Eiendommen

Knr. 301 Gnr. 79 Bnr. 134 Snr. 42

Areal og innhold

BRA-i: 47 m²
BRA-e: 5 m²
Total BRA: 52 m²

BRA-i
4. etasje: Entré, bod, bad, soverom og stue med åpen kjøkkenløsning.

TBA
4. etasje: Balkong på 8 m².

BRA-e
Kjeller: I tillegg disponerer leiligheten en kjellerbod på ca. 5 m² merket «15C-H0402». Boden ligger i eget, avlåst område.

Arealbeskrivelse:
De oppgitte arealer er hentet fra tilstandsrapport med kontrollmåling. Vedlagte plantegninger er ikke målbare. Arealet er beregnet ut fra Norsk standard NS 3940:2023. BRA-i: Internt arealet innenfor boligens omsluttende vegger, inkludert sjakt. BRA-e: Eksternt areal som boligen har eksklusiv bruksrett til, men som ikke ligger i boligen, f.eks. kjellerbod. BRA-b: Areal for innglasset balkong med veggareal. Total BRA = Summen av BRA-i, BRA-e og BRA-b. TBA er areal på terrasse og balkong. Arealet oppgis ved salg, men inngår ikke i BRA. Oppgitt romareal er netto romareal. De oppgitte arealer er å betrakte som cirka-arealer.

Kommentar fra takstmann:
Deler av soverommet er opprinnelig byggemeldt og godkjent som bod (skyvedørsgarderoben). Denne er ikke omtalt som bod i rapporten.

Standard

Pen og arealeffektiv 2-roms leilighet fra 2018 med god planløsning, stor sørvestvendt balkong og gjennomgående god standard på utstyr og innredning.

Entré:
Når man kommer inn i leiligheten møtes man av en lys entré. I tilknytning til entréen er det en innvendig bod på ca. 2,5 m² via praktiske skyvedører med speilfronter. Her har man god plass til oppbevaring og klær, samt det er verdt å nevne stikkontakt som gjør det mulig å f.eks. ha en ekstra fryser eller til skotørker.

Kjøkken/stue:
Videre fra entréen kommer man inn til en stue med åpen kjøkkenløsning. Stuen kan innredes med en sofa og mediemøbel. Det er mulig å forlenge benkeplaten på kjøkkenet som gir en praktisk utnyttelse av plassen. Takhøyden ble i stue målt til ca. 2,50m. Store vindusflater i stuen gir godt med lysinnslipp til rommet.

Det er et tidløst og moderne kjøkken fra Marbodal som har glatte fronter i hvit farge og mørk benkeplate i laminat. Kjøkkenet har rikelig med oppbevaringsplass. Det er integrerte hvitevarer som bidrar til at kjøkkenet harmonerer med interiøret og stilen i selve stuen. Integrerte hvitevarer som platetopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kjøle-/fryseskap. Det er kjøkkeninnredning helt opp til taket som gir et helhetlig inntrykk av kjøkkenet.

Videre fra stuen er det utgang til en sørvestvendt balkong på hele 8 m². Dette er en balkong man fort blir glad i, og det er plass til både sofa og stoler/bord. Det er stikkontakt og belysning på vegg.

Bad:
Det er et lyst og innbydende bad på ca. 5 m².
– Porselensservant og skap
– Speilskap med integrert lys
– Praktisk dusjhjørne med vegger til å slå inn når dusjen ikke er i bruk
– Vegghengt klosett
– Opplegg for vaskemaskin og tørketrommel
– Varmekabler i gulv
– Rør-i-rør system

Soverom:
Soverom på ca. 9,5 m² med god plass til dobbeltseng. Rommet inneholder en bod/skyvedørsgarderobe hvor det er rikelig med plass til oppbevaring av klær. Garderoben har innredning fra Elfa. Den fleksible innredningen kan du komplettere med mulige oppbevaringløsninger, alt etter dine behov.

Parkering

Det medfølger ikke parkeringsplass til denne leiligheten.

Selger eier parkeringsplass i nærheten som kan kjøpes separat.

Ellers parkering i offentlig gate/soneparkering etter områdets bestemmelser.

Bilkollektivet:
Bilkollektivet (BK) har reservert p-plasser for 2 av deres biler. En meget gunstig løsning for de som ikke trenger bil hver dag. For mer informasjon se: www.bilkollektivet.no

Oppvarming

Leiligheten leveres med følgende varmekilder:
– Fjernvarme via radiator
– Varmekabler på bad

Energiavregning:
Hver seksjon har i tillegg egne linjer på felleskostnadsfaktura med månedlig energiavregning. Fjernvarme, varmtvann og kaldtvann faktureres etterskuddsvis. Avregning utføres av EcoGuard, og kostnad vil variere iht. forbruk.

Balansert ventilasjon:
Det er balansert ventilasjon med varmegjenvinning, som bidrar til et behagelig og godt inneklima i leiligheten.

Energimerke

Energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Bebyggelse

Boligblokk med bærende konstruksjoner, etasjeskillere og leilighetsskillende vegger i betong/mur. Yttervegger i betong og cellekonstruksjoner. Utfyllende bindingsverk med liggende kledning.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport for eiendommen som følger vedlagt denne salgsoppgaven. Rapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik. I rapporten fremkommer det forhold som kjøper må være særskilt oppmerksom på, herunder TG2 og TG3. I denne leiligheten har alle kontrollpunkter fått TG1 i vedlagte tilstandsrapport.

Kommentar fra takstmann:
Leiligheten holder en gjennomgående god standard og er godt vedlikeholdt.

Det påpekes hakk og riper i gulv. Ellers ingen unormale avvik registrert utover normal og forventet bruksslitasje.

Interessenter må sette seg inn i vedlagte tilstandsrapport før bud inngis.

Selger har fylt ut egenerklæringsskjema i forbindelse med salget. Egenerklæringsskjemaet følger vedlagt denne salgsoppgaven.

Ferdigattest

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse.
 
Det er utbyggers plikt å fremskaffe ferdigattest på eiendommen. Det gjøres oppmerksom på at midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest på foreligge før kjøper kan ta i bruk eiendommen. Kjøper er gjort kjent med at det kan ta lang tid i etterkant av ferdigstillelse av et bygg, før ferdigattest foreligger.

Adgang til utleie

Leiligheten kan leies ut i sin helhet. 

Det er restriksjoner for kortidsutleie, jf. eierseksjonsloven.

Ved utleie av boligen skal det straks gis skriftlig melding til styret og til sameiets forretningsfører iht. sameiets vedtekter.

Beliggenhet

Grefsen Stasjon er plassert i et grønt bomiljø med bilfrie tun, grønne lunger med frukt trær, lekeplasser og koselige beplantede områder og møteplasser. Beliggenheten byr på mange valg for deg som liker å bruke både byen og marka – plassert midt mellom kaféer, butikker, og kort vei til skogsstier, finnes det mange spennende tilbud utenfor stuedøra.

Storo Storsenter med sine 125 butikker ligger kun 300 meter fra Grefsen Stasjon. Her finner du alt fra dagligvare, apotek, frisør, vinmonopol og McDonald’s. Senterets beliggenhet gjør det enkelt å svinge innom på vei hjem. Internt i nabolaget er det søndagsåpen nærbutikk, som ligger kun noen hundre meter unna.

Torshovdalen kun en liten spasertur unna, og veien er heller ikke lang til Grünerløkka eller Oslo sentrum.

Det er kun 2 minutters gange til T-bane, buss (også flybuss), trikk og tog. Kollektivtilbudet er stort og gjør det enkelt å komme til andre deler av byen på kort tid.

Enkel tilgang til Lillomarkas turstier, Oslomarka tilbyr merkede turstier og skiløyper, og Akerselva er ikke mange minutters gange unna.

På Grefsen Stasjon bor du i et populært område med et rikt utvalg av gode opplevelser.

Adkomst

Adkomst via Hans Nordahls gate. Se kart for ytterligere beskrivelse av adkomst til eiendommen.

Det vil bli skiltet med Røisland & Co visningsskilt ved fellesvisninger

Regulerings- og arealplaner

Eiendommen er regulert til byggeområdet for boliger, forretning, allmennyttige formål (barnehage) i henhold til reguleringskart.

Eiendommens utgifter

Felleskostnadene er kr. 2 555 per måned og inkluderer internett, forretningsførsel, felles bygningsforsikring, drift og vedlikehold.

Fordelt følgende:
Felleskostnader: kr 2 071
Kabel-TV/Internett kr. 484
 
Felleskostnadene justeres normalt årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Hver seksjon har i tillegg egne linjer på felleskostnadsfaktura med månedlig energiavregning. Fjernvarme, varmtvann og kaldtvann faktureres etterskuddsvis. Avregning utføres av EcoGuard, og kostnad vil variere iht. forbruk.
 
Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Det er opp til kommunen selv om det skal betales eiendomsskatt eller ikke. Det er i Oslo kommune vedtatt eiendomsskatt. For boliger og fritidsboliger er eiendomsskatten 2,35 promille av eiendomsskattegrunnlaget minus bunnfradraget. Bunnfradraget for 2025 er på inntil 4,7 millioner kroner. Satsen for for beregningsgrunnlaget til eiendomsskatten blir fastsatt årlig av bystyret. Eiendomsskatten vil derfor kunne variere fra år til år.

I eiendomskattelisten for 2025 er matrikkelen for denne leiligheten oppført med kr. 0 i eiendomsskatt.

Formuesverdi

Boligens formuesverdi er kr. 1 323 184, ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig). Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f. eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for sekundærbolig kr. 5 292 737. Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Omkostninger

I tillegg til kjøpesummen må kjøper betale:
1: Dokumentavgift til staten, 2,5% av kjøpesum: Kr. 121 250 (Forutsatt salgssum: Kr. 4 850 000)
2: Tinglysningsgebyr skjøte: Kr. 545
3: Tinglysningsgebyr pant og pantattest: Kr. 545
 
Totale omkostninger: Kr. 122 340
 
Total kjøpesum inkl. gebyrer/avgifter og evt. øvrige kostnader ved kjøp til prisantydning: Kr. 4 972 340

I tillegg kommer valgfri Boligkjøperforsikring hos HELP Forsikring AS (Selveierleilighet: kr. 8 100). Kjøper har også muligheten til å velge Boligkjøperforsikring PLUSS til kr. 10 700 med et årlig abonnement på kr. 2 800. Se ytterligere informasjon om Boligkjøperforsikring vedlagt i salgsoppgaven.

Annen viktig informasjon

Om sameiet
Leiligheten er en del av sameiet Hans Nordahls gate 48-52 Boligsameie, og består av totalt 78 boligseksjoner.

Org. nummer: 921 521 162
Forretningsfører: Solibo
Forsikring: Tryg Forsikring, avtalenr. 6688426
Styregodkjenning: Nei
Sikringsordning: Nei
Forkjøpsrett: Nei
Lån: Ingen lån registrert for sameiet, iht. opplysninger fra forretningsfører.
Dyrehold: Det er tillatt å holde dyr så lenge dyreholdet ikke er til sjenanse for de øvrige beboerne. Ved innflytting og ved anskaffelse av husdyr skal styret varsles om dette. Det forutsettes at eier av dyret er kjent med politivedtektene angående dyrehold og straffebestemmelsene som gjelder for å holde dyr. Se mer informasjon i husordensregler.

Planer i sameiet:
Det er per tid ikke sendt ut innkalling til årsmøte for 2025. Megler har snakket med styreleder på telefon den 26/3-25, og det opplyses at det ikke er noen store planer i sameiet fremover.

Løsøre:
Med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør. Listen følger vedlagt i salgsoppgaven.

Følgende løsøre medfølger i handelen:
– Integrerte hvitevarer på kjøkken.
– Lamper i tak medfølger.

Øvrig:
Ingen kan kjøpe eller på annen måte erverve flere enn to boligseksjoner. Dette gjelder tilsvarende hvis et erverv av en boligseksjon eller av aksjer eller andeler i et selskap fører til at flere enn to av boligseksjonene eies av noen som har slik tilknytning til hverandre, som beskrevet i eierseksjonslovens § 23.

Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til megler samt opplysninger innhentet fra tilstandsrapport, kommunen, forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Denne salgsoppgaven er godkjent av selger.

Det vil være noen merker/bruksslitasje på overflater i boligen ved overtakelse, da dette er en bruktbolig.

Budgivning

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven.
 
Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver(e). Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD knappen på finn.no, eller roislandco.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt. Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes på SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og mail kan forekomme.
 
Megler er forpliktet til å legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må ethvert bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter fra budet er mottatt av megler, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp. I forbrukerforhold (dvs. der oppdragsgiver er forbruker) skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.
 
I henhold til eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 første ledd har megler en plikt til å oppfordre oppdragsgiver (selger) til ikke å ta imot bud direkte fra budgiver, men henvise til megler. Megler oppfordrer partene til å lese retningslinjene for budgivning vedlagt i salgsoppgaven.
 
Et eventuelt bud fra selger til kjøper (såkalte «motbud»), er avtalerettslig bindende tilbud som medfører at det foreligger en avtale om salg av eiendommen dersom budet i rett tid aksepteres av kjøper.
 
Budgiverens opplysning om han er forbruker eller næringsdrivende:
Avhendingsloven ble endret med virkning fra 1. januar 2022 og innebærer blant annet at «som den er»-forbehold ikke har virkning i forbrukerkjøp, jf. avhendingsloven § 3-9 andre ledd, jf. § 1-2 tredje ledd. Med forbrukerkjøper menes en kjøper av eiendom som er en fysisk person og som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. «Som den er»-forbehold kan imidlertid fremdeles tas utenfor forbrukerkjøp. Hvorvidt eiendommen selges til en forbrukerkjøper eller ikke, kan derfor ha betydning for fordelingen av risiko mellom partene: hvis kjøperen er forbruker, bærer selger ansvaret dersom eiendommen ikke samsvarer med de krav til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-1. Hvis kjøperen er profesjonell, bærer imidlertid selger ansvaret for slike avvik bare i den grad eiendommen er i vesentlig ringere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers.
 
Budgivers opplysning om han er forbruker eller ikke, skal gis i forbindelse med formidling av budet, for eksempel ved at det i budskjemaet krysses av for om man er forbrukerkjøper eller ikke. Budgiver må informere megler om han opptrer som forbruker eller ikke-forbruker ved budgivning for at andre parter involvert i budrunden kan ta stilling til forhold av faktisk og rettslig art som er viktige i forbindelse med avtalen. Megler har begrenset mulighet til å kontrollere budgivers egenopplysning om vedkommende er næringsdrivende eller ikke, og budgiverens skriftlige opplysning om han er forbrukerkjøper eller ikke, må legges til grunn. 

Lovanvendelse

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.
Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.
 
Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.
 
Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut i fra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.
 
Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.
 
Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).
 
Dersom selger anses som profesjonell part ved salg av nyoppført bolig:
Loven regulerer forhold hvor næringsdrivende er pliktig til å stille garanti ved salg av nyoppførte, ferdigstilte boliger som blir solgt innen seks måneder etter ferdigstillelse. Etter bestemmelsen i avhl. § 2-11, må næringsdrivende stille garanti for sin oppfylling av avtalen på linje med garantibestemmelsen i bustadoppføringsloven § 12.
 
Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøper menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.
 
Ingen kan direkte eller indirekte erverve mer en to boligseksjoner i et boligsameie jf. eierseksjonsloven § 23. Dersom et erverv har funnet sted i strid med eierseksjonslovens regler kan Kartverket nekte overskjøting. Dersom overskjøting blir nektet, er kjøper likevel forpliktet til å gjennomføre handelen med selger, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.

Hvitvaskingsreglene

Eiendomsmeglere er underlagt Lov om hvitvasking. I henhold til Lov av 01.06.18 nr. 23 om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering (Hvitvaskingsloven), er megler pliktig til å gjennomføre identitetskontroll av alle involverte parter. Hvitvaskingsloven pålegger blant annet eiendomsmegler å innhente redegjørelse av midlenes opprinnelse. Dette besvares av samtlige kjøpere herunder parter som opptrer på vegne av kjøper, ved en såkalt kundekontroll. Ved eventuelt tilbakehold av informasjon eller mistenkelige transaksjoner, plikter eiendomsmegleren å melde fra til Økokrim. Med «mistenkelig transaksjon» menes transaksjon som mistenkes å involvere utbytte fra straffbar handling, eller som skjer som ledd i terrorfinansiering. Manglende mulighet for kundekontroll kan også være et forhold som gjør transaksjonen mistenkelig. 
 
Det anbefales at kjøper innbetaler kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon, i en samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank.
 
Selger forbeholder seg også retten til å kreve dokumentasjon av kjøpers finansiering.
 
Det kan ikke gjøres ansvar gjeldende mot meglerforetaket som følge av at meglerforetaket overholder sine plikter etter Hvitvaskingsloven. 

Personopplysningsloven

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Boligselgerforsikring

Selger har ikke tegnet eierskifteforsikring. Selger har likevel fylt ut egenerklæringsskjema som følger vedlagt i salgsoppgaven. Budgivere forplikter seg til å sette seg inn i dokumentet før bud inngis.

Boligkjøperforsikring

Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring Pluss og ordinær Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring + fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar kr. 2 400 i honorar for hver forsikringsavtale som formidles på Boligkjøperforsikring Pluss og kr. 1 400 i honorar for ordinær Boligkjøperforsikring.

Eier

Erik Nicolai Stenersen Grevstad

Meglers vederlag

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
 
Provisjon: kr. 42 900
Oppstartsgebyr eierseksjon: kr. 12 900
Visninger: kr. 2 500 per stk. (begrenset til 2 stk.) 
Markedsføringspakke: kr. 17 650
Oppslag eiendomsregister: kr. 762
Oppgjørshonorar: kr. 6 950
 
Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Alle summer er inklusive mva.

Opplysninger om oppdraget

Oppdragsnummer: 3-0023/25

Ansvarlig Megler

Martin Killi Arnesen

Dato

Sist oppdatert: 06.04.2025