarming.

Energimerke

Skanska Eiendomsutvikling har valgt å BREEAM-sertifisere alle sine boligprosjekter. Det legges dermed vekt på å oppnå gode miljøkvaliteter i prosjektet, både planlegging, ved utførelse og ved materialvalg. Det etterstrebes bruk av materialer og produkter som er fremstilt med forsvarlig energibruk og lite forurensning. Røa X planlegges BREEAM-sertifisert til Very Good. Generelt vil leilighetene få energiattest med oppvarmingskarakter grønn og energikarakter B, avvik kan forekomme for enkelte leiligheter. Ingen leiligheter vil få svakere energikarakter enn C. Energimerking utføres av selger og må foreligge for å få utstedt ferdigattest. I denne beskrivelsen er gjeldende energimerkeordning lagt til grunn. Denne er under revisjon.

Det leveres anlegg for balansert ventilasjon med varmegjenvinning, med eget aggregat for hver leilighet. Kullfilter på kjøkkenventilator. Avtrekk kjøkken og bad via avtrekksventiler. Avtrekk fra øvrige rom via spalte under dør, eller ventil i vegg. Aggregat plasseres i bod eller annet egnet sted i leiligheter, kfr. kontraktstegninger. I leiligheter med aggregat i entre/gang vil det leveres i nisje med dør. I bod vil rørføringer ut av aggregat kunne få synlige kanaler. Luftinntak i fasade og avkast over tak.

Ferdigattest

Utbygger skal fremskaffe ferdigattest for boligen. Kjøper er kjent med at slik ferdigattest normalt vil foreligge først en god stund etter overtagelse. Dersom ferdigattest ikke foreligger, gjennomføres overtagelsen mot midlertidig brukstillatelse.

Kjøper kan ikke nekte overtagelse ved manglende ferdigattest, dersom midlertidig brukstillatelse foreligger. 

Adgang til utleie

Leiligheten kan leies ut i sin helhet.

Tinglyste heftelser og rettigheter

Utinglyste heftelser
Kjøper kan ikke motsette seg eller kreve prisavslag/erstatning for tinglysing av nødvendige erklæringer knyttet til gjennomføringen av prosjektet. Kjøper aksepterer videre at eiendommen kan påheftes nye private og offentlige rådighetsinnskrenkninger dersom o?entlige myndigheter krever det.

Følgende heftelser skal tinglyses:
Det følger av reguleringsbestemmelsene for eiendommen (S-4110, 22.09.2004) at alle eiendommer innenfor reguleringsplanens felt A9-A12 skal ha felles adkomst fra Griniveien, dersom ikke adkomst er sikret på annen måte. Det foreligger planer for utbygging av naboeiendommen gnr. 11 bnr. 66 og gnr. 32 bnr. 627, og det vil i så tilfelle bli tinglyst følgende rettigheter på Eiendommen:
• Adkomstrett til gnr. 11 bnr. 66 og gnr. 32 bnr. 627 gjennom garasjekjelleren via felles innkjøring fra Griniveien, med tilhørende bestemmelser om fordeling av ansvar og driftskostnader.
• Rett til å utføre nødvendige byggearbeider frem til felles tomtegrense under terreng samt utføre nødvendige arbeider på Eiendommen (kjellervegg) for å etablere kjøreadkomst mellom garasjekjelleren og kjeller under gnr. 11 bnr. 66 og gnr. 32 bnr. 627.

Tilsvarende reguleringsbestemmelse gjelder også for naboeiendommene gnr. 11 bnr. 60 og reguleringsplanens A12. Selger er ved avtaleinngåelse ikke kjent med utbyggingsplaner for disse eiendommen. Dersom det iverksettes utbyggingsplaner på disse eiendommene i byggeperioden forbeholder Utbygger seg retten til å inngå og tinglyse tilsvarende avtaler for disse eiendommene.

Avtaler vedrørende adkomst til naboeiendommer, på bakkeplan eller gjennom garasjekjeller, som er inngått av utbygger av sameiets eiendom før seksjonseiernes overtakelse er forpliktende for sameiet, og sameiet har ikke krav på økonomisk vederlag fra utbygger.

Næringslokalene vil få sikret bruk av uteareal i tilknytning til lokalet. Denne retten kan bli seksjonert som tilleggsdel eller tinglyst som bruksrett.

Beliggenhet

Røa er et område folk gjerne flytter til, men motvillig flytter fra. Beliggenheten bidrar til dette. Kort reisevei til jobben, enten den er i Oslo sentrum eller i Bærum, gjør det bekvemt å bo på Røa. Nærheten til Sørkedalen og Bogstadvannet gjør det enkelt å leve et aktivt liv med flotte naturopplevelser. På Røa Senter, som ligger rett over veien, finner du alt fra hyggelige butikker og kafeer til frisør og legesenter. I motsatt retning ligger Røa Torg med Vinmonopol, flere butikker, restauranter og kafeer. Et treningssenter og Røa Bad ligger kun et par minutter unna til fots, og det samme gjør spesialbutikker for dyreutstyr, sport og jernvare.

Tar du T-banen mot Stortinget, møtes du av storbylivet i løpet av femten minutter. Setter du deg på sykkelen, er du ved Bogstadvannet etter like lang tid. Bogstadvannet er en god grunn i seg selv til å flytte til Røa. Her finner du alt fra stille viker med bare fuglesang som selskap til badeplasser med barnelatter. Og om vinteren er det verdens vakreste snarvei på ski.

Tomt

Foreløpig utomhusplan er inntatt i prospektet. Arealet mellom byggene opparbeides med grønne soner, sykkelparkering, oppholdssoner med benker, lekeapparater og gangareal med fast og gruset dekke. Utomhusplanen er en illustrasjon og enkelte endringer i utforming og materialvalg må påregnes. Utomhusarealene vil ferdigstilles samtidig med ferdigstillelsen av prosjektet for øvrig, alternativt ved egnet årstid.

Regulerings- og arealplaner

Eiendommen utgjør felt A10 og del av A11 i reguleringsplanen S-4110, vedtatt 22.09.2004. Reguleringsbestemmelser og reguleringskart ligger som vedlegg til denne salgsoppgaven. Eiendommen er regulert til; byggeområde for bolig, forretning, kontorer, offentlig bygninger, allmennyttig formål, herberge og bevertningssteder.
Rammetillatelsen er gitt, se sak på saksinsyn 2020018433. Det gjøres oppmerksom på at det foreligger klager til prosjektets rammetillatelse som er til behandling hos Statsforvalteren. Eiendommen på hjørne mot Griniveien /Vækerøveien (det gule huset) gnr. 12, bnr. 34 er regulert til spesialområde – bevaring.

Vest for prosjektet felt A9 gnr. 11 bnr. 66 og gnr. 32 bnr. 627 ligger i dag et næringsbygg. Eier har søkt om oppføring av et kombinert nærings-/leilighetsbygg på 4+1 etasjer, se sak på saksinnsyn.

Gjeldende reguleringsplan tillater bebyggelse i tre etasjer pluss inntrukken toppetasje på eiendommen gnr. 11 bnr. 60 (naboeiendommen, Vækerøveien 201B), og i inntil 4 etasjer pluss inntrukket toppetasje på et mulig fremtidig lokk over T-banesporet.

Eiendommens utgifter

Stipulerte felleskostnader for denne leiligheten, iht. prislisten er kr. 5 561 per måned. I tillegg kommer driftskostnad for parkeringsplass (ca. kr. 200,- pr. måned). Totale stipulerte felleskostnader utgjør kr. 5 761.

Fordelt følgende, iht. budsjettforslag:
Felleskostnader bolig kvm/BRA kr 38,00 Eierbrøk
Akonto energi – oppvarming og varmt tappevann kvm/BRA kr 15,00
Digital-tv / bredbånd pr seksjon kr 499
Parkering pr plass kr 200

Dette er et forslag til driftsbudsjett for normaldrift av sameiet i 1 år, basert på stipulerte inntekter og kostnader. Budsjettet er utarbeidet av OBOS basert på opplysninger om eiendommen gitt av selger/utbygger og normtall fra tilsvarende eiendommer. Det tas forbehold om oppgitte arealer, antall leil. og øvrige opplysninger om prosjektet som kan endre forutsetningene for budsjettforslaget. Det tas forbehold om stipulerte inntekter og kostnader da styret vil kunne endre budsjettet og inngå avtaler som vil tilføre boligselskapet andre eller større kostnader. Endelig fastsettelse av budsjett og nivå på felleskostnader vil bli foretatt av styret i boligselskapet. Normalt prisstigning fra første gangs salg til overtagelse må påregnes.

Felleskostnader dekker bl.a. kommunale avgifter, vaktmester/renhold, internett, a konto fjernvarme, honorar til styret, forretningsførsel, bygningsforsikring (ikke innbo), fellesstrøm, vedlikeholdsfond og lignende, basert på et foreløpig budsjett utarbeidet av forretningsfører. Kostnader til drift av realsameienes utomhusareal og parkeringskjeller belastes også via sameiets felleskostnader.

I tillegg til felleskostnader vil det påløpe andre løpende kostnader som for eksempel strømforbruk i den enkelte leilighet, innboforsikring, mm.

Kostnader med eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, skal fordeles mellom sameierne etter sameiebrøken med mindre særlige grunner taler for å fordele kostnadene etter nytten for den enkelte bruksenhet eller etter forbruk. Normalordningen er at eierbrøken fordeles etter bruksareal (BRA). Kjøper er forpliktet til å betale sin andel av eierseksjonssameiets felleskostnader. Selger forplikter seg til å betale løpende fastsatte felleskostnader og stiftelsesomkostninger for usolgte enheter.

Det er Eiendomsskatt i Oslo Kommune. Oslo kommune fastsetter endelige kommunale avgifter (inkl. eiendomsskatt) og det tas derfor forbehold om dette. Kommunale avgifter vil ligge i felleskostnadene.

Formuesverdi

Formuesverdien er ikke fastsatt. Formuesverdien fastsettes av skatteetaten som tar hensyn til om boligen er en primærbolig (der boligeieren er folkeregistrert bosatt) eller sekundærbolig (alle andre boliger man måtte eie). Formuesverdien for primærboliger vil i 2023 utgjøre 25 % av den beregnede kvadratmeterprisen multiplisert med boligens areal. For sekundærboliger vil formuesverdien 2023 utgjøre 100 % av den beregnede kvadratmeterprisen multiplisert med boligens areal.

Se http:/www.skatteetaten.no for nærmere informasjon.

Omkostninger

I tillegg til kjøpesummen må kjøper betale:
1: Dokumentavgift til staten (2,5% av andel tomteverdi): Kr. 99 300
2: Tinglysningsgebyr skjøte: Kr. 500
3: Tinglysningsgebyr pant: Kr. 500
4: Transportgebyr til utbygger: Kr. 40 000
 
Totale omkostninger: Kr. 140 300
 
Total kjøpesum inkl. gebyrer/avgifter og evt. øvrige kostnader: Kr. 14 590 300

Ved overtakelse vil forretningsfører kreve inn startkapital til sameiet, 3 x månedlige felleskostnader.

Innbetaling av kjøpesum og omkostninger deles opp i to innbetalinger:

1: Kontant ved kontraktsignering (allerede innbetalt 10%, merverdi for kontraktposisjonen, og transportgebyr til utbygger): Kr. 250 000 + 1 150 000 + 40 000 (Totalt Kr. 1 440 000)

Første delinnbetaling må være fri egenkapital da det ikke er mulig å få sikkerhet i boligen ved delinnbetaling 1. Alternativt må det avklares med banken før bud inngis at det kan tas sikkerhet i en annen bolig ved delinnbetaling 1.

2: Betaling i forkant av overtagelse (resterende kjøpesum og omkostninger iht. kjøpekontrakt) totalt: Kr. 13 050 000 + 100 300 (Totalt Kr. 13 150 300)

Annen viktig informasjon

Bebyggelse:
Røa X vil bestå av 56 boligseksjoner, 2 næringsseksjoner for næringsvirksomhet, samt 2-4 seksjoner (næringsseksjoner) for boder. Bebyggelsen er fordelt på 4 bygg, i tillegg til garasjeanlegg og bodareal under bakken.

I prosjektet inngår to næringslokaler for utadrettet virksomhet. Det må påregnes aktivitet i forbindelse med næringslokalene. Det kan forekomme en del tilpasninger på næringsdelen som f. eks. endret inngangsparti/vinduer o.l. Virksomheten i næringsseksjonen skal drives etter de til enhver tid gjeldende o?entlige bestemmelser, herunder bestemmelser om lukketid. Virksomheten i næringsseksjonen skal uansett utøves på en måte som hensyntar boligseksjonene. Næringseier/leietaker skal ha rett til sedvanlig skilting på fasader med mer. Skilting skal ikke utføres på en måte som hindrer lys og utsikt for boligene eller på annen måte er til ulempe for boligene. Selger kan uten videre varsel også søke omgjøring av næringsarealet til boligformål, eller omvendt. Det forventes også å bli utadrettet næringsvirksomhet i det gamle huset som blir relokert til passasjen vest for bebyggelsen. Dette er planlagt fradelt som egen grunneiendom, som ikke blir en del av sameiet.

Selger av prosjektet:
Skanska Eiendomsutvikling AS org.nr. 979 476 256 er eier og Selger av prosjektet.

Hjemmelshaver
Skanska Norge AS er registrert som hjemmelshaver til gnr. 12 bnr. 646, 625 i Oslo Kommune. Vækerøveien 203 ANS, et selskap eid av Skanska Norge AS, er registrert som hjemmelshaver til gnr. 12 bnr. 3, 7, og gnr. 11 bnr. 7 i Oslo Kommune.

Forvaltning, drift og vedlikehold:
Selger har på vegne av eierseksjonssameiet, inngått bindende forretningsføreravtale vedrørende løpende forvaltning, stifting, utarbeidelse av budsjett og vedtekter med Obos Eiendomsforvaltning AS.

Fremdrift og ferdigstillelse

Planlagt ferdigstillelse er i tidsrommet 16.02.2026 – 16.05.2026 for bygg C og D, og i tidsrommet 07.04.2026 – 07.07.2026 for bygg A og B.

Senest 10 uker før ferdigstillelse av eiendommen skal Utbygger gi kjøper skriftlig melding om endelig overtakelsesdato. Utbygger vil innkalle til en forhåndsbefaring to-fire uker før overtakelse der det vil føres protokoll over eventuelle gjenstående punkter. Hver kjøper vil ved overtagelse få tilgang til FDV- dokumentasjon.

Utbygger skal innen rimelig tid varsle kjøper dersom det oppstår forhold som vil medføre at han blir forsinket med sin utførelse. Utbygger har rett til tilleggsfrist dersom vilkårene som nevnt i buofl. § 11 er oppfylt.

Budgivning

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven.
 
Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver(e). Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD knappen på finn.no, eller roislandco.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt. Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes på SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og mail kan forekomme.
 
Megler er forpliktet til å legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må ethvert bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter fra budet er mottatt av megler, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp. Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl.12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.
 
I henhold til eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 første ledd har megler en plikt til å oppfordre oppdragsgiver (selger) til ikke å ta imot bud direkte fra budgiver, men henvise til megler. Megler oppfordrer partene til å lese retningslinjene for budgivning vedlagt i salgsoppgaven.
 
Et eventuelt bud fra selger til kjøper (såkalte «motbud»), er avtalerettslig bindende tilbud som medfører at det foreligger en avtale om salg av eiendommen dersom budet i rett tid aksepteres av kjøper.
 
Budgiverens opplysning om han er forbruker eller næringsdrivende:
Avhendingsloven ble endret med virkning fra 1. januar 2022 og innebærer blant annet at «som den er»-forbehold ikke har virkning i forbrukerkjøp, jf. avhendingsloven § 3-9 andre ledd, jf. § 1-2 tredje ledd. Med forbrukerkjøper menes en kjøper av eiendom som er en fysisk person og som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. «Som den er»-forbehold kan imidlertid fremdeles tas utenfor forbrukerkjøp. Hvorvidt eiendommen selges til en forbrukerkjøper eller ikke, kan derfor ha betydning for fordelingen av risiko mellom partene: hvis kjøperen er forbruker, bærer selger ansvaret dersom eiendommen ikke samsvarer med de krav til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-1. Hvis kjøperen er profesjonell, bærer imidlertid selger ansvaret for slike avvik bare i den grad eiendommen er i vesentlig ringere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers.
 
Budgivers opplysning om han er forbruker eller ikke, skal gis i forbindelse med formidling av budet, for eksempel ved at det i budskjemaet krysses av for om man er forbrukerkjøper eller ikke. Budgiver må informere megler om han opptrer som forbruker eller ikke-forbruker ved budgivning for at andre parter involvert i budrunden kan ta stilling til forhold av faktisk og rettslig art som er viktige i forbindelse med avtalen. Megler har begrenset mulighet til å kontrollere budgivers egenopplysning om vedkommende er næringsdrivende eller ikke, og budgiverens skriftlige opplysning om han er forbrukerkjøper eller ikke, må legges til grunn. 
 
Ved salg av en kontraktsposisjon er det merverdien, (kjøper 1s gevinst) budgiver skal legge inn bud på. Konferer megler før bud legges inn. 

Lovanvendelse

Avtalen mellom kjøper 1 (videreselgeren av kontrakten) og kjøper 2 (ny kjøper), blir regulert av avhendingsloven, kjøpsloven og forbrukerkjøpsloven.
 
Interessenter må sette seg inn i salgsoppgaven utarbeidet i forbindelse med salg av kontraktsposisjonen, samt kjøpekontrakten med tilhørende dokumenter signert av kjøper 1 og selger (utbygger), før bud inngis.
 
Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.
 
Ingen kan direkte eller indirekte erverve mer en to boligseksjoner i et boligsameie jf. eierseksjonsloven § 23. Dersom et erverv har funnet sted i strid med eierseksjonslovens regler kan Kartverket nekte overskjøting. Dersom overskjøting blir nektet, er kjøper likevel forpliktet til å gjennomføre handelen med selger, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.

Videresalg

Dette gjelder salg av en kontraktposisjon for en konkret bolig under oppføring. Ny kjøper (kjøper 2) overtar selgers (førstegangskjøpers) rettigheter og forpliktelser iht. opprinnelig kontrakt. Ved kjøp av kontraktposisjon må hovedkontrakten overtas med alle rettigheter og plikter, herunder betalingsvilkår og de lovpålagte garantier. Opprinnelig kontrakt regulerer alle forhold knyttet til leveransen av boligen. Det forutsettes at kjøper grundig har gjennomgått den opprinnelige kjøpekontrakten med tilhørende vedlegg, før bud inngis.
 
Handelen reguleres av kjøpekontrakt som inngås etter at kjøpstilbud på kontraktposisjonen er akseptert. Det tas forbehold om at utbygger aksepterer transport av opprinnelig kontrakt. Stilt garanti(er) følger boligen, og garanti(er) kan bare gjøres gjeldende av ny kjøper. Eventuelle forbehold som kjøper har tatt skal være avklart.
 
Ved signering av transportkontrakt skal kjøper av kontraktsposisjonen (kjøper 2) innbetale kjøper 1 sin allerede innbetalte 10%, merverdien (kjøper 1 sin gevinst), samt transportgebyret til utbygger. Kjøper 1 vil få tilbakebetalt sin 10% med fratrekk for meglerkostnadene ved salg. Kjøper 1 sin gevinst ved videresalget (merverdien) vil bero på meglers klientkonto frem til kjøper 2 har overtatt leiligheten og fått rettsvern for sitt erverv. Opptjente renter på merverdien tilfaller kjøper 1 (selger av kontrakten).
 
Dersom kjøper 2 er forbruker, faller pliktene hans til å betale merverdien bort dersom entreprenøren ikke ferdigstiller boligen, jf. Avhendingsloven §1-1 fjerde ledd. Kjøper 1 har likevel ikke noe ansvar for mangelfull eller forsinket levering fra selgers side, og kjøper 2 plikter å betale hele merverdien i disse tilfellene. Dette gjelder selv om mangelen er vesentlig og gir kjøper 2 rett til å heve kontrakten med selger.
 
Skulle noe virke uklart, kontakt megler.

Garantier

Garanti som Selger (utbygger) har stilt i medhold av buofl. § 12 og eventuelt § 47 kan gjøres gjeldende av Kjøper 2 som Kjøper 1 sin rettsetterfølger (jf. buofl. § 12, 6. ledd).
 
Garantien etter buofl. § 12, som minst lyder på 3% av vederlaget i perioden før overtagelse og 5 % i perioden frem til 5 år etter overtagelsen, er beregnet av opprinnelig kjøpesum mellom Selger og Kjøper 1 i henhold til kjøpekontrakt.

Hvitvaskingsreglene

Eiendomsmeglere er underlagt Lov om hvitvasking. I henhold til Lov av 01.06.18 nr. 23 om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering (Hvitvaskingsloven), er megler pliktig til å gjennomføre identitetskontroll av alle involverte parter. Hvitvaskingsloven pålegger blant annet eiendomsmegler å innhente redegjørelse av midlenes opprinnelse. Dette besvares av samtlige kjøpere herunder parter som opptrer på vegne av kjøper, ved en såkalt kundekontroll. Ved eventuelt tilbakehold av informasjon eller mistenkelige transaksjoner, plikter eiendomsmegleren å melde fra til Økokrim. Med «mistenkelig transaksjon» menes transaksjon som mistenkes å involvere utbytte fra straffbar handling, eller som skjer som ledd i terrorfinansiering. Manglende mulighet for kundekontroll kan også være et forhold som gjør transaksjonen mistenkelig. 
 
Det anbefales at kjøper innbetaler kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon, i en samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank.
 
Selger forbeholder seg også retten til å kreve dokumentasjon av kjøpers finansiering.
 
Det kan ikke gjøres ansvar gjeldende mot meglerforetaket som følge av at meglerforetaket overholder sine plikter etter Hvitvaskingsloven. 
 

Personopplysningsloven

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Eier

Thom Christian Steen

Meglers vederlag

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: kr. 52 900
Markedsføringspakke: kr. 17 650
Oppgjørshonorar: kr. 6 950
Inneståelse- og utleggshonorar: kr. 2 500
Oppslag eiendomsregister: kr. 700
 
Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg. 

Opplysninger om oppdraget

Oppdragsnummer: 3-0195/24

Ansvarlig Megler

Martin Killi Arnesen

Dato

Sist oppdatert: 27.01.2025