Eiendommen

Knr. 301 Gnr. 225 Bnr. 122

Areal og innhold

BRA-i: 49 m²
BRA-e: 7 m²

Sum BRA: 56 m²

BRA-i | 3. etasje: Gang, bod, bad, 2 soverom og stue med åpen kjøkkenløsning.

BRA-e | Kjellerbod: Det medfølger en kjellerbod på ca. 7 m² (merket «11B H0301»).

Adkomst til leiligheten via trapper.

Arealbeskrivelse:
De oppgitte arealer er hentet fra tilstandsrapport datert 10.06.2025 utført av Tony Andersen. Arealet er beregnet ut fra Norsk standard NS 3940:2023. BRA-i: Internt arealet innenfor boligens omsluttende vegger, inkludert sjakt. BRA-e: Eksternt areal som boligen har eksklusiv bruksrett til, men som ikke ligger i boligen, f.eks. kjellerbod. BRA-b: Areal for innglasset balkong med veggareal. Total BRA = Summen av BRA-i, BRA-e og BRA-b. TBA er areal på terrasse og balkong. Arealet oppgis ved salg, men inngår ikke i BRA. Oppgitt romareal er netto romareal. De oppgitte arealer er å betrakte som cirka-arealer.

Standard

Takhøyden ble i stue målt fra 2,85m (Høyden varierer med ca. 50mm grunnet gulvavvik).

Dette har vært en utleieleilighet, og er moden for modernisering av overflater.

Gang:
Innenfor døren møtes man av en lys gang. I tilknytning til gangen er det en innvendig bod/kott med sluk, som har plass til vaskemaskin.

Stue og kjøkken:
I stuen er den lyse atmosfæren spesielt merkbar, først og fremst på grunn av flere vinduer som slipper gode mengder dagslys inn i rommet. Det er verdt å nevne takhøyde fra rundt 2,85m i stuen. Her er det stukkatur. Stuen er enkel å innrede med møbelgrupper som en sofa, mediemøbel og et spisebord. Det er åpen kjøkkenløsning, hvor kjøkkenet har hvite fronter, laminat benkeplate og hvitevarer som medfølger. Kjøkkenventilator med mekanisk avtrekk som ledes ut av bygget. Ventilatoren styrer avtrekket på kjøkken og bad. Kjøkkenet er modent for modernisering.

Bad:
Badet ble totaloppusset i 2002 av forrige eier, ifølge selger. Soilrør ble tatt i forbindelse med oppussing av alle bad. Badet er innredet med:
– Vask
– Gulvmontert klosett
– Dusj og termostatstyrt blandebatteri
– Gulvvarme (2025: nye varmekabler + nye fliser)
– Rør-i-rør system

Soverom:
Leiligheten har 2 soverom
Soverom 1 har tilknytning til stuen og har god romstørrelse.
Soverom 2 har inngang fra gang. Rommet er vendt mot bakgård.

Parkering

Det medfølger ikke parkeringsplass til denne leiligheten. Gateparkering etter områdets bestemmelser. Grünerløkka har beboerparkering (Sone D).

Priser 2025:
Bensinbil, dieselbil, hybridbil, ladbar hybridbil: Kr. 5 950 for ett år
Motorsykkel og moped: Kr. 2 975 for ett år
El-bil: Kr. 2 000 for ett år
El-motorsykkel og el-moped: Kr. 1 000 for ett år

Det tas forbehold om endrede priser. Les mer om beboerparkering på:
https://www.oslo.kommune.no/gate-transport-og-parkering/parkering/beboerparkering/beboerparkering-for-privatpersoner/

Oppvarming

Leiligheten leveres med følgende varmekilder:
– Elektriske panelovner
– Varmekabler på bad

Varmt forbruksvann fra felles beredere i kjeller. Kostnad fordeles etter eierbrøk og faktureres i de månedlige felleskostnadene

Bebyggelse

Bygning ble opprinnelig oppført i 1892 i teglstein og murkonstruksjoner etter datidens byggeskikk og metoder. Bygården går over 5. etasjer med kjeller. Vedlikeholdsarbeid utført på bygget de siste årene:

2002/2003:
– Enkelte endringer på inndeling av leiligheter + 4 nye leiligheter på loftet.
– Takoppløft til de nye leilighetene, med nye terrasser og takvinduer.
– Utskifting av vinduer i hele gården.
– Eksisterende puss hugget ned, ny puss og slemming av tegl.
– Nye boder i kjeller.
– Skillevegger mellom leiligheter oppgradert til EI60.
– Komplett nytt elektrisk anlegg.
– Nye leilighetsdører.
– Ny soil og vannrør. Alle bad pusset opp i forbindelse med ny miks av leiligheter.
– Mekanisk avtrekksventilasjon for alle leiligheter med avtrekk på bad. Tilluft ventiler nye vinduer.

2008/2009:
– Sentralt brannalarmanlegg, type Eltek Apollo. Serviceavtale med Elektro Nettverk Service AS (årlig kontroll).

2021:
– Alle leiligheter på loft: Ny membran på takterrasser.

2023:
– Malt/pusset nedre del av fasade møt øst.
– Laget sone/rampe i bakgården for avfall.
– Pusset/malt overflater på vegger i trappeoppganger.

Gul liste hos Byantikvaren
Bygningen står på byantikvarens liste over bevaringsverdige bygninger (gul liste). Alle eiendommer som er oppført på Gul liste, har kulturminneverdi. Hvis en eiendom står oppført på Gul liste, skal Byantikvaren uttale seg i alle byggesaker som berører eiendommen. Det betyr at man må søke Plan- og bygningsetaten før man setter i gang arbeider som medfører endringer.

Tilstandsrapport for denne leiligheten:
Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport for eiendommen som følger vedlagt denne salgsoppgaven. Rapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik. I rapporten fremkommer det forhold som kjøper må være særskilt oppmerksom på, herunder TG2 og TG3.

Følgende punkter har fått TG3, store eller alvorlige tiltak
– Etasjeskille/gulv mot grunn:
Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det ble målt en høydeforskjell på ca. 55 mm i stuen gjennom hele rommet.

Tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. Oppgitte kostnadsestimat gjelder kun avretting av selve etasjeskillet. Ytterligere kontroll, vurderinger og eventuelt dimensjonering av bjelkelaget må utføres, særlig dersom gulv/etasjeskille skal avrettes ved bruk av flytesparkel, noe som vil tilføre laster til konstruksjonen. Eventuelle tilleggsarbeider og kostnader forbundet med dimensjonering, forsterkning, utskifting av overflater, heving av dører osv. er ikke inkludert i kostnadsestimatet. Kostnadsestimat: kr. 10 000 – 50 000

Følgende punkter har fått TG 2, avvik som kan kreve tiltak eller avvik som ikke krever umiddelbare tiltak
– Vinduer:
Det påpekes en del hakk og ripert, samt svelleskader i utforingene.
Det påpekes at vinduer er over 20 år gamle og har oversteget halvparten av forventet levetid. Likevel oppfyller bygningsdelene tiltenkt funksjon.
TG 2 er gitt som en påpekelse da vinduer har høy alder med høyere sannsynlighet for punktering samt noe redusert isoleringsevne sammenlignet med dagens/nye vinduer.

Tiltak: Det må påberegnes lokalt vedlikehold av innvendige utforinger.
Bygningsdelene oppfyller tiltenkt funksjon men utskiftning må påregnes på sikt.

– Gulv stue/kjøkken:
Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. Parkettgulvet i stue/kjøkken viser tegn på slitasje utover det som er normalt. Jevnt over bærer gulvet preg av sterk slitasje slik som riper, hakk og svarte merker. Slitasje er forventet etter en viss tidsperiode, og det kan være nødvendig å pusse opp, oppgradere eller modernisere overflatene i tiden som kommer.

Tiltak: Overflater må utbedres eller skiftes. Slitasje er forventet etter en viss tidsperiode, og det kan være nødvendig å pusse opp, oppgradere eller modernisere overflatene i tiden som kommer.

– Innvendige dører:
Tilstandsgrad er satt ut ifra en helhetlig vurdering av dørene.
Det er påvist at baderomsdøren har svelleskader i bunn av dørbladet.
Det er påvist at døren til det ene soverommet treffer toppen av karmen og er vanskelig å lukke, samt at terskler er sprekt og det er løse feilister på terskler.
Det er påvist avskalling av maling på karmlister på baderommet.

Tiltak: Enkelte dører må justeres. Det bør foretas tiltak på enkelte dører. Utskifting av innvendig dør kan ikke utelukkes.Oppgradering vil være naturlig ved modernisering av overflatene i boligen. Til tross for dette avviket fungerer enkelte dører som tiltenkt.

– Bad (Overflater vegger og himling):
Det påpekes en sprukket flis i utvendig hjørne på baderommet (ved himlingen). Tilstandsgrad er i tillegg satt ut fra bygningsdelenes og overflatenes alder samt underliggende konstruksjoner.

Tiltak: Fuger bør skiftes ut. Bygningsdelen fungerer med dette avviket. Oppgradering vil være naturlig ved modernisering. Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.

– Bad (Overflater gulv):
Tilstandsgrad er i satt ut ifra alder på underliggende konstruksjoner.

Tiltak: Oppgradering vil være naturlig ved modernisering av rommet. Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.

– Bad (Sluk, membran og tettesjikt):
Vurdering basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for membran/tettesjikt er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en utsatt bygningsdel.

Tilstandsgrad 2 er i tillegg satt som følge av manglende dokumentasjon for arbeidet som er utført på våtrommet.

Tiltak: Oppgradering vil være naturlig ved evt. modernisering. Det anbefales at det dusjes i dusjkabinett med kontrollert rørføring til sluk, inntil baderommet moderniseres.

– Bad (Sanitærutstyr og innredning):
Det påpekes slitte skrog med merker og enkelte svelleskader.

Tiltak: Det må påberegnes utskifting av servantskap.

– Kjøkken (Overflater og innredning):
Det bemerkes at kjøkkenet har små svelleskader i skrog og merker i enkelte fronter. Ellers ingen avvik ut over normal forventet bruksslitasje ut ifra alderen på kjøkkenet.

Tiltak: Oppgradering vil være naturlig ved modernisering av kjøkkenet. Kostnad: Ingen umiddelbar kostnad.

– Elektrisk anlegg
Takstmannen beskriver anlegget, men vurderer det ikke. For at anlegget skal ha nødvendig lovlig dokumentasjon må det gjennomføres en kontroll av anlegget og eventuelt innhentes en samsvarserklæring. Kostnadsestimatet gjelder utgifter til å gjennomføre en el-kontroll. En kontroll vil kunne avdekke videre forhold som det ikke er mulig å estimere nå. Hva det vil koste å dokumentere tilstanden på el-anlegget eventuelt fremskaffe samsvarserklæring, er heller ikke noe som kan estimeres nå, men det må innhentes pristilbud på dette.

Interessenter må gjøre seg kjent med vedlagte tilstandsrapport for komplett informasjon om boligens tilstand.

Selger har fylt ut egenerklæringsskjema i forbindelse med salget. Egenerklæringsskjemaet følger vedlagt denne salgsoppgaven.

Ferdigattest

Det foreligger ekspedisjonsdokument på bygningen, samt andre attester tilknyttet bygget. Disse er alle innhentet og er vedlagt i salgsoppgaven.

Ferdigattest er en attest om at byggverket er ferdigstilt og godkjent for bruk av kommunen. I noen tilfeller foreligger det en midlertidig brukstillatelse. Dette betyr at kommunen bekrefter at det gjenstår mindre arbeid, men at man kan ta i bruk byggverket. For bygg fra 1800-tallet frem til 1950 foreligger det som oftest ekspedisjonsdokument. Dette dokumentet bekrefter at bygget er satt opp på en lovlig måte, etter datidens regelverk.

Vedlagt i salgsoppgaven følger også innhentede dokumenter:
– Holsts gate 11 A-B – Innvendig og utvendig rehabilitering av bygård samt innredning av loft – Ferdigattest (2004)

– Seksjoneringsbegjæring godkjent av Plan- og bygningsetaten (2019)

Adgang til utleie

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til noen andre. Med godkjenning fra styret kan andelseieren overlate boligen til andre for opptil tre år dersom andelseier selv eller et medlem av husstanden har bodd i boligen minst ett av de to siste år. Godkjenning kan bare nektes dersom brukerens forhold gir saklig grunn til dette. Andre tilfeller vil kunne bli godkjent dersom det foreligger særlige grunner i medhold av lov om borettslag § 5-6.

Se borettslagsloven og vedlagte vedtekter for spesifikke restriksjoner rundt utleie.

Beliggenhet

Grünerløkka er en av de mest populære bydelene i Oslo. I Holsts gate 11 bor du med umiddelbar nærhet til Ringnes Park med Ringen Kino, butikker, treningssenter og mye mer. Det er kun rundt 8 minutters gange til sentrale Olaf Ryes Plass. Her finner du flere hyggelige parkområder, populære restauranter og kafeer. Går du motsatt vei, er du rett på Torshov. Med andre ord, du bor midt i smørøyet.

For kollektivt er det kun noen meter bort til det nærmeste trikkestoppet i Vogst gate. Herfra går linjene 11, 12 og 18 ned til Stortorvet på 7 minutter.
Det er også umiddelbar nærhet til bussholdeplass i Vogst gate. Herfra går linjene 11N og 12N.

Dagligvare kan handles inn på blant annet Joker, Rema 1000, Meny, Coop Extra, Bunnpris og Coop. Flere av disse er søndagsåpne.

Løkka-livet er synonymt med late dager i gresset i de mange flotte parkene. Birkelunden og Sofienbergparken er et yndet sted gjerne med en god bok eller sammen med gode venner.

Legg gjerne søndagsturen over Akerselva til Vulkan, der tidligere industriområder er forvandlet til et spennende mekka for mat, kreativitet og kulturelle opplevelser. Her ligger Mathallen, hvor spennende råvarer selges over disk på gamlemåten. Her finner du også BAR Vulkan, Dögnvill Bar & Burger, Dansens Hus, samt Hendrix Ibsen som alle inviterer til sosiale hyggestunder.

Til den ivrige mosjonisten finner du Sats/Elixia både på Ringnes Park og Schous plass.

Leiligheten ligger i kort avstand til både sentrum og Nydalen, med blant annet BI.

Adkomst

Adkomst via Vogst gate og Valdresgata Se kart for ytterligere beskrivelse av adkomst til eiendommen.

Det vil bli skiltet med Røisland & Co visningsskilt ved fellesvisninger.

Vei, vann og avløp

Vei: Offentlig, interne gang- og stikkveier.
Tilknytning vann: Offentlig
Tilknytning avløp: Offentlig

Regulerings- og arealplaner

Eiendommen er regulert til Byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan datert 06.04.2022 med tilhørende reguleringsbestemmelser. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen er oppført på Byantikvarens Gule liste som bevaringsverdig. Når en eiendom står oppført på Gul liste, skal Byantikvaren uttale seg i alle byggesaker som berører eiendommen. Det betyr at man må søke Plan- og bygningsetaten før man setter i gang arbeider som medfører endringer.

Eiendommens utgifter

Felleskostnadene er ment å dekke blant annet renter/fremtidig avdrag på andel fellesgjeld, kommunale avgifter (renovasjon, vann og avløp, feiing), snøbrøyting, utvendig vedlikehold av fellesareal, forretningsførerhonorar, revisjon, forsikring av bygninger, internett (grunnpakke), varmtvann, driftskostnader m.m.

Fordelt følgende:
– Driftskostnader kr. 2 881
– Bredbånd kr. 199
– Akonto varmtvann kr. 314
– Renter felleslån: kr. 543

Totalt Kr. 3 937 per måned.

Det gjøres oppmerksom på at fellesgjeld og felleskostnader kan variere over tid som følge av beslutninger foretatt i styre og/eller generalforsamling. Felleskostnader justeres normalt årlig.

Kjøper må selv tegne innboforsikring

Formuesverdi

Alltinn har ikke gitt noe resultat på formuesverdi for leiligheten. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien. Formuesverdien justeres normalt årlig. Ved primærbolig utgjør formuesverdien 25% av markedsverdien for 2025. Ved sekundærbolig er formuesverdien det samme som boligens markedsverdi (100%).

For mer informasjon, se skatteetatens hjemmeside og kalkulator for beregning av formuesverdi.

Omkostninger

I tillegg til kjøpesummen må kjøper betale:

1: Tinglysningsgebyr borettslag skjøte: kr. 545
2: Tinglysningsgebyr pantedokument borettslag: kr. 545
3: Andelskapital: kr. 5 000
4: Andel dokumentavgift ved overskjøting av eiendommen til borettslaget: kr. 127 722
5: Oppstartskapital til borettslaget: kr. 5 762 (2 x driftskostnad kr. 2 881)

Totale omkostninger: kr. 139 574

Prisantydning inkl. omkostninger: kr. 4 889 574

I tillegg til Kjøpesummen overtar ny kjøper andel fellesgjeld knyttet til Boligen. Per tid utgjør andel fellesgjeld tilknyttet Boligen: kr. 94 081

Totalpris inkludert omkostninger og andel fellesgjeld: kr. 4 983 655

I tillegg kommer valgfri Boligkjøperforsikring hos HELP Forsikring AS kr. 4 500. Se ytterligere informasjon om Boligkjøperforsikringen vedlagt i salgsoppgaven.

Annen viktig informasjon

Om borettslaget:
Holsts gate 11 er et borettslag og kombinert eierseksjonssameie i eiendommen gnr. 225, bnr. 122 i Oslo kommune, og består av en bygning med 20 andelsleiligheter fordelt på Holsts gate 11 A og B. Lagets bygg består av en klassisk 1890-bygård i Oslo.

Det vil være kr. 5 000 i andelskapital per andel, samlet kr. 100 000 for borettslagets 20 andeler.

Borettslaget ble opprettet høsten 2023. Borettslaget er stiftet av selger som per tid eier 8 av 20 andeler i borettslaget. Alle leilighetene i bygget har vært leid ut av selger, som nå selger alle leilighetene. Det må påregnes noe tid inntil alle andelene er solgt til andelshavere, og alle eksisterende leieforhold avviklet. Kjøper vil bli andelseier i et nytt borettslag, og et nytt styre vil etableres.

Bygården er tidligere seksjonert. Borettslaget eier av alle seksjonene i eierseksjonssameiet. For ordens skyld presiseres at kjøper blir andelseier i borettslaget, og ikke en direkte seksjonseier. Ved et videresalg vil det altså være borettslagsandelen som selges.

Den skattemessige inngangsverdien på borettslagets eiendom er lavere enn dagens markedsverdi. Det følger av at borettslaget har ervervet 100% av aksjene i selskapet som eier alle leilighetene fra Frognerbygg AS, som ledd i en fusjon hvor den skattemessige inngangsverdien er videreført med skattemessig kontinuitet. Det betyr at det er latent skatt på eiendommen. Den latente skatten vil kun utløses dersom borettslaget velger å selge seksjonene, men senere salg av boliger i borettslaget vil skje gjennom andelseiernes salg av andeler i borettslaget.

Organisasjonsnummer: 932 055 910
Forretningsfører: USBL
Forsikring: Gjensidige (Polisenummer: 93061064)
Styregodkjenning: Ja
Forkjøpsrett: Nei
Sikringsordning: Nei
Dyrehold: Tillatt, så fremt det ikke er til sjenanse for øvrige beboere.
Vedtekter: Ligger vedlagt i salgsoppgaven. Det vises til borettslagslovens bestemmelser.

Lån og finansieringsmodell:
Borettslaget er etablert med en fellesgjeld på MNOK 2 fordelt forholdsmessig på andelene etter brøk. Fellesgjelden utgjør om lag 2% av boligens samlede verdi. Resterende 98% av boligens verdi vil bli finansiert av sluttbrukerkjøperne gjennom innskudd.

Lån og betingelser:
Bank: DNB (Lånenummer: 932055910)
Serielån, 4 terminer per år.
Saldo per 16.06.2025: 2 000 000
Første termin: 11.03.2024, Neste avdrag: 31.12.2026 (siste termin 11.12.2026)
Rente: 6,77 % (Flytende)
Tilbakebetaling: Avdragsfritt i lånets løpetid

Andel fellesgjeld for denne leiligheten iht. eierbrøk utgjør: kr. 94 081

Det presiseres at renten vil endres i samsvar med den generelle renteutviklingen og långivers lånevilkår, og således påvirke størrelsen på renter/avdrag og dermed felleskostnadene.

Lånet konverteres til et borettslagslån når kriteriene for et slikt lån er oppfylt (Oppstart borettslag, innfris ved solgte 60% andeler). Når borettslagslånet etableres vil det bli en fullverdig låneprofil, også med avdrag. En konvertering til borettslagslån innen løpetiden på 3 år vil gjerne gi bedre lånebetingelser. Estimert beløp på fremtidige avdrag er ikke kjent per tid.

Andelsleilighet:
Når du kjøper en andel i et borettslag, blir du eier av en andel som gir deg enerett til å bruke en bestemt bolig i borettslaget. Det er borettslaget som eier eiendommen, mens andelseierne eier andeler i borettslaget. Som eier av andel i et borettslag må man forholde seg til borettslagets vedtekter og husordensregler.

Bare fysiske personer (enkeltpersoner) kan være andelseiere i borettslaget. (Dog slik at det gjelder særskilte unntak i vedtekter og borettslagslov, slik at blant annet stifteren kan eie andeler inntil de er solgt.)

Ingen fysiske personer kan eie mer enn én andel.

Legalpant:
Borettslaget har en lovbestemt panterett i andelen for krav mot andelseier for ubetalte felleskostnader for inntil 2 G (folketrygdens grunnbeløp).
Det er ikke sikringsordning via forretningsfører.

Løsøre:
Følgende løsøre medfølger:
– Hvitevarer på kjøkken (komfyr og oppvaskmaskin).

Hvitevarer overtas i den tilstand de har vært benyttet av selger.

Med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør. Listen følger vedlagt i salgsoppgaven. Er noe uklart, konferer megler.

TV/Bredbånd:
Felleskostnader dekker bredbånd 100 mbps (Leverandør: Telia).
Ønskes det TV-pakke må dette bestilles i tillegg.
Kjøper må selv bestille dekoder/ruter fra Telia.

Øvrig:
Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til megler, tilstandsrapport, utbyggers informasjon samt opplysninger innhentet fra kommunen, forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Salgsoppgaven er godkjent av selger.

Selger har ikke bodd i leiligheten, og har begrenset eller ingen kjennskap til leilighetens tilstand.

Bruktboliger vil kunne ha merker/hull i overflater ved overtakelse.

Leiligheten vil ikke bli ytterligere rengjort før overtakelse.

Budgivning

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven.
 
Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver(e). Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD knappen på finn.no, eller roislandco.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt. Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes på SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og mail kan forekomme.
 
Megler er forpliktet til å legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må ethvert bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter fra budet er mottatt av megler, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp. I forbrukerforhold (dvs. der oppdragsgiver er forbruker) skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.
 
I henhold til eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 første ledd har megler en plikt til å oppfordre oppdragsgiver (selger) til ikke å ta imot bud direkte fra budgiver, men henvise til megler. Megler oppfordrer partene til å lese retningslinjene for budgivning vedlagt i salgsoppgaven.
 
Et eventuelt bud fra selger til kjøper (såkalte «motbud»), er avtalerettslig bindende tilbud som medfører at det foreligger en avtale om salg av eiendommen dersom budet i rett tid aksepteres av kjøper.
 
Budgiverens opplysning om han er forbruker eller næringsdrivende:
Avhendingsloven ble endret med virkning fra 1. januar 2022 og innebærer blant annet at «som den er»-forbehold ikke har virkning i forbrukerkjøp, jf. avhendingsloven § 3-9 andre ledd, jf. § 1-2 tredje ledd. Med forbrukerkjøper menes en kjøper av eiendom som er en fysisk person og som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. «Som den er»-forbehold kan imidlertid fremdeles tas utenfor forbrukerkjøp. Hvorvidt eiendommen selges til en forbrukerkjøper eller ikke, kan derfor ha betydning for fordelingen av risiko mellom partene: hvis kjøperen er forbruker, bærer selger ansvaret dersom eiendommen ikke samsvarer med de krav til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-1. Hvis kjøperen er profesjonell, bærer imidlertid selger ansvaret for slike avvik bare i den grad eiendommen er i vesentlig ringere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers.
 
Budgivers opplysning om han er forbruker eller ikke, skal gis i forbindelse med formidling av budet, for eksempel ved at det i budskjemaet krysses av for om man er forbrukerkjøper eller ikke. Budgiver må informere megler om han opptrer som forbruker eller ikke-forbruker ved budgivning for at andre parter involvert i budrunden kan ta stilling til forhold av faktisk og rettslig art som er viktige i forbindelse med avtalen. Megler har begrenset mulighet til å kontrollere budgivers egenopplysning om vedkommende er næringsdrivende eller ikke, og budgiverens skriftlige opplysning om han er forbrukerkjøper eller ikke, må legges til grunn. 

Lovanvendelse

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.
Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.
 
Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.
 
Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut i fra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.
 
Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.
 
Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).
 
Dersom selger anses som profesjonell part ved salg av nyoppført bolig:
Loven regulerer forhold hvor næringsdrivende er pliktig til å stille garanti ved salg av nyoppførte, ferdigstilte boliger som blir solgt innen seks måneder etter ferdigstillelse. Etter bestemmelsen i avhl. § 2-11, må næringsdrivende stille garanti for sin oppfylling av avtalen på linje med garantibestemmelsen i bustadoppføringsloven § 12.
 
Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøper menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.
 
Ingen kan direkte eller indirekte erverve mer en to boligseksjoner i et boligsameie jf. eierseksjonsloven § 23. Dersom et erverv har funnet sted i strid med eierseksjonslovens regler kan Kartverket nekte overskjøting. Dersom overskjøting blir nektet, er kjøper likevel forpliktet til å gjennomføre handelen med selger, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.

Hvitvaskingsreglene

Eiendomsmeglere er underlagt Lov om hvitvasking. I henhold til Lov av 01.06.18 nr. 23 om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering (Hvitvaskingsloven), er megler pliktig til å gjennomføre identitetskontroll av alle involverte parter, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art. Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen. Hvitvaskingsloven pålegger også eiendomsmegler å innhente redegjørelse av midlenes opprinnelse. Dette besvares av samtlige kjøpere herunder parter som opptrer på vegne av kjøper, ved en såkalt kundekontroll.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova eller bustadoppføringsloven kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens eller bustadoppføringsloven kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.
Ved eventuelt tilbakehold av informasjon eller mistenkelige transaksjoner, plikter eiendomsmegleren å melde fra til Økokrim. Med «mistenkelig transaksjon» menes transaksjon som mistenkes å involvere utbytte fra straffbar handling, eller som skjer som ledd i terrorfinansiering. Manglende mulighet for kundekontroll kan også være et forhold som gjør transaksjonen mistenkelig. 
 
Det anbefales at kjøper innbetaler kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon, i en samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank.
 
Selger forbeholder seg også retten til å kreve dokumentasjon av kjøpers finansiering.
 
Det kan ikke gjøres ansvar gjeldende mot meglerforetaket som følge av at meglerforetaket overholder sine plikter etter Hvitvaskingsloven. 

Personopplysningsloven

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Boligselgerforsikring

Selger har ikke tegnet eierskifteforsikring. Selger har likevel fylt ut egenerklæringsskjema som følger vedlagt i salgsoppgaven. Budgivere forplikter seg til å sette seg inn i dokumentet før bud inngis.

Boligkjøperforsikring

Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring Pluss og ordinær Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring + fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar kr 2.400,- i honorar for hver forsikringsavtale som formidles på Boligkjøperforsikring Pluss og kr 1 400,- i honorar for ordinær Boligkjøperforsikring.

Eier

Frognerbygg Næring AS

Meglers vederlag

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
 
Provisjon: 1,25% av total salgssum, inkludert eventuell andel fellesgjeld. 
Markedsføringspakke: kr. 17 990
Oppslag eiendomsregister: kr. 700
Oppgjørshonorar: kr. 6.950
Inneståelse- og utleggshonorar: kr. 1 950
 
Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Alle summer er inkludert mva.

Opplysninger om oppdraget

Oppdragsnummer: 3-0041/25

Ansvarlig Megler

Martin Killi Arnesen

Dato

Sist oppdatert: 16.06.2025