Innhold

Totalt bruksareal BRA: 65 kvm
BRA-i: 60 kvm
BRA-e: 5 kvm
 
Arealbeskrivelse;
Arealet er beregnet ut fra Norsk standard NS 3940:2023. BRA-i: Internt arealet innenfor boligens omsluttende vegger, inkludert sjakt. BRA-e: Eksternt areal som boligen har eksklusiv bruksrett til, men som ikke ligger i boligen, f.eks. kjellerbod. BRA-b: Areal for innglasset balkong med veggareal. Total BRA = Summen av BRA-i, BRA-e og BRA-b. TBA er areal på terrasse og balkong. Arealet oppgis ved salg, men inngår ikke i BRA. Oppgitt romareal er netto romareal. De oppgitte arealer er å betrakte som cirka-arealer. Partene har ingen krav mot hverandre dersom arealet skulle vise seg å være 5 % mindre / større enn det oppgitte areal.

Matrikkel

Knr. 301 Gnr. 225 Bnr. 407

Om prosjektet

Over Torshov består av lyse, luftige selveierleiligheter med gjennomtenkte planløsninger. Her får du moderne komfort i en urban beliggenhet, med flotte fasiliteter som en stor felles takhage, heis og sykkelparkering. Fra takhagen vil du se hvor nært på Oslo sentrum det nye hjemmet ditt faktisk ligger. Byen vil bokstavelig talt ligge for dine føtter. Her vil du bo tett på det urbane og det pulserende livet. På noen minutter til fots er du i Oslos mest levende bydel, i motsatt retning ligger Torshovdalen bare noen meter unna. Her venter et stort parkområde på nærmere 200 mål hvor du virkelig kan finne roen – året rundt.

Det er ledige 3- romsleiligheter, som nå selges til fastpris etter «førstemann til mølla»-prinsippet.

Over Torshov er en svært sjelden mulighet. Det er lenge til en slik muligheten vil kunne komme igjen – grip sjansen!

Eiendommen

Østgaards gate 44, 0474 OSLO

Knr. 301 Gnr. 225 Bnr. 407

Selger

Østgaards Gate 44 AS

Parkering

Det er et stort innvendig sykkelrom i 1. etasje reservert for leilighetene. Sykkelparkeringen inkluderer rom for vedlikehold/reparasjoner. Sykkelrommet er dimensjonert for ca. 90 sykler og 14 lastesykler.

Lastesykkelplasser kan kjøpes for kr. 40 000,-

Det er ikke parkeringsplasser for bil i Over Torshov.

Fellesareal i bygg

Takhagen får fantastisk utsikt og solforhold og inneholder flere sosiale soner med blant annet langbord, grillplass og solplasser. Herfra vil du se hvor nært på Oslo sentrum det nye hjemmet ditt faktisk ligger. Byen vil bokstavelig talt ligge for dine føtter.

Takhagen mot syd og vest – de sosiale og solrike sonene – blir det felles langbord, grillplass, solplasser og skjermede arealer for ro og hvile. Ved heisen og trapperommet blir det etablert en pergola med åpent eller lukket tak. Mot øst og nord – de aktive sonene – blir det etablert ulike aktivtetsområder. Her blir det også plass for benker og spilevegger med beplantning som vil danne forskjellige rom. Fra takhagen har man den fantastiske utsikten med by, fjord og skogkledde åser i horisonten.

Boder

Alle leilighetene får bruksrett til en egen sportsbod/lagringsbod i 1. etasje eller kjeller.

Leveranse

I 2- og 3-roms leiligheter leveres det flotte kjøkken fra HTH iht. valgt interiørkonsept med integrerte hvitevarer.

4-roms leilighetene har et oppgradert interiørkonsept med andre fronter, benkeplate i sten, kjøkkentøy med platetopp og integrert benkeventilator.

Lekre baderom leveres iht. valgt interiørkonsept. Delikate fliser i 60×60 cm og mosaikk i dusjsonen, dusjdører i glass som kan foldes, speil med belysning og downlights i tak.
Det leveres baderomsinnredning fra anerkjent leverandør, med servantplate og skuffeinnredning i tråd med utarbeidede konseptpakker.

Leilighetene leveres med gjennomgående god standard. Det blir levert énstavs eikeparkett, vannbåren gulvvarme og delikate farger iht. valgt interiørkonsept. Veggfarger fremkommer av romskjema.
Vegger utføres som sparklet og malt betong og/eller isolerte gipsvegger. Veggene oppfyller forskriftskrav med hensyn til lydreduksjon og brannspredning.

4-romsleilighetene får egen masteravdeling med romslig soverom, walk-through-closet og eget baderom.

Det leveres ikke garderobeskap som standard. Der salgstegningene viser stiplede skap, er dette kun å regne som en illustrasjon av skappotensialet i boligen. Garderobeskap/skyvedørsgarderober kan bestilles som tilvalg, mot tillegg i pris.

Byggemåte

Leilighetsbygget vil bli utført med bærekonstruksjon i stål og betong.

Fasadevegger vil bli utført som isolerte klimavegger med dampsperre, mineralullisolasjon og vindsperre. Fasadekledning leveres som plater, betong og/eller tegl. Profiler, kvaliteter og overflatebehandling etter arkitektens valg.

Felles takhage leveres med normal tekking, fordrøyning og tremmegulv.

Utvendig leveres franske balkongdører og vinduer i farge etter arkitektens valg, tilpasset øvrige farger og materialiteter i fasaden. Innvendig leveres franske balkongdører og vinduer malt i NCS farge etter arkitektens valg, tilpasset øvrige fargevalg. Franske balkongdører og vinduer med foringer i laminert eik.

I samråd med HEV Boligdesign er det utarbeidet et eget konsept for prosjektets fellesarealer. I felles inngangsparti vil det bli utstrakt bruk av eksponert betong på vegger og gulv, mens himling vil preges av eikespiler og strategisk plassert designbelysning.

Heis til alle leilighetsetasjer fra underetasje. Bygget får maskinromløs wireheise av anerkjent fabrikat til samtlige leilighetsetasjer. Heisen er godkjent som båreheis og har heisstol med grunnmål ca. 1,1 x 2,1m.

Leilighetene skal ha balansert mekanisk ventilasjon med avtrekk fra bad og kjøkken. Tilluft på soverom og stue/kjøkken. Det vil bli levert ett ventilasjonsaggregat for balansert ventilasjon med varmegjenvinning, og med ettervarming av tilluft fra elektrisk ettervarmebatteri i aggregatet. Aggregatet vil i hovedsak bli plassert i tak i entre.

Hele bygget med fellesarealer, leiligheter og bodanlegg/kjeller blir fullsprinklet iht. gjeldende brannforskrifter ved igangsettingstillatelse (IG). Sprinklerhoder kan bli plassert både i tak/himling og i vegg oppunder tak.

Det leveres energiglass iht. TEK 17 og prosjektets energiberegning. Inngangsdøren til leilighetene leveres i utførelse iht. arkitektens valg i
samme farge på begge sider, med dørkikkert og FG-godkjent låskasse og i henhold til gjeldende krav mht. lyd og brann. Innvendige dører leveres som type Swedoor Stable Advance Line kompaktdør, eller tilsvarende kvalitet

Det leveres porttelefon med kamera ved utvendig hovedinngangsdør til leilighetsbygget. I hver leilighet leveres det porttelefon med monitor.

Utbygger vil fremforhandle avtale med anerkjent fiberleverandør, om opplegg for leveranse av internett/bredbånd. Avtalen vil sikre leveranse av signaler til TV og bredbånd. Fremforhandlet avtale vil bli overført til sameiet. Det leveres ett stk tv/internettpunkt per bolig, i stue. Dette avviker fra NEK700 om antall punkt pr. kvm. Som standard leverer signalleverandør en tv dekoder.

Oppvarming

Romoppvarming i leilighetene dekkes ved termostatstyrt vannbåren gulvvarme i alle rom, med unntak av baderom og soverom hvor det kan bli aktuelt med elektrisk oppvarming.

For energiforbruk til varmt tappevann og vannbåren gulvvarme leveres det energimålere for manuell avlesning, men anlegget er forberedt for fjernavlesing slik at sameiet på et senere tidspunkt kan bestille og bytte ut målerne (mot tillegg) til målere med fjernavlesning.

Tinglyste Heftelser og Rettigheter

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

301/225/407:
18.11.2024 – Dokumentnr: 2251825 – Registerenheten kan ikke disponeres over uten samtykke fra rettighetshaver
Rettighetshaver: Røisland & Co Eiendomsmegling AS
Org.nr: 994 194 410
Elektronisk innsendt

20.12.1861 – Dokumentnr: 900098 – Opprettelse av matrikkelenheten
OPPRETTELSE – FRADELT FRA L NR 105A

Adgang til utleie

Boligen kan leies ut i sin helhet. 
 
Se sameiets utkast til vedtekter. 
 
Det gjøres oppmerksom på at utleie av boligen før seksjoneringsbegjæringen er tinglyst, kan utløse kjøpsrett for leietager til redusert pris, jf. Eierseksjonsloven kap. III. Dette er kjøpers risiko.
 
Ved utleie av bolig er utleier ansvarlig for at boligen har forsvarlig radonverdier. I normaltilfeller er det kun nødvendig å måle radon i leiligheter med bakkekontakt, samt etasjen over. 

Områdebeskrivelse

Østgaards gate 44 ligger like ved vakre Torshovdalen. Torshovdalen er kjent for sine grønne lunger og fantastiske utsikt. Her finner man også turstier, lekeplasser og rikelig med plass for piknik, trening og avslapning. I tillegg er det et bredt utvalg av kaféer, restauranter og butikker bare noen minutter unna, samt enkel tilgang til både buss og trikk.

Eiendomsskatt

Det er eiendomsskatt på boliger og annen fast eiendom i Oslo kommune. Dette kommer i tillegg til budsjetterte driftskostnader. Skattesatsen for 2025 er 2,35 promille. Eiendomsskattegrunnlaget er 70% boligverdien, og bunnfradraget er 4,7 millioner. Satsen for beregningsgrunnlaget til eiendomsskatten blir fastsatt årlig av bystyret. Eiendomsskatten vil derfor kunne variere fra år til år. Det tas forbehold om endringer i offentlige skatter og avgifter.

Omkostninger

I tillegg til kjøpesummen må kjøper betale:
 
1: Dokumentavgift til staten, 2,5% av andel tomteverdi: Kr. 24 120,-
2: Tinglysningsgebyr skjøte: Kr. 545,-
3: Tinglysningsgebyr pant og pantattest: Kr. 545,-
4. Etableringsgebyr til forretningsfører: Kr. 7 000,-
 
Totale omkostninger: Kr. 32 215,-

Betalingsbetingelser

1) Det forutsettes at forskudd på kjøpesummen innbetales til meglers klientkonto ved signatur av kjøpekontrakt samt Buofl. § 12 garantien er stilt. Kontantinnbetaling må være fri egenkapital. Påløpte renter tilfaller kjøper frem til skjøte er tinglyst på kjøper, med mindre selger får disposisjonsretten over beløpet som en følge av at det stilles garanti i medhold av buofl. § 47.
2) Eventuelle endringsbestillinger betales etter nærmere avtale med selger.
3) Resterende del av kjøpesummen betales 3 dager før overtagelse.
4) Alle betalinger skal betales inn fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon.

Størrelsen på forskudd vil være 10% av kjøpesum.
For kjøp gjennom AS vil innskuddet være 20% av kjøpesum.

Organisasjonsform

Leilighetene vil bli solgt som eierleiligheter og organisert som sameie og følger eierseksjonsloven av 16. juni 2017, nr. 65. Deler av fellesarealet vil være forbeholdt til eksklusiv bruk, drift og vedlikehold for boligseksjonene, hvilket beskrives nærmere i eierseksjonssameiets vedtekter og/eller ved tinglysing. Eierseksjonsloven kan i sin helhet fås ved henvendelse til megler. Loven finnes også på www.lovdata.no.

Vedtekter/husordensregler

Kjøper plikter å rette seg etter de til enhver tid gjeldende vedtekter for sameiet. Vedlagt salgsoppgaven følger foreløpige vedtekter. Selger har rett til å tilpasse vedtektene frem til avholdelse av ekstraordinær generalforsamling. Kjøper plikter å betale sin forholdsmessige andel av driftsutgiftene for eiendommene fra overtakelsestidspunktet. Budsjett over driftsutgiftene samt vedtektene stadfestes av sameiet i ekstraordinært sameiermøte. Selger vil innkalle til ekstraordinær generalforsamling ca. 1 måned før overtakelse for å velge styre. Regler for styring og drift av boligsameiet følger av Eierseksjonsloven.

Lovanvendelse

Kjøpet følger bustadoppføringslova av 13. juni 1997 nr. 43. Loven regulerer forhold hvor selger er profesjonell og kjøper er forbruker. Iht. loven plikter selger å stille garanti som sikkerhet for oppfyllelse av sine forpliktelser etter kjøpekontrakt senest ved forbehold frafalt. Garantien utgjør 3 % av kjøpesum frem til overtakelse. Beløpet økes til 5 % av kjøpesum og står 5 -fem- år etter overtakelsen jf. buofl. § 12, 3 ledd. Loven kan i sin helhet fås ved henvendelse til megler. Loven finnes også på www.lovdata.no.
 
I tilfeller hvor kjøper er profesjonell iht. bustadoppføringslova, dvs. gjør kjøpet som ledd i næringsvirksomhet, kan selger kreve at avtalen reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93 (avhendingslova).
 
Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper.
 
Ingen kan direkte eller indirekte erverve mer en to boligseksjoner i et boligsameie jf. eierseksjonsloven § 23. Dersom et erverv har funnet sted i strid med eierseksjonslovens regler kan Kartverket nekte overskjøting. Dersom overskjøting blir nektet, er kjøper likevel forpliktet til å gjennomføre handelen med selger, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.

Hvitvaskingsloven

Eiendomsmeglere er underlagt Lov om hvitvasking. I henhold til Lov av 01.06.18 nr. 23 om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering (Hvitvaskingsloven), er megler pliktig til å gjennomføre identitetskontroll av alle involverte parter. Hvitvaskingsloven pålegger blant annet eiendomsmegler å innhente redegjørelse av midlenes opprinnelse. Dette besvares av samtlige kjøpere herunder parter som opptrer på vegne av kjøper, ved en såkalt kundekontroll. Ved eventuelt tilbakehold av informasjon eller mistenkelige transaksjoner, plikter eiendomsmegleren å melde fra til Økokrim. Med «mistenkelig transaksjon» menes transaksjon som mistenkes å involvere utbytte fra straffbar handling, eller som skjer som ledd i terrorfinansiering. Manglende mulighet for kundekontroll kan også være et forhold som gjør transaksjonen mistenkelig. 
 
Det anbefales at kjøper innbetaler kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon, i en samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank.
 
Selger forbeholder seg også retten til å kreve dokumentasjon av kjøpers finansiering.
 
Det kan ikke gjøres ansvar gjeldende mot meglerforetaket som følge av at meglerforetaket overholder sine plikter etter Hvitvaskingsloven. 
 

Avbestilling

Kjøper kan avbestille boligen inntil overtakelse har funnet sted. Ved avbestilling kommer reglene i bustadoppføringslova kapittel VI til anvendelse. I et slikt tilfelle skal kjøper dekke hele selgers økonomiske tap.

Tilvalg og endringer

Selger utarbeider tilvalgsliste hvor valgmulighetene for tilleggsbestillinger og endringer fremkommer.
Kjøper har ikke rett til å kreve endringer og tilleggsarbeider som ikke står i sammenheng med ytelser som er avtalt, og som i omfang eller karakter skiller seg vesentlig fra den avtale ytelsen og/eller er til hinder for rasjonell gjennomføring av byggearbeidene. Selger er heller ikke forpliktet til å utføre endringer eller tilleggsarbeider som vil føre til ulempe for selger som ikke står i forhold til Kjøpers interesse i å kreve endringer eller tilleggsarbeider. Selger har rett til å ta seg betalt for utarbeidelse av pristilbud, tegninger m.v. jf. bustadoppføringslova § 44.

Alle tilleggsbestillinger/endringer skal være Selger i hende senest ved de tidsfrister som fastsettes av selger i tilknytning til prosjektets fremdriftsplan. Kjøper kan ikke kreve utført tilleggsbestillinger/endringer som endrer selgers vederlag på mer enn 15 % av Kjøpesummen. Der tilvalg overstiger kr 250 000,- vil Selger eller Selgers representanter/entreprenør ha rett til å fakturere kjøper før overtagelse. Dette forutsetter at Selger stiller nødvendige garantier iht. bustadoppføringslova § 12 og § 47 før Kjøper plikter å betale. Dersom selger ønsker å få utbetalt beløp innbetalt av kjøper før hjemmelsoverføring stilles det garanti etter bustadoppføringslova § 47 for utbetalingen.

Finansieringskontroll

Kjøper er selv ansvarlig for nødvendig finansiering og bekreftelse på denne. Dersom kjøper skal ha lånefinansiering, bes det oppgitt kontaktinformasjon til långiver slik at megler kan foreta en kontroll av kjøpers finansiering. Til informasjon, kan disse opplysningene bli videreformidlet til selger. Kjøper oppfordres til å innhente verdivurdering av egen bolig dersom egenkapital i nåværende bolig inngår i finansieringsplanen for dette kjøpet. Handelen er juridisk bindende for begge parter når kjøpers bud er akseptert av selger. Dersom kjøper likevel ikke skulle være i stand til å betale kjøpesummen, er kjøper likevel bundet av kjøpet. Selger vil i en slik situasjon kunne påberope seg vesentlig mislighold av avtalen og heve kontrakten. Kjøper er innforstått med at selger vil kunne selge boligen på nytt (dekningssalg) og at ethvert økonomisk tap som selger måtte bli påført som følge av kjøpers mislighold, vil bli krevd dekket av kjøper. Herunder omkostninger i forbindelse med et nytt salg, dekning av en mulig lavere salgspris, rentetap m.m.

Arealdefinisjoner

Fra 1. januar 2024 trådte en ny arealstandard i kraft “Areal og Volumberegninger for bygninger” som ble publisert av Norsk Standard 26.10.23. De nye arealbegrepene oppgis som ulike former for BRA, som forklart under:

BRA-i
Bruksarealet av boenheten innenfor omsluttede vegger.

BRA-e
Bruksarealet av alle rom som ligger utenfor boenheten, men som tilhører denne.

BRA-b
Bruksarealet av innglasset balkong tilknyttet boenheten.

BRA
Boligens fulle areal eksklusive ytterveggene, altså summen av BRA-i. BRA-e og BRA-b.

Salgstegninger ligger i boligvelger. Kontraktstegning for den enkelte leilighet kan lastes ned via prosjektets boligvelger eller tilsendes ved henvendelse til megler. De oppgitte arealer er å betrakte som cirka-arealer. Arealer er beregnet og avrundet etter NS3940:2023, og alle arealer følger normal avrundingsregel og avrundes til nærmeste hele kvm.

Partene har ingen krav mot hverandre dersom arealet skulle vise seg å være 5 % mindre/større enn det oppgitte areal.

Dato

Sist oppdatert: 22.04.2025