Eiendommen

Knr. 301 Gnr. 129 Bnr. 100 Snr. 201

Knr. 301 Gnr. 129 Bnr. 100 Snr. 254

Areal og innhold

Totalt bruksareal BRA: 62 m²

BRA-i: 57 m²
BRA-e: 5 m²
TBA: 11 m²
 
3. etasje | BRA-i: Gang, bad, bod/teknisk rom, 2 soverom og stue med åpen kjøkkenløsning.

Underetasje | BRA-e:
Kjellerbod på ca. 5 m², merket med «235». Sameiets boder er seksjonert som fellesareal.

Felles takterrasse:
I nabobygget er det tilgang til felles takterrasse for beboere i sameiet.
 
Arealbeskrivelse;
Arealet er beregnet ut fra Norsk standard NS 3940:2023. BRA-i: Internt arealet innenfor boligens omsluttende vegger, inkludert sjakt. BRA-e: Eksternt areal som boligen har eksklusiv bruksrett til, men som ikke ligger i boligen, f.eks. kjellerbod. BRA-b: Areal for innglasset balkong med veggareal. Total BRA = Summen av BRA-i, BRA-e og BRA-b. TBA er areal på terrasse og balkong. Arealet oppgis ved salg, men inngår ikke i BRA. Oppgitt romareal er netto romareal. De oppgitte arealer er å betrakte som cirka-arealer.

Standard

Gang
Innenfor døren møtes man av en lys gang. Det er 3-stavs eikeparkett på gulv, som er gjennomgående i leiligheten (unntatt våtrom).

Stue og kjøkken:
Leiligheten har en stue med åpen kjøkkenløsning. Takhøyden i stue er målt til ca. 2,5m. Det er verdt å nevne at det er utvendige screens på alle vinduer (styres via egen kontrollbrikke).
Norema kjøkkeninnredning med med glatte, folierte fronter.
Laminat benkeplate med nedfelt kum i rustfritt stål.
Lyslister med downlights (led) under overskap.
Integrert induksjonsplatetopp (ny mars 2025), oppvaskmaskin og stekeovn. Frittstående kjøl/fryseskap. Hvitevarer medfølger.
Komfyrvakt samt aquastop/lekkasjevarsler med sensorer og magnetventil er installert.

Balkong:
Videre fra stuen tar man seg ut til den sørvestvendte balkongen på hele 11 m². Her er det god plass til utemøblement. Balkongens retning gir gode solforhold midtsommers.
Det er utebelysning og stikkontakt på vegg.

Bad:
Flislagt baderom fra byggeåret (Prefabrikkert våtromskabin).
Flislagt gulv med termostatstyrte varmekabler.
Downlights (led) i himling.
Servantskap med glatte, folierte fronter og heldekkende servant.
Innmurt speil og lysarmatur på vegg over servant.
Opplegg for vaskemaskin.
Veggmontert klosett.
Nedsenket dusjhjørne med svingdører, sluk og termostatstyrt blandebatteri.
Vannførende rør i plast (rør i rør opplegg).

Soverom:
Hovedsoverommet er av god romstørrelse med plass til en større seng og garderobeløsning. Garderobeskap som står på rommet medfølger.
I tilknytning til rommet er det en praktisk innvendig bod.

Soverom 2 kan innredes med seng og garderobeløsning, eller passer fint som et dedikert kontorrom.

Parkering

Det medfølger én garasjeplass til denne leiligheten, merket nr. 67.

Garasjeplassene er seksjonert i en egen næringsseksjon nr. 254. De som har p-plass eier 1/162 av seksjonen, tinglyst med en realkobling mot boligseksjonen. Garasjeseksjonen utgjør et eget tingsrettslig sameie og det er fastsatt egne vedtekter (ligger etter vedtektene til eierseksjonssameiet).

Parkeringsplasser kan kun overdras eller leies ut slik det fremgår av vedtektene for Tiedemannsbyen Utsiktskvartalet garasjesameie.

Fellesutgifter for garasjeplassen kommer i tillegg til felleskostnadene for boligen.

Sameiets navn er Tiedemannsbyen Utsiktskvartalet garasjesameie.
Sameiet omfatter eiendommen gnr. 129, bnr. 100, snr 254 i Oslo kommune, som er en næringsseksjon med tilleggsdeler bestående av biloppstillingsplasser i Tiedemannsbyen Utsiktskvartalet eierseksjonssameie.
Sameiet er et tingsrettslig sameie hvor ingen av sameierne eier noen spesiell del av sameiets eiendom, men hvor sameierne i henhold til vedtektene er tildelt spesielle rettigheter og plikter til forskjellige deler av sameiet.
Sameiet består av like mange eierandeler som det er parkeringsplasser. Hver sameier eier en ideell andel av sameiets eiendom.

Eierandel i sameiet kan dersom den ikke selges eller overføres sammen med eierseksjon eller Nabolagshuset Petersborg kun selges eller overføres til andre seksjonseiere i Tiedemannsbyen Utsiktskvartalet eierseksjonssameie eller eier av Nabolagshuset Petersborg.

Plassene kan leies ut sammen med eierseksjon eller Nabolagshuset Petersborg, eller til andre seksjonseiere i Tiedemannsbyen Utsiktskvartalet eierseksjonssameie eller Nabolagshuset Petersborg.

Eiere av parkeringsplass som har kjøpt stikkontakt for lading av e-bil i forbindelse med førstegangs kjøp av parkeringsplass, har tilgang til uttak av strøm som på sameiets felles strømmåler. Kostnadene fordeles mellom brukerne etter målt forbruk eller retningslinjer fastsatt av styret i Tiedemannsbyen Utsiktskvartalet eierseksjonssameie. Styret i Tiedemannsbyen Utsiktskvartalet eierseksjonssameie kan fastsette retningslinjer for senere montering av el-uttak for lading av el-biler.

Avregning for el-bilforbruk håndteres av styret. Innkreving skjer via forretningsfører.

Styret opplyser følgende:
I garasjesameiet vil det i løpet av våren bli en fullstendig fornyelse av ladeanlegget. Det innebærer at alle garasjeplasser får en regning på 5.000 kr for infrastruktur. Om de ønsker å kjøpe ladeboks samtidig – så er prisen 12.500 kr frem til 31. mars og 1.250 kr mer etter den datoen.

Oppvarming

– Fjernvarme via radiator
– Varmekabler på bad

Sameiet har tegnet avtale med Techem for avregning av fjernvarme, kaldt- og varmtvann. Det er kvartalsvis avregning.

Boligen har balansert ventilasjon, som sørger for gjenbruk av varme og bidrar til å redusere energiforbruket vesentlig. Balansert ventilasjon med gjenbruk av varmluft sikrer også høy luftkvalitet innendørs. Inneluften filtreres for støv og pollen. Det gir et mer behagelig inneklima, og er spesielt bra for allergikere.

Energimerke

Energiattest for boligen ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Bebyggelse

Byggemåte er iht. TEK10. Husene bygges med bærende stålkonstruksjoner integrert i yttervegger, og noen bærende vegger av betong.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport for eiendommen som følger vedlagt denne salgsoppgaven. Rapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik. I rapporten fremkommer det forhold som kjøper må være særskilt oppmerksom på, herunder TG2 og TG3.
 
Ingen punkter har fått TG3-

Følgende punkter har fått TG2 (Avvik som ikke krever umiddelbare tiltak):

Bad – Overflater vegger og himling:
Det er påvist en sprukket flis i dusjsonen. Det anbefales på generelt grunnlag å skifte ødelagte fliser. Selger opplyser at dette skal meldes inn til utbygger som reklamasjon.

*Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.

Stue/kjøkken – Overflater og innredning:
Det påpekes svelleskader i en skuff. Kjøkkenet fungerer med dette avviket.

* Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad

Øvrige kontrollpunkter har fått TG 1.

Overflater har fått TG1, men følgende kommentar er gitt av takstmann:
Det påpekes en tidligere fuktskade i parketten ved balkongdøren. Det har stått en potteplante som har ført til tørsprekker i parkettgulvet. Stedvis hakk og riper i parkettgulvet eller. Ellers ingen unormale avvik registrert utover normal og forventet bruksslitasje. Tilstandsgrad er satt ut fra en helhetlig vurdering.
 
Interessenter må sette seg inn i vedlagt tilstandsrapport før bud inngis.

Selger har fylt ut egenerklæringsskjema i forbindelse med salget. Egenerklæringsskjemaet følger vedlagt denne salgsoppgaven. Selger har leid ut leiligheten siden 2019, og ikke bodd i leiligheten selv. Selger har bl.a. kommentert: 

Kjenner du til feil eller om har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp?
Svar: Ja, kun av faglært
Beskrivelse: Vanlig vedlikehold. Rens av filter og bytte av pakninger i blandebatteri i dusjen i januar 2025.
Arbeid utført av: Grens Rør & Servicetjenester AS

Har du ladeanlegg/ladeboks for elbil i dag?
Svar: Ja
Beskrivelse: Det er lader på parkeringsplass i dag men styret i sameiet har informert om at hele ladeanlegget må oppgraderes grunnet dårlig kapasitet og at det er basert på 230V. Per dags dato er vi informert om følgende: Arbeidet skal starte i uke 12 og ta totalt 9 uker. Etter oppgradering er plassen forberedt for 400V tre-fas og det blir montert bakplate for ladeboks. Styret har valgt ladebokser fra Garo Entity Pro og Wattif som ladeoperatør. Ny eier av leiligheten kan ettermontere lader, pris oppgitt er 13 750kroner per dags dato. Kjenner ikke til om man kan velge andre ladebokser.

Kjenner du til om det er/har vært skjeggkre i sameiet/laget/selskapet (fellesareal eller i andre boliger)?
Svar: Ja
Beskrivelse: Det er ikke rapportert om skjeggkre i leiligheten, men styret fikk blokken inklusive alle leiligheter behandlet mot skjeggkre i februar 2025 på grunn av observasjon i fellesområde. Vet ikke eksakt hvor det ble observert skjeggkre.

Ferdigattest

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 28.10.2021. Ferdigattesten følger vedlagt denne salgsoppgaven. 

Adgang til utleie

Leiligheten kan leies ut i sin helhet. 

Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig er ikke tillatt. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Sameiets styre skal underrettes skriftlig om alle overdragelser og leieforhold utover det som inngår i tredje ledd. Det samme gjelder ny seksjonseiers/leietakers navn og kontaktinformasjon.
 
Utleier er ansvarlig for at boligen har forsvarlig radonverdier. I normaltilfeller er det kun nødvendig å måle radon i leiligheter med bakkekontakt, samt etasjen over. 

Tinglyste heftelser og rettigheter

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

301/129/100/201:
27.08.2012 – Dokumentnr: 693079 – Bestemmelse om veg
Midlertidig dispensasjon fra bygningsloven
Joh. H. Andresens vei godkjennes inntil videre i sin nåværende bredde.
Plikt til fremtidig vederlagsfri avståelse av veigrunn til Oslo kommune.
Overført fra: Knr:0301 Gnr:129 Bnr:100
Gjelder denne registerenheten med flere

09.05.2018 – Dokumentnr: 741006 – Bestemmelse om nettstasjon
Rettighetshaver: Elvia AS
Org.nr: 980 489 698
Nettstasjon nr; 3292
Bestemmelse om vedlikehold av anlegg/ledninger
Bestemmelse om adkomstrett
Bestemmelse om bebyggelse
Gjelder denne registerenheten med flere

22.02.2018 – Dokumentnr: 467242 – Seksjonering
Opprettet seksjoner:
Snr: 254
Formål: Næring
Tilleggsdel: Bygning
Sameiebrøk: 707/17479

27.08.2012 – Dokumentnr: 693079 – Bestemmelse om veg
Midlertidig dispensasjon fra bygningsloven
Joh. H. Andresens vei godkjennes inntil videre i sin nåværende bredde.
Plikt til fremtidig vederlagsfri avståelse av veigrunn til Oslo kommune.
Overført fra: Knr:0301 Gnr:129 Bnr:100
Gjelder denne registerenheten med flere

09.05.2018 – Dokumentnr: 741006 – Bestemmelse om nettstasjon
Rettighetshaver: Elvia AS
Org.nr: 980 489 698
Nettstasjon nr; 3292
Bestemmelse om vedlikehold av anlegg/ledninger
Bestemmelse om adkomstrett
Bestemmelse om bebyggelse
Gjelder denne registerenheten med flere

22.02.2018 – Dokumentnr: 467242 – Seksjonering
Opprettet seksjoner:
Snr: 201
Formål: Bolig
Sameiebrøk: 57/17479

301/129/100/254:
27.08.2012 – Dokumentnr: 693079 – Bestemmelse om veg
Midlertidig dispensasjon fra bygningsloven
Joh. H. Andresens vei godkjennes inntil videre i sin nåværende bredde.
Plikt til fremtidig vederlagsfri avståelse av veigrunn til Oslo kommune.
Overført fra: Knr:0301 Gnr:129 Bnr:100
Gjelder denne registerenheten med flere

09.05.2018 – Dokumentnr: 741006 – Bestemmelse om nettstasjon
Rettighetshaver: Elvia AS
Org.nr: 980 489 698
Nettstasjon nr; 3292
Bestemmelse om vedlikehold av anlegg/ledninger
Bestemmelse om adkomstrett
Bestemmelse om bebyggelse
Gjelder denne registerenheten med flere

22.02.2018 – Dokumentnr: 467242 – Seksjonering
Opprettet seksjoner:
Snr: 254
Formål: Næring
Tilleggsdel: Bygning
Sameiebrøk: 707/17479

27.08.2012 – Dokumentnr: 693079 – Bestemmelse om veg
Midlertidig dispensasjon fra bygningsloven
Joh. H. Andresens vei godkjennes inntil videre i sin nåværende bredde.
Plikt til fremtidig vederlagsfri avståelse av veigrunn til Oslo kommune.
Overført fra: Knr:0301 Gnr:129 Bnr:100
Gjelder denne registerenheten med flere

09.05.2018 – Dokumentnr: 741006 – Bestemmelse om nettstasjon
Rettighetshaver: Elvia AS
Org.nr: 980 489 698
Nettstasjon nr; 3292
Bestemmelse om vedlikehold av anlegg/ledninger
Bestemmelse om adkomstrett
Bestemmelse om bebyggelse
Gjelder denne registerenheten med flere

22.02.2018 – Dokumentnr: 467242 – Seksjonering
Opprettet seksjoner:
Snr: 201
Formål: Bolig
Sameiebrøk: 57/17479

Beliggenhet

Utsiktskvartalet i Tiedemannsbyen ligger sentralt til på Ensjø og er et område i stor utvikling. Ensjø ligger mellom Lille Tøyen, Valle Hovin, Etterstad og Kampen. Bydelen forvandles fra et industriområde til en levende bydel. Transformasjonen av Ensjø startet i 2004 og vil ferdigstilles rundt 2030. Her bygges flere boligprosjekter, barnehager og mye mer. Området rundt Ensjø T-banestasjon skal utvikles til å bli hjertet i den nye Ensjøbyen.

Utsiktskvartalet ligger på et høydedrag på Ensjø og består av 251 boliger totalt. I prosjektet inngår også en barnehage, samt et mindre næringslokale. Her er det nærhet til kollektivtransport, servicetilbud, skoler, barnehager og parker. I Utsiktskvartalet er alt lagt til rette for å kunne leve et «naturbant» liv.

Bare noen titalls meter unna denne leiligheten ligger søndagsåpen Joker, på Tiedemannstorget. Her finner man også et hyggelig søndagsåpent fransk bakeri (Boulangerie M), som også serverer rykende fersk pizza. Videre fra leiligheten kan du også handle dagligvarene på Rema 1000 og KIWI, som ligger ca. 400 meter unna boligen.

T-banen på Ensjø ligger kun noen minutters gange unna, som tar deg raskt og effektiv inn til sentrum. Fra stasjonen går det hele fire T-banelinjer med hyppige avganger i begge retninger. Det går flere busser langs Strømsveien, og tar man gåturen opp til Helsfyr, kommer du til bussterminalen med busser som tar deg til både sentrum og Oslo Lufthavn.

Adkomst

Adkomst via Ensjøveien.
Se nettbasert kart for nærmere angivelse av adkomst.

Det vil bli godt skiltet med visningsskilt fra Røisland & Co, på annonsert visningsdag.

Barnehage og Skole

Petersborg barnehage ligger i tilknytning til Utsiktskvartalet, og er seksjonert som en næringsdel. Dette er en kommunal barnehage med rundt 54 barn. Adresse: Sigurd Hoels vei 21. Se https://www.oslo.kommune.no/barnehage/finn-barnehage-i-oslo/petersborg-barnehage/

Tomt

Felles eiet tomt på 6 888 m² i følge Norges Eiendommer. Tomten er parkmessig opparbeidet med betong- og steinsatte arealer, belegningsstein, variert beplantning, gressplener, lekeapparater og sittegrupper.

Regulerings- og arealplaner

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger, forretning, kontor, offentlig bygning, allmennyttig formål (barnehage), bevertning S-4420 i henhold til reguleringsplan datert 17.02.2025 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Byggesaker i nærområdet:
Ensjøveien 12 D – Oppføring av tre boligbygg, underjordisk garasjeanlegg og trafo – Riving av bebyggelse – Opparbeidelse av uteoppholdsarealer
Saksnummer: 202456000 – Byggesak
Mottatt sak: 16.05.2024
Status: Venter på tilleggsdokumentasjon

Ifølge utsendt nabovarsel står det blant annet:
Det søkes om rivning av eksisterende bebyggelse og oppføring av ny bebyggelse med tilhørende utomhusanlegg i Ensjøveien 12D. Det er planlagt å oppføre tre nye boligbygg i 6-7 etasjer, med totalt 180 leiligheter av forskjellig størrelse, samt et parkeringsanlegg i to etasjer under bakken. Prosjektet er i tråd med gjeldende reguleringsplan – S- 4317, men det søkes om dispensasjon for mindre avvik.

Eiendommen ligger mot sør for Sigurd Hoels vei 11 på andre siden av parkområdet og megler har kopi av situasjonskart som viser hvor byggene er planlagt oppført.

Eiendommens utgifter

Felleskostnadene er kr. 3 979 per måned, og inkluderer akonto energi/fjernvarme, bredbånd, vedlikeholdsfond, garasjeplass, forretningsførsel, felles bygningsforsikring, drift og vedlikehold.

Fordelt følgende ifølge forretningsfører:
Akonto energi bolig: kr. 437
Vedlikeholdsfond leilighet: kr. 285
Vedlikeholdsfond garasje: kr. 22
Felleskost bolig: kr. 2 686
Bredbånd: kr. 199
Garasje: kr. 350

Felleskostnadene justeres normalt årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.
 
Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Det er opp til kommunen selv om det skal betales eiendomsskatt eller ikke. Det er i Oslo kommune vedtatt eiendomsskatt. Skattesatsen for 2024 er 2,9 promille. Eiendomsskattegrunnlaget er 70% av boligverdien, og bunnfradraget er 4,7 millioner. Satsen for for beregningsgrunnlaget til eiendomsskatten blir fastsatt årlig av bystyret. Eiendomsskatten vil derfor kunne variere fra år til år.

Leiligheten/matrikkelen kom ikke opp i eiendomsskattelisten hos Oslo kommune ved søk.

Formuesverdi

Boligens formuesverdi er kr. 1 394 581, ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig). Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f. eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for sekundærbolig kr. 5 578 322. 
 
Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Omkostninger

I tillegg til kjøpesummen må kjøper betale:
1: Dokumentavgift til staten, 2,5% av kjøpesum: Kr. 156 250 (Forutsatt salgssum: Kr. 6 250 000)
2: Tinglysningsgebyr skjøte: Kr. 545
3: Tinglysningsgebyr pant og pantattest: Kr. 545
 
Totale omkostninger: Kr. 157 340

Total kjøpesum inkl. gebyrer/avgifter og evt. øvrige kostnader ved kjøp til prisantydning: Kr. 6 407 340

I tillegg kommer valgfri Boligkjøperforsikring hos HELP Forsikring AS (Selveierleilighet): kr. 8 100

Kjøper har også muligheten til å velge Boligkjøperforsikring PLUSS til kr. 10 700 med et årlig abonnement på kr. 2 800. Se ytterligere informasjon om Boligkjøperforsikring vedlagt i salgsoppgaven.

Annen viktig informasjon

Sameiets navn er Tiedemannsbyen Utsiktskvartalet sameie, og består av totalt 254 seksjoner.

Sameiet består av:
Seksjonsnummer 1: Næringsseksjon med formål om Handel/kontor/servering
Seksjon 2–252: Boligseksjoner
Seksjon 253: Næringsseksjon med formål barnehage
Seksjon 254: Næringsseksjon med formål parkering

Org. nummer: 820721802
Kontaktinfo til styret: utsiktskvartalet@styrerommet.no
Forsikring: Tryg Forsikring- polisenummer 6623428
Styregodkjennelse: Nei
Forkjøpsrett: Nei
Sikringsordning: Nei
Lån: Nei

Vedtekter/husordensregler: Ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Dyrehold: Beboere kan holde dyr dersom gode grunner taler for det, og at dyreholdet ikke er til ulempe for de øvrige brukere av eiendommen. Lufting av husdyr i bakgården er ikke tillatt. Det må ikke legges ut mat til fugler og dyr.

I salgsoppgaven ligger årsberetning for 2024 vedlagt. Det er per tid ikke kommet innkalling til årsmøte for 2025.
I vedlagte årsberetning fremkommer det saker som styret har jobbet med. Ifølge protokoll fra forrige årsmøte 11.03.2024: Vedlikeholdsfond -Saksframstilling:
«Utsiktskvartalet er et stort sameie som sto ferdig i 2018-2019. Om en 10 års tid vil større vedlikehold være nødvendig, og slikt blir kostbart med så stor bygningsmasse. Styret ønsker derfor å etablere et vedlikeholdsfond der midlene låses til fremtidig vedlikehold. Kun årsmøtet kan vedta å bruke av fondet. Hvor mye som avsettes til vedlikeholdsfondet vil variere med behovene, men et greit utgangspunkt er å starte med rundt 5 kr pr. kvm/brøk pr. måned. For en typisk 3-roms leilighet vil det utgjøre 285 kr pr. måned. Forslag til vedtak: Et vedlikeholdsfond skal etableres. Midlene kan kun brukes til formål bestemt av årsmøtet. Styret bestemmer beløpet som skal avsettes fra år til år. Vedtak: Vedtatt»

Megler har sendt e-post med spørsmål rundt eventuelle fremtidige planer i sameiet. Styret svarer 03.03.2025 følgende:
«I selve sameiet er det ingen store prosjekter planlagt, men i garasjesameiet vil det i løpet av våren bli en fullstendig fornyelse av ladeanlegget. Det innebærer at alle garasjeplasser får en regning på 5.000 kr for infrastruktur. Om de ønsker å kjøpe ladeboks samtidig – så er prisen 12.500 kr frem til 31. mars og 1.250 kr mer etter den datoen. Mer info ligger på Vibbo.»

Øvrig:
Ingen kan kjøpe eller på annen måte erverve flere enn to boligseksjoner. Dette gjelder tilsvarende hvis et erverv av en boligseksjon eller av aksjer eller andeler i et selskap fører til at flere enn to av boligseksjonene eies av noen som har slik tilknytning til hverandre, som beskrevet i eierseksjonslovens § 23.

Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til megler, samt opplysninger innhentet fra takstmanns tilstandsrapport, kommunen, forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Denne salgsoppgaven er godkjent av selger.

Det vil kunne være noen merker/spikerhull i boligen ved overtakelse da dette er en bruktbolig, samt leiligheten er stylet i forbindelse med salget.

I nyoppførte bygninger må det forventes en grad av svinn og krymping av materialer. For eksempel svinnriss i mur/betong og i maling/fug ved skjøter, hjørner og sammenføyninger som følge av krymping av trevirke og betong. Slike forhold er ikke å anse som mangler ved levert ytelse.

Budgivning

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven.
 
Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver(e). Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD knappen på finn.no, eller roislandco.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt. Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes på SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og mail kan forekomme.
 
Megler er forpliktet til å legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må ethvert bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter fra budet er mottatt av megler, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp. Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl.12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.
 
I henhold til eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 første ledd har megler en plikt til å oppfordre oppdragsgiver (selger) til ikke å ta imot bud direkte fra budgiver, men henvise til megler. Megler oppfordrer partene til å lese retningslinjene for budgivning vedlagt i salgsoppgaven.
 
Et eventuelt bud fra selger til kjøper (såkalte «motbud»), er avtalerettslig bindende tilbud som medfører at det foreligger en avtale om salg av eiendommen dersom budet i rett tid aksepteres av kjøper.
 
Budgiverens opplysning om han er forbruker eller næringsdrivende:
Avhendingsloven ble endret med virkning fra 1. januar 2022 og innebærer blant annet at «som den er»-forbehold ikke har virkning i forbrukerkjøp, jf. avhendingsloven § 3-9 andre ledd, jf. § 1-2 tredje ledd. Med forbrukerkjøper menes en kjøper av eiendom som er en fysisk person og som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. «Som den er»-forbehold kan imidlertid fremdeles tas utenfor forbrukerkjøp. Hvorvidt eiendommen selges til en forbrukerkjøper eller ikke, kan derfor ha betydning for fordelingen av risiko mellom partene: hvis kjøperen er forbruker, bærer selger ansvaret dersom eiendommen ikke samsvarer med de krav til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-1. Hvis kjøperen er profesjonell, bærer imidlertid selger ansvaret for slike avvik bare i den grad eiendommen er i vesentlig ringere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers.
 
Budgivers opplysning om han er forbruker eller ikke, skal gis i forbindelse med formidling av budet, for eksempel ved at det i budskjemaet krysses av for om man er forbrukerkjøper eller ikke. Budgiver må informere megler om han opptrer som forbruker eller ikke-forbruker ved budgivning for at andre parter involvert i budrunden kan ta stilling til forhold av faktisk og rettslig art som er viktige i forbindelse med avtalen. Megler har begrenset mulighet til å kontrollere budgivers egenopplysning om vedkommende er næringsdrivende eller ikke, og budgiverens skriftlige opplysning om han er forbrukerkjøper eller ikke, må legges til grunn. 

Lovanvendelse

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.
Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.
 
Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.
 
Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut i fra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.
 
Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.
 
Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).
 
Dersom selger anses som profesjonell part ved salg av nyoppført bolig:
Loven regulerer forhold hvor næringsdrivende er pliktig til å stille garanti ved salg av nyoppførte, ferdigstilte boliger som blir solgt innen seks måneder etter ferdigstillelse. Etter bestemmelsen i avhl. § 2-11, må næringsdrivende stille garanti for sin oppfylling av avtalen på linje med garantibestemmelsen i bustadoppføringsloven § 12.
 
Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøper menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.
 
Ingen kan direkte eller indirekte erverve mer en to boligseksjoner i et boligsameie jf. eierseksjonsloven § 23. Dersom et erverv har funnet sted i strid med eierseksjonslovens regler kan Kartverket nekte overskjøting. Dersom overskjøting blir nektet, er kjøper likevel forpliktet til å gjennomføre handelen med selger, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.

Hvitvaskingsreglene

Eiendomsmeglere er underlagt Lov om hvitvasking. I henhold til Lov av 01.06.18 nr. 23 om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering (Hvitvaskingsloven), er megler pliktig til å gjennomføre identitetskontroll av alle involverte parter. Hvitvaskingsloven pålegger blant annet eiendomsmegler å innhente redegjørelse av midlenes opprinnelse. Dette besvares av samtlige kjøpere herunder parter som opptrer på vegne av kjøper, ved en såkalt kundekontroll. Ved eventuelt tilbakehold av informasjon eller mistenkelige transaksjoner, plikter eiendomsmegleren å melde fra til Økokrim. Med «mistenkelig transaksjon» menes transaksjon som mistenkes å involvere utbytte fra straffbar handling, eller som skjer som ledd i terrorfinansiering. Manglende mulighet for kundekontroll kan også være et forhold som gjør transaksjonen mistenkelig. 
 
Det anbefales at kjøper innbetaler kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon, i en samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank.
 
Selger forbeholder seg også retten til å kreve dokumentasjon av kjøpers finansiering.
 
Det kan ikke gjøres ansvar gjeldende mot meglerforetaket som følge av at meglerforetaket overholder sine plikter etter Hvitvaskingsloven. 
 

Personopplysningsloven

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Boligselgerforsikring

Selger har i forbindelse med salget tegnet eierskifteforsikring via Söderbrg & Partners. Vedlagt denne salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema. Budgivere forplikter seg til å sette seg inn i dokumentet før bud inngis. Selgers eierskifteforsikring dekker selgers ansvar for mangler ved eiendommen slik dette ansvaret er fastlagt i avhendingsloven. Forsikringsvilkårene kan fås ved henvendelse til megler. 

Boligkjøperforsikring

Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring Pluss og ordinær Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring + fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar kr. 2 400 i honorar for hver forsikringsavtale som formidles på Boligkjøperforsikring Pluss og kr. 1 400 i honorar for ordinær Boligkjøperforsikring.

Eier

Per Ola Nymoen

Pernille Solberg Nymoen

Meglers vederlag

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
 
Provisjon: kr. 45 000
Tilretteleggingsgebyr: kr. 9 900
Visninger: kr. 2 500 per stk. 
Markedsføringspakke: kr. 17 650
Oppslag eiendomsregister: kr. 700
Oppgjørshonorar: kr. 6 950
Inneståelse- og utleggshonorar: kr. 2 500
 
Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Opplysninger om oppdraget

Oppdragsnummer: 3-0001/25

Ansvarlig Megler

Martin Killi Arnesen

Dato

Sist oppdatert: 25.03.2025