Eiendommen

Knr. 301 Gnr. 218 Bnr. 257 Snr. 89

Areal og innhold

Totalt bruksareal BRA: 88 m²
BRA-i: 83 m²
BRA-e: 5 m²
TBA: 7 m²

BRA-i: Entré/gang, bad, to soverom og stue med åpen kjøkkenløsning.

BRA-e: Kjellerbod på ca. 5 m².

TBA: Sørvendt balkong på ca. 7,4 m².
 
Arealbeskrivelse:
Arealet er beregnet ut fra Norsk standard NS 3940:2023. BRA-i: Internt arealet innenfor boligens omsluttende vegger, inkludert sjakt. BRA-e: Eksternt areal som boligen har eksklusiv bruksrett til, men som ikke ligger i boligen, f.eks. kjellerbod. BRA-b: Areal for innglasset balkong med veggareal. Total BRA = Summen av BRA-i, BRA-e og BRA-b. TBA er areal på terrasse og balkong. Arealet oppgis ved salg, men inngår ikke i BRA. Oppgitt romareal er netto romareal. De oppgitte arealer er å betrakte som cirka-arealer.

Standard

Entré:
Innenfor inngangsdøren møtes man av en lys og tiltalende entré med garderobeskap. På gulvet er det en lekker 1-stavs eikeparkett som er gjennomgående i leiligheten. Det er downlights (LED) i himling. Entréen har porttelefon med kamera.

Stue og kjøkken:
Når man kommer inn i stuen er utsikten og den luftige beliggenheten det første som møter deg. Det er vinduer fra gulv til tak mot både øst og syd i stuen som gir et herlig utsyn og rikelig med lysinnslipp. Det er god plass til et langstrakt spisebord i tilknytting til stue og kjøkken, samt en sofagruppe. Takhøyden ble i stue målt til ca. 2,45m. Det er verdt å fremheve at man enkelt kan sette opp vegg i stuen, så man får et soverom 3. Bokhylle er bygd i nisjen hvor man kan ha skyvedørsgarderobe. Videre fra stuen er det utgang til en sydvendt og solrik balkong på ca. 7 m² med utsikt mot Mathallen og Vulkanområdet samt deler av byen. Her ute sitter man godt hevet over terrenget, og det er enkelt å forestille seg hvordan man vil trives her på varme sommerdager.

Leiligheten har et tidløst og moderne kjøkken fra HTH som har glatte fronter, laminat benkeplate, underlimt kum og plater (kitchenboards) på vegg over benk. Dette er et kjøkken som byr på rikelig med oppbevaringsplass. Det er integrerte hvitevarer som bidrar til at kjøkkenet harmonerer med interiøret og stilen i selve stuen. Integrerte hvitvarer: platetopp (induksjon), stekeovn, oppvaskmaskin og kjøleskap (separat fryser). Med kjøkkeninnredning helt opp til taket, sørger for at det ikke samler seg fett og støv der det er vanskelig å komme til. Alle skapdører og skuffer har dempere som hindrer støy og sikrer smidig åpning og lukking. Kjøkkenet har praktisk barløsning med plass til to barstoler.

Bad:
Leiligheten har et innbydende bad som er innredet med et stort speil og enn bred servant med god lagringsplass i to underskuffer. Det er vegghengt toalett, og dusj med plassbesparende glassdører. Vannbåren varme i gulv, dimbar downlights i himling og rør-i-rør system. Opplegg til vaskemaskin og kondenstørketrommel.

Soverom:
Leiligheten har 2 romslige soverom. Hovedsoverommet er av behagelig romstørrelse, og har flott utsikt mot Kubaparken. Langs rommets ene vegg er det et skyvedørsgarderobe som byr på særdeles godt med oppbevaringsplass.

Soverom 2 har plass til seng og garderobeskap.

Parkering

Det medfølger ikke parkeringsplass i salget, men selger har tinglyst bruksrett til 2 parkeringsplasser i garasjeanlegget, som kan kjøpes enten samlet eller separat.

– Plassene er merket nr. 8 og 7.
– Plass nr. 8 har el-lader.
– Pris per parkeringsplass: kr. 500 000 + omk.
– Felleskostnader per måned per plass: kr. 400 (forbruk til el-lader kommer i tillegg).
– Parkeringsplasser kan kun selges/leies ut internt for de som eier eiendom på Vulkan.
– Aspelin Ramm Drift AS står for driften av garasjeanlegget.

Per i dag er bruksretten til de to parkeringsplassene tinglyst på denne leiligheten (seksjon 89). Hvis ingen eller kun én p-plass blir kjøpt i forbindelse med salget og overtakelsen, plikter ny Kjøper å medvirke til overføring av gjenværende p-plass(er) på enhver måte selger måtte anse som hensiktsmessig eller nødvendig, herunder ved å utstede fullmakt.

Er det ønskelig å kjøpe parkeringsplass(er), så skriver man under forbehold i budskjema at parkeringsplass(er) ønskes kjøpt i tillegg, til oppgitt fastpris kr. 500 000 for én eller kr. 1 000 000 for begge samlet.

Oppvarming

Leiligheten har følgende varmekilder:
– Fjernvarme via radiator
– Gulvvarme på bad

Fyring og varmtvann inkludert i felleskostnadene (via fjernvarme). Termisk leveranse fra Vulkan Energisentral.

Det er installert balansert ventilasjonsanlegg med varmegjenvinning, som gir et godt og stabilt inneklima.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Energimerke

Komplett energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Bebyggelse

Fasadene består av en kombinasjon av tegl, hvite pussede fasader og trepaneler. Bygningen har bærekonstruksjon i betong og stål. Veggene i leiligheten er sparklet og malt i duse tidsriktige farger. Skillevegger mot naboleiligheter/felles gang består av lydvegger i stål/gips/mineralull. Betongvegger mot heis/trappekjerne. Fabrikkmalte vinduer med isoler-glass og fabrikkmalt slett entrédør, B-30/dB-35, fra byggeår. Leiligheten ble ferdigstilt i november 2013 og er bygd iht. Teknisk forskrift av 1997, med veiledning til forskrift revidert i 2007 (4. revisjon). LPO arkitekter har tegnet Nordre Kvartal. Aspelin Ramm Eiendom er utbygger.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport for eiendommen som følger vedlagt denne salgsoppgaven. Rapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik. I rapporten fremkommer det forhold som kjøper må være særskilt oppmerksom på, herunder TG2 og TG3.

Følgende kontrollpunkter har fått TG2:

– Tekniske installasjoner > Vannledninger
Det er ikke montert lekkasjevarsler med vannstoppventil på kjøkken. Kravet kom i 2010 og gjelder også ved rehabilitering av eldre boliger. Kravet gjelder for rom som har vanninstallasjoner, men mangler sluk eller vanntett gulv.
Konsekvens/tiltak: Det anbefales å ettermontere lekkasjesensorer med automatisk vannstoppventil på kjøkken i samsvar med gjeldende forskriftskrav. Dette for å sikre at
eventuelle lekkasjer oppdages raskt og ikke medfører skade på bygningsdeler.

– Våtrom > Bad > Sluk, membran og tettesjikt
Tilstandsgrad er satt som følge av manglende dokumentasjon på badets oppbygging. Dette er i samsvar med gjeldende forskrifter og standarder. For å lukke avviket må dokumentasjon fremlegges.

– Våtrom > Bad > Sanitærutstyr og innredning
Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Det er også registrert sprekk i toalettsetet.

Konsekvens/tiltak: Uten dreneringsløsning/lekkasjesikring kan lekkasjer pågå over lang tid uten å bli oppdaget. Dette kan føre til omfattende fuktskader i omkringliggende byggematerialer.

– Våtrom > Bad > Overflater gulv
Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). Selv om bom eller hullyd ikke alltid er et umiddelbart problem, bør det overvåkes nøye for eventuell utvikling i sprekker i flisfuger e.l., oppstår dette må en foreta tiltak for å begrense utviklingen.
Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.

– Våtrom > Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger
Åpninger i rekkverk er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter.
Konsekvens/tiltak: Det er ikke krav om utbedring av åpninger i rekkverk til dagens forskriftskrav.

Øvrige kontrollpunkter har fått TG 1.
 
Interessenter må sette seg inn i vedlagt tilstandsrapport før bud inngis.

Selger har fylt ut egenerklæringsskjema i forbindelse med salget. Egenerklæringsskjemaet følger vedlagt denne salgsoppgaven.

Selger har blant annet:

10. Kjenner du til om det er/har vært skjeggkre i boligen? Ja:
Har vært, men siste har vi ikke observert noen. Kontakt Styret i Vulkan Nordre Kvartal for mer info.

11. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? Ja:
Ja, kun av faglært. Montering av downligts i gangen. Runar Haltuff.

13. Har du ladeanlegg/ladeboks for elbil i dag? Ja:
El-lader i parkeringsplass nr. 8 i PU.

Ferdigattest

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 27.06.2022. Ferdigattesten følger vedlagt denne salgsoppgaven. 

Tinglyste heftelser og rettigheter

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

301/218/257/89:
02.03.2011 – Dokumentnr: 170008 – Bruksrett
Rettighetshaver: Knr:0301 Gnr:218 Bnr:251
Rettighetshaver: Knr:0301 Gnr:218 Bnr:252
Rettighetshaver: Knr:0301 Gnr:218 Bnr:253
gnr 218 bnr 251 har bruksrett til inntil 22 sykkelplasser.
gnr 218 bnr 252 har bruksrett til inntil 68 sykkelplasser.
gnr 218 bnr 253 har bruksrett til inntil 85 sykkelplasser.
Sletting eller endring kan ikke skje uten samtykke fra Oslo kommune v/Plan- og bygningsetaten.
Overført fra: Knr:0301 Gnr:218 Bnr:257
Gjelder denne registerenheten med flere

23.10.2013 – Dokumentnr: 907778 – Erklæring/avtale
Rettighetshaver: Knr:0301 Gnr:518 Bnr:6
Gjensidig rett til bruk av grunn for reparasjoner og vedlikehold av bygninger.
Kan ikke slettes eller endres uten samtykke fra Oslo kommune.
Overført fra: Knr:0301 Gnr:218 Bnr:257
Gjelder denne registerenheten med flere

23.10.2013 – Dokumentnr: 907778 – Best. om adkomstrett
Rettighetshaver: Knr:0301 Gnr:218 Bnr:128
Gjelder gangadkomst.
Kan ikke slettes eller endres uten samtykke fra Oslo kommune.
Overført fra: Knr:0301 Gnr:218 Bnr:257
Gjelder denne registerenheten med flere

23.10.2013 – Dokumentnr: 907778 – Best. om adkomstrett
Rettighetshaver: Allmennheten
Løpenr: 13580991
Gjelder gangadkomst.
Kan ikke slettes eller endres uten samtykke fra Oslo kommune.
Overført fra: Knr:0301 Gnr:218 Bnr:257
Gjelder denne registerenheten med flere

30.10.2013 – Dokumentnr: 932292 – Seksjonering
Opprettet seksjoner:
Snr: 89
Formål: Bolig
Sameiebrøk: 86/12559

31.10.2018 – Dokumentnr: 1483816 – Reseksjonering
Snr: 89
Formål: Bolig
Sameiebrøk: 86/12559
Vederlag: NOK 0
Omsetningstype: Uoppgitt
Endring av tilleggsdel

26.06.2014 – Dokumentnr: 526141 – Bestemmelse om parkering
Rettighet hefter i: Knr:0301 Gnr:518 Bnr:6
Gjelder bruksrett til 1 parkeringsplass i garasjeanlegget
Bestemmelse om adkomstrett
Bruksretten følger rettighetshaver seksjon automatisk ved salg eller annen eiendomsoverdragelse
Kan ikke transporteres uten samtykke fra hjemmelshaver
Kan ikke slettes uten samtykke fra hjemmelshaver
Med flere bestemmelser

06.12.2019 – Dokumentnr: 1467282 – Bestemmelse om parkering
Rettighet hefter i: Knr:0301 Gnr:518 Bnr:6
Gjelder bruksrett til 1 parkeringsplass i garasjeanlegget
Bestemmelse om adkomstrett
Bruksretten følger rettighetshaver seksjon automatisk ved salg eller annen eiendomsoverdragelse
Kan ikke transporteres uten samtykke fra hjemmelshaver
Kan ikke slettes uten samtykke fra hjemmelshaver
Med flere bestemmelser

Beliggenhet

Vulkan «Den lille byen» er et nyetablert området sentralt plassert mellom St.Hanshaugen i vest, Grünerløkka i øst, Maridalen i nord og Oslo sentrum i sør. På kort tid har Vulkan blitt en av Oslos mest spennende og levende bydeler. Her finner du blant annet Mathallen med byens beste utvalg av mat og drikke, flere barer og restauranter, Dansens Hus, P-hus, treningssenteret Athletica, kreativ høyskole, klatresenter, Vulkan Depot med blant annet Rema 1000, og mye mer. Kun en liten spasertur unna venter Grünerløkka med alt «Løkka» har og tilby.

Akerselva renner rett forbi Vulkan, et sammenhengende rekreasjonsområde mellom marka og sentrum. Vulkan tilbyr et gjennomtenkt nabolag uten gjennomfartstrafikk med leiligheter som gjør at du kan trekke deg tilbake i et skjermet, eksklusivt og privat bomiljø. Vil du leve midt i byen og kjenne pulsen av den daglig, da er Vulkan stedet!

Gangavstand til offentlig kommunikasjon. Ca. 2. min gange til bussholdeplassen med buss 34 og 54 mot Aker Brygge, Kjelsås, Tåsen og Ekeberg. Ca. 6 minutters gange til Alexander Kiellands plass med buss 21 mot Tjuvholmen og Helsfyr. Kort gangavstand til trikken på løkka.

Adkomst

Ta inn mot Mathallen og Vulkan P-hus fra Maridalsveien. Det vil bli skiltet med Røisland & Co visningsskilt til felles annonserte visninger.

Offentlig kommunikasjon

To minutters gange til nærmeste busstopp, som tar deg til jernbanetorget på kun 10 minutter.
Fem minutters gange til trikkestoppet på Birkelunden, her går 11, 12 og 13 trikken ved hyppige avganger.

Regulerings- og arealplaner

Eiendommen er regulert til Byggeområde for bolig, offentlig bygning, allmennyttig formål, (kultur, idrett, undervisning), forretning, bevertning, kontor, industri, (håndverk) S-4268 i henhold til reguleringsplan datert 12.06.2025 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommens utgifter

Felleskostnadene er kr. 5 238 per måned, og inkluderer internett, a-konto fjernvarme/varmtvann, forretningsførsel, felles bygningsforsikring, drift og vedlikehold.

Felleskostnadene fordeler seg på følgende måte, iht. forretningsfører:
Felleskostnader brøk: kr. 4 578,53
Felleskostnader likt: kr. 353,77
Varmtvann: kr. 96
Internett: kr. 210

Felleskostnadene justeres normalt årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.
 
Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Eiendomsskatt kr. 1 600 for 2025, ifølge eiendomsskattelisten for 2025 fra Oslo kommune. I Oslo kommune er det eiendomsskatt på boliger og fast eiendom som overstiger en fastsatt verdi. Informasjonen over er hentet fra eiendomsskattelistene. For mer informasjon rundt beregningsgrunnlaget for eiendommen, se http://www.oslo.kommune.no/skatt-og-naring/skatt-og-avgift/eiendomsskatt/eiendomsskatt

Informasjon om eiendomsskatt er innhentet fra eiendomsskattelistene til Oslo kommune.

Formuesverdi

Boligens formuesverdi er kr. 1 921 795 ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig). Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f. eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for sekundærbolig kr. 7 687 179
 
Skatteetaten beregner en boligverdi (beregnet markedsverdi for bolig) basert på SSBs statistiske opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til din boligs beliggenhet, areal, byggeår og type bolig. Formuesverdien er en prosentandeldel av denne boligverdien. For mer informasjon om formuesverdi, se Skatteetatens nettsider.

Omkostninger

I tillegg til kjøpesummen må kjøper betale:
1: Dokumentavgift til staten, 2,5% av kjøpesum: Kr. 261 250 (Forutsatt salgssum: Kr. 10 450 000)
2: Tinglysningsgebyr skjøte: Kr. 545
3: Tinglysningsgebyr pant og pantattest: Kr. 545
 
Totale omkostninger: Kr. 262 340
 
Total kjøpesum inkl. gebyrer/avgifter og evt. øvrige kostnader ved kjøp til prisantydning: Kr. 10 712 340

I tillegg kommer valgfri Boligkjøperforsikring hos HELP Forsikring AS (Selveierleilighet: kr. 8 100). Se ytterligere informasjon om boligkjøperforsikring vedlagt i salgsoppgaven.

Annen viktig informasjon

Om sameiet:
Leiligheten er tilknyttet Sameiet Vulkan Nordre. Sameiet består av 1 næringsseksjon og 117 boligseksjoner i henhold til tinglyst seksjoneringsbegjæring.

Org. nummer: 913 559 630
Kontakt: vulkannordrekvartal@styrerommet.no
Forretningsfører: OBOS
Forsikring: Tryg Forsikring, med polisenummer 6606612.
Styregodkjennelse: Nei
Forkjøpsrett: Nei
Sikringsordning: Nei
Lån: Nei

Dyrehold:
Styret skal informeres om husdyrhold. Styret kan nekte dyrehold dersom dette er til ulempe, sjenanse eller plage for øvrige sameiere eller bruksrettshavere i sameiegjenstand. Dyreeiere må ta hensyn til naboer og utvise ansvar for sitt dyrehold. Hund skal alltid føres i bånd på sameiets område. Det forutsettes at eier av dyret er kjent med politivedtektene angående dyrehold og straffebestemmelsene som gjelder for å holde dyr

Styrets arbeid ifølge årsberetning:
«Styrets arbeid i 2024 har i hovedsak vært retet mot oppfølging av tekniske forhold, sikkerhet i fellesarealer og drift av sameiet. Samarbeidet i styret skjer fortløpende på tvers av digitale og fysiske kanaler, noe som gir fleksibilitet og mulighet til å håndtere saker og henvendelser raskt og effektivt. Styret legger stor vekt på god informasjonsfyt og dialog med beboere og eiere, primært gjennom Vibbo. Viktig informasjon deles også via e-post og oppslag i fellesarealene. Facebookgruppen «Sameiet Vulkan Nordre Kvartal» brukes i tillegg som en uformell kanal for utveksling og kontakt.»

Følgende nevnes i årsberetningen av saker som har vært aktuelle i 2024:
«6.1 Taklekkasje blokk B
Lekkasjen i blokk B ble først meldt i 2021 og ble delvis utbedret av Aspelin Ramm Drift (ARE) i 2023. I 2024 har det oppstått nye lekkasjer, som kan være relatert til tidligere påviste byggtekniske svakheter. Saken er juridisk krevende, ettersom utbygger siter på e-postkorrespondanse fra tidligere styreleder som bekrefter at forholdet ble meldt inn eter utløpet av reklamasjonsfristen. Dette har gitt utbygger grunnlag for å avvise ansvar. For at sameiet skal kunne vinne frem med et reklamasjonskrav, må det derfor kunne påvises grov uaktsomhet fra utbyggers side. Styret har engasjert OPAK for en uavhengig byggteknisk vurdering som ledd i dette arbeidet. Kostnader til vurderingen søkes dekket gjennom sameiets rettshjelpsforsikring. Saken har for øvrig blitt oversendt til forliksrådet, hvor kjennelse av 25. mars 2025 innstilte saken, da den ble vurdert som for omfattende for behandling der. Sameiet har et års frist fra denne datoen til eventuelt å bringe saken inn for tingretten. Dette vil vurderes på nyt sammen med advokat eter at rapport fra Opak er levert.»

«6.2 Avløpsrør
Sameiet har over tid hat gjentatte problemer med tilstopping i avløpssystemet, som flere ganger har ført til kloakktilbakeslag i leiligheter. Årsaken har i hovedsak vært at epoxybelegg løsner fra innsiden av rørene og samler seg opp, kombinert med mistanke om feil ved montering. Styret fremmet et reklamasjonskrav mot utbygger Aspelin Ramm, men dette ble avvist med henvisning til at femårsfristen var utløpt. Utbygger avviste også forslag om felles tiltak, med begrunnelse i at næringsdelenes
røranlegg er fysisk atskilt fra sameiets. Eter juridisk vurdering konkluderte styret med at det ikke finnes noen realistisk vei videre for å få utbedringene dekket. Styret valgte derfor å ta ansvar for nødvendige tiltak og engasjerte TT-Teknikk til å gjennomføre en helhetlig kartlegging og spyling av hele avløpssystemet. Arbeidet ble utført over to dager, med videoinspeksjon og spyling fra kjøkken og bad i de feste seksjoner. Undersøkelsene avdekket store mengder løs epoxy og fetansamlinger, særlig i ytterst plasserte stammer. Tiltaket har vesentlig redusert risikoen for nye blokkeringer. I tråd med anbefalinger fra sakkyndige og krav fra forsikringsselskapet, har styret beslutett å etablere regelmessig gjennomspyling av alle stammer som fast vedlikeholdstiltak. Dette vil anbudsutsetes for å sikre fornuftige priser.»

«7.Økonomi
Sameiets økonomi vurderes som tilfredsstillende. Driften har vært stabil, og det er tilstrekkelige midler til å dekke både løpende kostnader og planlagte tiltak. Styret følger med på prisutvikling og markedssituasjonen, og vil vurdere eventuelle justeringer i felleskostnader dersom det blir nødvendig. Styret har tidligere orientert årsmøtet om at sameiet kunne stå overfor betydelige investeringer knytet til utbedring av avløpssystemet. Eter en grundig teknisk gjennomgang og dokumentert kartlegging i 2024, er det i stedet valgt en løsning med regelmessig gjennomspyling av rørnettet. Dette tiltaket gir tilfredsstillende teknisk effekt, reduserer risikoen for nye tilstoppinger og anses som den mest økonomisk forsvarlige løsningen. Det er ikke behov for omfattende rehabilitering, og kostnadene knytet til jevnlige spylinger (maks én gang årlig) kan håndteres innenfor dagens budsjett. Når det gjelder lekkasjesaken i blokk B, har utbygger dekket 50/% av utbedringskostnadene. OPAKs siste vurdering tyder på at den konstruksjonsmessige feilen nå er identifisert, og målrettede tiltak er iverksatt. Nye lekkasjer som er oppstått i bygg A tilskrives tidligere reklamasjonsarbeider, og dekkes av garantiordningen Taksaken som helhet er fortsatt under juridisk vurdering og er ikke endelig avklart. Styret følger saken tet og vil komme tilbake med mer informasjon når det foreligger videre avklaringer. På bakgrunn av disse forholdene legger styret vekt på gradvis oppbygging av egenkapital for å stå best mulig rustet til å håndtere fremtidige behov. Planlagte tiltak gjennomføres innenfor ordinært budsjety, og målet er å unngå låneopptak og ekstraordinære innkrevinger.»

«8.Planlagte tiltak for 2025
Følgende tiltak er budsjettert og planlagt gjennomført i 2025:
– Rens av tepper i fellesarealene
– Oppgradering og nyplanting i blomsterkassene på plan 1 Det er for øvrig ikke planlagt andre vedlikeholdsprosjekter eller større investeringer neste år.»

«9.Energikartlegging i Sameiet Vulkan Nordre (2024)
Sameiet gjennomførte i 2024 en energikartlegging i samarbeid med OBOS Prosjekt, med formål om å kartlegge energibruken og identifisere muligheter for energieffektivisering i bygningsmassen. Bakgrunnen for dette var en gunstig støtteordning hvor Enova dekket 50 % av kostnadene, og Oslo kommune dekket resten, slik at tiltaket i praksis var kostnadsfritt for sameiet. Dete var en unik mulighet til å få et profesjonelt beslutningsgrunnlag for videre arbeid med ENØK-tiltak og energiplanlegging i sameiet. OBOS Prosjekt gjennomførte befaring og analyser med fagpersoner, og utarbeidet en rapport med vurdering av teknisk tilstand, energiforbruk og forslag til tiltak. Rapporten ble levert i mars 2025. Rapporten viser at sameiets energibehov er beregnet til å være ca. 906 000 kWh/ år. Energimerket til bygningsmassen er i dag en E, med rød energikarakter som reflekterer bruk av elektrisitet og fjernvarme. Rapporten konkluderer med at bygningsmassen generelt holder en god teknisk standard og er innenfor kravene i TEK17. Rapportens hovedanbefaling er å etablere individuell måling av varme og varmtvann. OBOS Prosjekt anbefaler dette som et rettferdig og energieffektivt tiltak, med antatt besparelse på rundt 10 %, selv om forbruket
i dag vurderes som normalt. Kostnaden for tiltaket er beregnet til 355 000 kroner inkl. mva, med årlige driftskostnader i tillegg. Styret påpeker at individuell måling kunne løst en praktisk utfordring: Manglende avlesning fra det tidligere
SD-anlegget har medført at årsregnskap og årsmøte har blit forsinket. Til tross for dette, viser beregningene i rapporten at tiltaket ikke er lønnsomt under noen realistisk prisforutsetning. Forventet nåverdi er lav, og energibesparelsen vurderes som begrenset. Styret mener derfor at kost/nyte-forholdet ikke forsvarer investeringen, og tiltaket er ikke besluttet gjennomført. Et annet tiltak som ble vurdert er installasjon av bergvarmepumpe. Dette vurderes som lite realistisk med dagens fernvarmeløsning, da investeringskostnaden er estimert til 11,7 millioner kroner og krever omfattende tekniske endringer. Tiltaket har høyt energisparepotensial (35 %), men negativ nåverdi og lang nedbetalingstid. Rapporten peker på at sameiet, som er bygget i 2013, allerede har energieffektive bygningskomponenter. Eventuelle tiltak bør sees i sammenheng med fremtidig vedlikeholdsplanlegging. Rapporten danner et viktig grunnlag for videre beslutningsprosesser i sameiet, og vil bli brukt aktivt i vurderinger av fremtidige investeringer og eventuelle støttesøknader.»

Løsøre:
Med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven, gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør. Listen følger vedlagt i salgsoppgaven.
Integrerte hvitevarer på kjøkken medfølger.

Øvrig informasjon:
Vi gjør oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning til å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet.

Det er oppdaget skjeggkre i sameiet. Det gjelder også denne leiligheten.

Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til takstmann og megler, samt opplysninger innhentet fra kommunen, evt. forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Salgsoppgaven er godkjent av selger.

Budgivning

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven.
 
Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver(e). Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD knappen på finn.no, eller roislandco.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt. Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes på SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og mail kan forekomme.
 
Megler er forpliktet til å legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må ethvert bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter fra budet er mottatt av megler, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp. I forbrukerforhold (dvs. der oppdragsgiver er forbruker) skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.
 
I henhold til eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 første ledd har megler en plikt til å oppfordre oppdragsgiver (selger) til ikke å ta imot bud direkte fra budgiver, men henvise til megler. Megler oppfordrer partene til å lese retningslinjene for budgivning vedlagt i salgsoppgaven.
 
Et eventuelt bud fra selger til kjøper (såkalte «motbud»), er avtalerettslig bindende tilbud som medfører at det foreligger en avtale om salg av eiendommen dersom budet i rett tid aksepteres av kjøper.
 
Budgiverens opplysning om han er forbruker eller næringsdrivende:
Avhendingsloven ble endret med virkning fra 1. januar 2022 og innebærer blant annet at «som den er»-forbehold ikke har virkning i forbrukerkjøp, jf. avhendingsloven § 3-9 andre ledd, jf. § 1-2 tredje ledd. Med forbrukerkjøper menes en kjøper av eiendom som er en fysisk person og som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. «Som den er»-forbehold kan imidlertid fremdeles tas utenfor forbrukerkjøp. Hvorvidt eiendommen selges til en forbrukerkjøper eller ikke, kan derfor ha betydning for fordelingen av risiko mellom partene: hvis kjøperen er forbruker, bærer selger ansvaret dersom eiendommen ikke samsvarer med de krav til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-1. Hvis kjøperen er profesjonell, bærer imidlertid selger ansvaret for slike avvik bare i den grad eiendommen er i vesentlig ringere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers.
 
Budgivers opplysning om han er forbruker eller ikke, skal gis i forbindelse med formidling av budet, for eksempel ved at det i budskjemaet krysses av for om man er forbrukerkjøper eller ikke. Budgiver må informere megler om han opptrer som forbruker eller ikke-forbruker ved budgivning for at andre parter involvert i budrunden kan ta stilling til forhold av faktisk og rettslig art som er viktige i forbindelse med avtalen. Megler har begrenset mulighet til å kontrollere budgivers egenopplysning om vedkommende er næringsdrivende eller ikke, og budgiverens skriftlige opplysning om han er forbrukerkjøper eller ikke, må legges til grunn. 

Lovanvendelse

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.
Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.
 
Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.
 
Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut i fra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.
 
Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.
 
Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).
 
Dersom selger anses som profesjonell part ved salg av nyoppført bolig:
Loven regulerer forhold hvor næringsdrivende er pliktig til å stille garanti ved salg av nyoppførte, ferdigstilte boliger som blir solgt innen seks måneder etter ferdigstillelse. Etter bestemmelsen i avhl. § 2-11, må næringsdrivende stille garanti for sin oppfylling av avtalen på linje med garantibestemmelsen i bustadoppføringsloven § 12.
 
Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøper menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.
 
Ingen kan direkte eller indirekte erverve mer en to boligseksjoner i et boligsameie jf. eierseksjonsloven § 23. Dersom et erverv har funnet sted i strid med eierseksjonslovens regler kan Kartverket nekte overskjøting. Dersom overskjøting blir nektet, er kjøper likevel forpliktet til å gjennomføre handelen med selger, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.

Hvitvaskingsreglene

Eiendomsmeglere er underlagt Lov om hvitvasking. I henhold til Lov av 01.06.18 nr. 23 om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering (Hvitvaskingsloven), er megler pliktig til å gjennomføre identitetskontroll av alle involverte parter, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art. Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen. Hvitvaskingsloven pålegger også eiendomsmegler å innhente redegjørelse av midlenes opprinnelse. Dette besvares av samtlige kjøpere herunder parter som opptrer på vegne av kjøper, ved en såkalt kundekontroll.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova eller bustadoppføringsloven kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens eller bustadoppføringsloven kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.
Ved eventuelt tilbakehold av informasjon eller mistenkelige transaksjoner, plikter eiendomsmegleren å melde fra til Økokrim. Med «mistenkelig transaksjon» menes transaksjon som mistenkes å involvere utbytte fra straffbar handling, eller som skjer som ledd i terrorfinansiering. Manglende mulighet for kundekontroll kan også være et forhold som gjør transaksjonen mistenkelig. 
 
Det anbefales at kjøper innbetaler kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon, i en samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank.
 
Selger forbeholder seg også retten til å kreve dokumentasjon av kjøpers finansiering.
 
Det kan ikke gjøres ansvar gjeldende mot meglerforetaket som følge av at meglerforetaket overholder sine plikter etter Hvitvaskingsloven. 
 

Personopplysningsloven

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Boligselgerforsikring

Selger har ikke tegnet eierskifteforsikring. Selger har likevel fylt ut egenerklæringsskjema som følger vedlagt i salgsoppgaven. Budgivere forplikter seg til å sette seg inn i dokumentet før bud inngis.

Boligkjøperforsikring

Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring Pluss og ordinær Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring + fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar kr 2.400,- i honorar for hver forsikringsavtale som formidles på Boligkjøperforsikring Pluss og kr 1 400,- i honorar for ordinær Boligkjøperforsikring.

Eier

Sissel Smaller

Petter Alfred Kragset

Opplysninger om oppdraget

Oppdragsnummer: 3-0042/25

Ansvarlig Megler

Martin Killi Arnesen

Dato

Sist oppdatert: 22.06.2025