Eiendommen

Knr. 301 Gnr. 85 Bnr. 179

Areal og innhold

Totalt bruksareal BRA: 70 m²
BRA-i: 65 m²
BRA-e: 5 m²
TBA: 5 m²
 
Sportsbod:
Det medfølger én sportsbod pr. boligenhet. Disse varierer i størrelse avhengig av bl.a. type boligenhet de tilhører. Utbygger forbeholder seg retten til å foreta fordelingen av bod- og parkeringsplasser.

Sykkelparkering:
Borettslagets fellesarealer inneholder også flere sykkelparkeringsplasser som vil være tilgjengelige for alle som eier leilighet.

Arealbeskrivelse:
Arealet er beregnet ut fra Norsk standard NS 3940:2023. BRA-i: Internt arealet innenfor boligens omsluttende vegger, inkludert sjakt. BRA-e: Eksternt areal som boligen har eksklusiv bruksrett til, men som ikke ligger i boligen, f.eks. kjellerbod. BRA-b: Areal for innglasset balkong med veggareal. Total BRA = Summen av BRA-i, BRA-e og BRA-b. TBA er areal på terrasse og balkong. Arealet oppgis ved salg, men inngår ikke i BRA. Oppgitt romareal er netto romareal. De oppgitte arealer er å betrakte som cirka-arealer. Partene har ingen krav mot hverandre dersom arealet skulle vise seg å være 5 % mindre / større enn det oppgitte areal.

Standard

Denne leiligheten leveres etter konseptet Lys eleganse:
Interiørkonseptet LYS ELEGANSE gir et moderne og lyst uttrykk med klassiske hvite vegger, sandfargede kjøkkenfronter, og på badet er det hvit baderomsinnredning og lysegrå fliser. Her vil det være enkelt å møblere og innrede med ulike typer materialer og farger for å skape ditt nye hjem.

Entré:
Leiligheten har en entré på ca. 4 m². På gulvet blir det en lekker parkett (Parkett Haro eik invisible country 4 V).
Det leveres downlights i himling.
Porttelefon med kamera -BT-344625.

Stue og soverom:
Videre fra entréen kommer man inn til stue på ca. 29 m² med åpen kjøkkenløsning. Leiligheten får et stilrent kjøkken fra HTH med integrerte hvitevarer. Innredning HTH Stockholm er sandfargede kjøkkenfronter og lys delikat benkeplate i sandsten farge. Her vil det være enkelt å møblere og innrede med ulike typer materialer og farger for å skape ditt nye hjem.

FRONT: 28 STOCKHOLM
BENKEPLATE: Laminat 642 Sandsten i 2 cm tykkelse
HÅNDTAK: LINE børstet sort 20 cm.
VASK: Franke SRX 210-50 TL
BELYSNING: LED grepslist integrert i overskap
SLIMLINE ventilator

Fra stuen er det utgang til en sørvendt balkong på 5 m². Her ute har man sol fra rundt kl.10:00 til kl.19:15 midtsommers. Ønsker man seg mer sol, så kan man ta turen opp til den felles takterrassen.

Bad:
Innbydende bad på 4 m². Badet leveres som plassbygd bad. Det leveres hvit baderomsinnredning og delikate fliser i lys gråhvit på gulv og vegger. Baderomsinnredningen varierer i str ihht tegning
FRONT: Glatt hvit dekor
VASK: Heldekkende LAVA NORDIC white matt
HÅNDTAK: LINE antrasitt 20 cm.
SPEIL: med integrert lys.
FLISER: District White, 30×60 stående på vegg, 30×30 på gulv, 5×5 i dusjsonen

Det er gulvvarme, samt downlights i himling.
Opplegg for vaskemaskin/tørketrommel.
Rør-i-rør system.

Soverom:
Hovedsoverommet på er på ca. 14 m².
Soverom 2 er på ca. 8 m².

Det leveres ikke garderobeskap

Maling:
Entré, stue/kjøkken, soverom 1 og 2:
Veggfarge Klassisk hvit NCS S 0500-N
Tak males i standard farge Klassisk hvit NCS S 0500-N i hele boligen

Informasjon ovenfor er hentet fra utbyggers leveransebeskrivelse og ordrebekreftelse. Det tas forbehold om feil.

Interessenter bes gjøre seg godt kjent med disse dokumentene som er vedlagt i denne salgsoppgaven.

Tilvalgsmuligheter

Det er ikke bestilt noe tilvalg i denne leiligheten. Konseptet «Lys eleganse» er valgt, og leveres etter dette konseptet iht. romskjema/ordrebekreftelse.

Det er ikke mulig å gjøre ytterligere tilvalg i boligen, da tilvalgsfrister er utgått.

Parkering

Det medfølger ikke parkeringsplass til leiligheten.

Oppvarming

Leilighetene oppvarmes med fjernvarme via radiatorer. Forbruk av varmt tappevann og varme måles pr. leilighet. Kostnaden kommer i tillegg til sameiets stipulerte fellesutgifter.

Ventilasjon:
Det leveres balansert ventilasjon med varmegjenvinning med avtrekk fra våtrom og kjøkken. Hver bolig får eget ventilasjonsaggregat, som fortrinnsvis blir plassert over himling i bod eller entre. Det vil være en synlig luke i himling til aggregatet. Det er ikke kjøling eller mulighet for kjøling i leilighetene.

Energimerke

Før overtakelse vil det bli utstedt energiattest for den enkelte bolig. Boligens energibehov er prosjektert iht. TEK17. Energimerkingen er beregnet til å ligge i minimum kategori C, dagens nivå. Det tas forbehold for at avvik fra dette vil forekomme, dette spesielt for boliger med mye vindusflate.

Et godt miljø
Pilar Bjerke er bygd for fremtiden og prosjektet er sertifisert etter den internasjonale miljøstandarden BREEAM. Dette sikrer bærekraftige bygg som vil skape et godt miljø for trivsel i flere generasjoner. For deg som kjøper innebærer BREEAM-sertifiseringen at både leiligheten og bygget holder en høyere standard enn det som er vanlig i boligprosjekter. Arkitektur, tekniske løsninger og gode uterom sørger for bærekraft i hele prosjektet, og gir deg en trygghet om at hjemme ditt er klart for fremtidens krav og muligheter. BREEAM har gjennom sine snart 30 år vist seg å være et effektivt verktøy for å samordne de ulike aktørene i et byggeprosjekt

Ferdigattest

Prosjektet har godkjent rammetillatelse datert 06.12.2022. Det prosjekteres og bygges i henhold til Byggeteknisk forskrift TEK17. Selger har ansvaret for at det foreligger brukstillatelse eller ferdigattest på leiligheten senest ved kjøpers overtakelse av leiligheten.

Etter pålegg fra Finanstilsynet rettet mot samtlige meglerforetak (ref. rundskriv 21 / 2011) informeres ved dette om at det pr. dato for overtakelse av den enkelte boligenhet ikke nødvendigvis vil foreligge ferdigattest, samt at ferdigattest vil kunne foreligge først lang tid etter overtakelse. Bakgrunnen er at deler av de arbeider og dokumentasjon som er påkrevet for å få ferdigattest, ikke vil være ferdig pr. dato for overtakelse av den enkelte boligenhet. Kjøper kan ikke gjøre mangels- og/eller forsinkelsesbeføyelser gjeldende på det grunnlag at det tar tid før ferdigattest er utstedt.

Det presiseres at fremstillingen over ikke har noen innvirkning på selgers forpliktelse til å fremskaffe ferdigattest.

Adgang til utleie

Denne leiligheten har i kontrakten følgende bestemmelse:
«Mulighet for utleie i opptil 3 år etter overtagelse.»

Utleie reguleres av borettslagsloven §§ 5-3 til 5-10. Selger ønsker å praktisere en liberal utleiepraksis i den perioden selger er representert i styret i Borettslaget. Styret vil derfor i denne perioden også kunne gi samtykke til å leie ut leiligheten i inntil 3 år fra overtakelse, selv om vilkårene for utleie i §§ 5-4 til 5-6 ikke er oppfylt, jf. § 5-3. Eventuell søknad om utleie må sendes styret og det er opp til styret om utleien godkjennes.

Tinglyste heftelser og rettigheter

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

301/85/179:
19.12.2013 – Dokumentnr: 1106528 – Best. om vann/kloakkledn.
Rettighetshaver: Oslo Kommune
Org.nr: 958 935 420
Bestemmelse om kummer o.l.
Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.m.
Opprinnelig tinglyst 27.05.1987 med dokumentnummer 32757.
Gjeninnført etter tgl § 18. 19.12.2013 K.B.E.
Gjelder denne registerenheten med flere

19.12.2013 – Dokumentnr: 1106528 – Elektriske kraftlinjer
Rettighetshaver: Oslo Kommune
Org.nr: 958 935 420
Bestemmelse om nettstasjon
Bestemmelse om elektriske ledninger/kabler
Bestemmelse om kommunale installasjoner
Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.m.
Opprinnelig tinglyst 27.05.1987 med dokumentnummer 32757.
Gjeninnført etter tgl § 18. 19.12.2013 K.B.E.
Gjelder denne registerenheten med flere

19.12.2013 – Dokumentnr: 1106528 – Bestemmelse om gjerde
Rettighetshaver: Oslo Kommune
Org.nr: 958 935 420
Opprinnelig tinglyst 27.05.1987 med dokumentnummer 32757.
Gjeninnført etter tgl § 18. 19.12.2013 K.B.E.
Gjelder denne registerenheten med flere

19.12.2013 – Dokumentnr: 1106528 – Erklæring/avtale
Rettighetshaver: Oslo Kommune
Org.nr: 958 935 420
Pliktig medlemskap i velforening/huseierforening
Opprinnelig tinglyst 27.05.1987 med dokumentnummer 32757.
Gjeninnført etter tgl § 18. 19.12.2013 K.B.E.
Gjelder denne registerenheten med flere

19.12.2013 – Dokumentnr: 1106528 – Bestemmelse om veg
Rettighetshaver: Oslo Kommune
Org.nr: 958 935 420
Bestemmelse om avståelse av grunn til veiutvidelse, adkomst m.m.
Opprinnelig tinglyst 27.05.1987 med dokumentnummer 32757.
Gjeninnført etter tgl § 18. 19.12.2013 K.B.E.
Gjelder denne registerenheten med flere

14.11.1962 – Dokumentnr: 14478 – Registrering av grunn
Denne matrikkelenhet opprettet fra:
Knr:0301 Gnr:85 Bnr: 3

Utinglyste heftelser
Kjøper er kjent med at Borettslaget vil ha legalpanterett i andelene for felleskostnader og andre krav
fra borettslagsforholdet, jf. brl. § 5-20.

Kjøper er gjort kjent med at det kan bli behov for tinglysing av ytterligere heftelser på Eiendommen i form av bruksretter, atkomstrettigheter mv. i forbindelse med endelig organisering og utvikling av prosjektet, og at Selger kan tinglyse nødvendig erklæringer knyttet til atkomstretter og lignende som er nødvendig eller hensiktsmessig for gjennomføringen av prosjektet, herunder bestemmelser som vedrører Borettslaget, naboforhold eller forhold pålagt av offentlig myndighet.

Kjøper kan ikke motsette seg eller kreve prisavslag/erstatning for tinglysing av nødvendige erklæringer knyttet til gjennomføringen av prosjektet. Kjøper aksepterer videre at eiendommen kan påheftes nye private og offentlige rådighetsinnskrenkninger dersom offentlige myndigheter krever det.

Beliggenhet

På Bjerke har du alt du trenger i nærheten, både til hverdag og helg. Alt fra butikker, skoler og barnehager til idrettsplasser og grønne lunger er bare en rusletur unna. Har du lyst på en tur inn til Oslo sentrum, tar bussen deg dit på få minutter. Ønsker du fuglekvitter og skogens ro, har du Lillomarka i ryggen.

Bjerke er en del av nye Hovinbyen, som er Oslos største byutviklingsområde. Allerede er servicetilbudet stort, men etter hvert som Hovinbyen utvikles videre vil flere butikker, serveringssteder og -tilbud strømme til, og Bjerke vil bli en selvstendig forlengelse av indre by.

Fra Bjerke er idretts- og turmulighetene mange gjennom de fire årstider. Lillomarka er nærmeste nabo og passer like godt til søndagstur som treningstur, og fine skiturer om vinteren. Flotte sykkelveier tar deg både inn og ut av byen, og parker er det mange av. Området har også lekeplasser, bibliotek fotballbaner og idrettshaller. Om vinteren åpner også Oslo Skisenter portene.

Kun en kort gåtur unna finner du Bjerkedalen park, en flott bydelspark som ble offisielt åpnet i oktober 2013. Parken har form som en vannpark med promenader langs Hovinbeggen og en liten sandstrand mot en badedam. Parken er en kortreist park med røykengranitt, svelvikgrus og norske busker og trær. Parken har vunnet en rekke priser, blant annet Oslo bys arkitekturpris, Norges beste uterom, og årets grønne park.

Parkpaviljongen med tilhørende amfi inneholder kafé og toaletter rundt en hyggelig kaféplass. Parken har sandvolleyballbane, basketballbane og 100 meter med benker. Bjerkedalen park er en flott lokal møteplass for både voksne, barn og firbente gjennom alle fire årstider.

Regulerings- og arealplaner

Eiendommen er regulert til byggeområde for bolig/forretning mm. (S-5144), se reguleringskart og -bestemmelser. Omkringliggende eiendommer er regulert til bolig.

Sør/vest for eiendommen ligger Bjerke Travbanen. Bjerke Travbane vil bli omregulert og deler av parkeringsplassen samt treningsbanen vest for travbanene vil bli bebygd. På
sørsiden av Refstadveien 102 har Selvaag Bolig utarbeidet et planforslag. Det er pr. 2024 usikkert hva resultatet blir, men området rundt Bjerke Banen vil bli bebygd. Følg planprosessen på sakinnsyn for ytterligere informasjon, saksnr. 202109951.

Eiendommens utgifter

– Driftskostnad pr mnd eksklusiv energikost – fordelt areal: kr. 3 200
– TV/bredbånd: kr. 219
– Akonto fjernvarme: kr. 960
– Kapitalkostnader (renter) avdragsfri periode år 1-5: kr. 11 032

Stipulerte felleskostnader (inkl akonto fjernvarme) pr. mnd (avdragsfri periode) år 1-5: kr. 15 411

Kapitalkostnader (renter og avdrag) etter avdragsfri periode (fra år 6): kr. 13 987

Stipulerte felleskostnader etter avdragsfri periode (fra år 6): kr. 18 366

Kjøper plikter å betale sin andel av fellesutgiftene for borettslaget fra overtakelse. Budsjett over fellesutgiftene stadfestes av borettslaget på ekstraordinær generalforsamling forut for overtakelse. Fellesutgiftene består blant annet av kapitalkostnader (som omtalt ovenfor) og drifts- og vedlikeholdskostnader. Se utkast til budsjett og finansieringsplan for borettslaget inntatt som vedlegg. Størrelsen på de faktiske utgiftene avhenger blant annet av hvilke ytelser/tjenester borettslaget rekvirerer.

Oslo Kommune har eiendomsskatt. Pilar Bjerke Borettslag vil faktureres for eiendomsskatt som hjemmelshaver til eiendommen. Den enkelte andelseier er imidlertid selv ansvarlig for å dekke den andel av eiendomsskatten som knytter seg til dennes andel. Dette kommer i tillegg til budsjetterte driftskostnader. Styret/forretningsfører vil viderefakturere eiendomsskatten til den enkelte andelseier. Det tas forbehold om endringer i offentlige skatter og avgifter. Eventuell eiendomsskatt på næringslokalene i fellesarealene vil dekkes som felleskostnader etter borettslagets fordelingsnøkkel.

Formuesverdi

Formuesverdien er ikke fastsatt, men fastsettes av Skatteetaten etter en beregningsmodell som hensyntar om boligen er «primærbolig»; (der eier er bosatt iht. Folkeregisteret) eller «sekundærbolig»; (andre boliger man eier). For primærbolig er formuesverdien 25 % av markedsverdien opp til kr. 10 000 000 og deretter 70 % av den overskytende markedsverdien, og 100 % for sekundærboliger. Det gjøres oppmerksom på at kjøper selv må sende inn opplysninger om adresse, areal, boligtype og byggeår til skattemyndighetene.

Det tas forbehold om endring av satser, og henvises til Skatteetatens websider dersom ytterligere informasjon er ønskelig.

Omkostninger

I tillegg til kjøpesummen må kjøper betale:
1: Andel dokumentavgift av tomteverdien: Kr. 39 000
2: Tinglysningsgebyr skjøte: Kr. 545
3: Tinglysningsgebyr pant: Kr. 545
4: Andelskapital: Kr. 5 000
4: Transportgebyr til utbygger: Kr: 40 000
 
Totale omkostninger: Kr. 85 090
 
Total kjøpesum inkl. gebyrer/avgifter og evt. øvrige kostnader: Kr. 3 400 090

I tillegg til Kjøpesummen overtar ny kjøper andel fellesgjeld knyttet til Boligen. Andel fellesgjeld tilknyttet Boligen: Kr. 2 975 000.

Totalpris inkludert omkostninger og fellesgjeld: Kr. 6 375 090
 
Andel dokumentavgift ved overskjøting av Eiendommen til Borettslaget utgjør 2,5 % av en forholdsmessig andel av tomteverdien (ikke bygningsmassen) for den enkelte andelshaver. Tomteverdi utgjør kr. 1 560 000. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter og gebyrer. Risikoen for slike endringer bæres av Kjøper.

Kjøper skal i tillegg forskuddsinnbetalte 2 måneders felleskostnader til forretningsfører ved overtakelse slik at borettslaget opparbeider seg likviditet.
 
Tilbud om lånefinansiering:
Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner Sparebank 1 Hallingdal og Valdres. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Røisland & Co mottar et honorar for denne formidlingen.

Annen viktig informasjon

Om prosjektet:
Luftig, like ved Bjerkebanen bygges det et fremtidsrettet og attraktivt punkthus med 63 BREEAM-sertifiserte leiligheter. Her bor du med lite innsyn og god utsikt. Pilar Bjerke er et «Green Living» prosjekt, der miljø og grønne kvaliteter er i fokus.

Prosjektet i Refstadveien vil bestå av 2- til 4-roms leiligheter (35 – 132 kvm) med gjennomtenkte planløsninger og god standard. Pilar Bjerke er et punkthus på 12 etasjer, med god avstand til omgivelsene i alle retninger.

Også utenfor nabolagets kjerne er aktivitetstilbudene mange. Alt fra butikker, skoler og barnehager til idrettsplasser og grønne lunger er i umiddelbar nærhet. Har du lyst på en tur inn til Oslo sentrum, er du bare en liten busstur unna. Ønsker du fuglekvitter og skogens ro, har du Lillomarka i ryggen. Det er kort avstand til ypperlige utgangspunkter for både langrenn og alpint (Oslo skisenter) om vinteren.

Felleskap
Bor du i Pilar Bjerke kan du også benytte deg av fellesfunksjonene som selskapslokale, verksted som kan benyttes til sykkelreparasjon, og felles takterrasse på lamellen mot vest. Her blir det fantastiske solforhold, utekjøkken og ulike steder man kan oppholde seg.

Felles takterrasse
I tillegg til utearealene på bakkeplan får beboerne en solrik felles takterrasse med pergola og utekjøkken. Takterrassen er inndelt i forskjellige soner som både gir rom for større sosiale sammenkomster, mindre tilstelninger og alenetid. Rommene er også omgitt av planter og blomster som bidrar til å gi takterrassen en fornemmelse av hage. Her kan barna leke og lære, familiene grille, og de store dagene feires.

Hyggelig fellesrom – med kjøkken og hobbyrom for sosiale sammenkomster
På gateplan i første etasje i tårnbygget kommer det et hyggelig fellesrom på 50 kvadratmeter som vil være tilgjengelig for alle boligeierne i Pilar Bjerke. Fellesrommet blir et forsamlingslokale med funksjonelt kjøkken og et eget rom som egner seg som hobbyrom eller verksted med mulighet for sykkelreparasjon. Dette vil være en fin arena for uformelle sosiale sammenkomster der man kan bli kjent med sine naboer. Her kan beboerne arrangere for eksempel juleverksted, bollebaking, selskap, og andre sosiale sammenkomster gjennom året.

Pilar Bjerke Borettslag
Boligenhetene vil bli solgt som andelsleiligheter og organisert som et borettslag. Utbygger, eller et selskap utpekt av selger, vil stifte og tegne alle andelene i borettslag med foreløpig navn Pilar Bjerke Borettslag.

Utbygger tar forbehold om endelig organisering av prosjektet, herunder endring av antall boligenheter og andeler i borettslaget. Videre tar selger forbehold om å etablere flere borettslag, eller at det etableres seksjoner som eies av andre privatpersoner, selskaper og/eller av andre borettslag.

Borettslaget vil overta eiendomsretten til Eiendommen sammen med grunnbokshjemmelen gjennom et kjøp av – og påfølgende fusjon med – selskapet Pilar Bjerke Boligtomt AS (under stiftelse).

Refstadveien 102 AS vil være eier av bygningsmassen frem til ferdigstillelse. Ved ferdigstillelse vil Refstadveien 102 AS overdra den ferdig oppførte bygningsmassen til Borettslaget. Dette vil skje før kjøpers overtakelse av andel. Borettslagets bokførte verdi på tomt og bygningsmasse vil tilsvare markedsverdi. For bygningsmassens del vil også skattemessig inngangsverdi tilsvare markedsverdien etter overdragelse fra Refstadveien 102 AS. Borettslagets skattemessige inngangsverdi på selve tomten vil imidlertid være lavere enn markedsverdi per i dag. Dette skyldes at den skattemessige inngangsverdien er videreført fra Pilar Bjerke Boligtomt AS med skattemessig kontinuitet ved fusjonen nevnt ovenfor. Differansen mellom markedsverdi på tomt og skattemessig kostpris på tomt betyr at det er en latent skatt på Eiendommen.

På bakkeplan mot Refstadveien vil det bli etablert to næringslokaler. Et sameie, 3 seksjoner, borettslag, og kjeller. Det ene vil inngå som del av borettslagets fellesarealer og er til felles bruk for andelseierne. Det andre næringslokalet vil bli solgt som en seksjon i eierseksjonssameiet og drevet som næringsareal med utadrettet virksomhet. Borettslaget er ansvarlig for drift og vedlikehold av fellesarealene.

Forretningsførsel
OBOS Eiendomsforvaltning AS er engasjert som forretningsfører for borettslaget. OBOS har lang og solid erfaring med forretningsførsel, og vil sammen med styret sikre at borettslag får en trygg og sikker drift.

Finansieringsmodell
Det er innhentet et finansieringstilbud til Borettslaget som tilrettelegger for en finansieringsmodell medfellesgjeld. Andel fellesgjeld for den enkelte bolig, se finansieringsplan. Det er i budsjettet lagt til grunn at fellesgjelden vil forbli et annuitetslån som med dagens rente på tilsvarende lån har en flytende rente på 4,45%. Forventet løpetid på lånet er 40 år med en antatt avdragsfrihet de 5 første årene. Renter og avdrag vil øke når perioden for avdragsfrihet opphører. Se stipulert økning per andel i vedlagte budsjettutkast. Renten på fellesgjelden er flytende. Det presiseres at renten vil endres i samsvar med den generelle renteutviklingen og långivers lånevilkår, og således påvirke størrelsen på renter og avdrag og dermed felleskostnadene.

Utbygger tar forbehold om belåningsgrad, antall år med avdragsfrihet og løpetid på lånet, da det på salgstidspunkt kun foreligger et indikativt tilbud fra finansinstitusjon.

Fellesgjeld
Fellesgjelden utgjør ca. 50 % av boligens totalpris (se finansieringsplan) og skal finansieres gjennom et lån som borettslaget har søkt om.
Renter og avdrag på felleslån betales av borettslaget via inntekter fra andelseiernes månedlige innbetalinger av felleskostnader. Felleskostnadene består av kapitalkostnader og driftskostnader.

Kapitalkostnader
Kapitalkostnader består av renter og avdrag på borettslagets fellesgjeld. Renten på felleslånet er flytende. Det betyr at renten vil endres i samsvar med den generelle renteutviklingen og påvirke størrelse på kapitalkostnadene og dermed felleskostnadene. Kjøper er videre gjort kjent med at felleskostnadene må økes når avdragene begynner å løpe. Borettslaget kan senere beslutte å binde hele eller deler av fellesgjelden til en fastrente i en nærmere avtalt periode. I denne perioden fryses andelseiernes mulighet til å foreta individuelle nedbetalinger av sin andel av fellesgjelden, men gjeninnføres etter fastrenteperiodens utløp. Se punktet om «INordning» nedenfor.

Kapitalkostnader frem til Borettslagets lån blir utbetalt Kjøper svarer for felleskostnader og kapitalkostnader fra overtagelsesdato. Dersom borettslagets felleslån ikke er utbetalt til selger ved overtagelse, er borettslaget forpliktet til å betale kapitalkostnader (renter) for borettslagets fellesgjeld frem til utbetalingstidspunkt.

Denne rentekostnaden er omfattet av kapitalkostnadene andelseier skal betale til borettslaget fra overtagelsesdato, og tilsvarer samme beløp som om det hadde påløpt renter for boligens andel av felleslånet fra overtagelsesdato.

IN-ordning
Borettslaget har IN-ordning (individuell nedbetaling av fellesgjeld). IN-ordningen åpner for at den enkelte andelseier kan nedbetale på boligens andel av fellesgjeld. En innbetaling gjennom INordningen gir andelseieren reduserte månedlige felleskostnader tilsvarende reduksjonen i renter og avdrag på borettslagets fellesgjeld.

Når kan kjøper foreta innbetaling på IN-ordningen?
– Ved sluttoppgjøret før overtakelse – for andeler med vilkår om nedbetaling av andel av fellesgjeld før overtakelse.
– Etter overtakelse – 2 ganger årlig, minimum kr 60 000,-

Det påløper en etableringskostnad for inngåelse av IN-avtale.

IN-ordningen forutsetter flytende rente, og innbetalinger kan ikke reverseres. Det som i prislisten er oppgitt som opprinnelig innskudd blir sikret i et felles pantedokument for
innskuddene i borettslaget. Det som i prislisten er oppgitt som andel fellesgjeld, blir sikret i felleslånsbankens pantedokument. Ved IN-innbetalinger blir disse sikret ved inntreden i bankens pantedokument. Dersom det blir foretatt prisendringer for ledige boliger i prosjektet, fører dette til at kjøperne må betale en høyere kjøpesum enn det som i prislisten (borettslagets bygge- og finansieringsplan) er oppgitt som pantesikret innskudd. Den delen av kjøpesummen som overstiger det pantesikrede innskuddet vil verken bli sikret i pantedokument for innskuddene i borettslaget eller felleslånsbankens pantedokument.

Garantert betaling av felleskostnader (GBF) – Sikringsordning
Borettslaget vil søke om å inngå avtale med OBOS Factoring AS om garantert betaling av felleskostnader («GBF»). Avtale om GBF innebærer blant annet at OBOS Factoring AS vil:
– Betale borettslaget summen av de månedlige felleskostnadene, både drifts- og kapitalkostnader, på en fast dato hver måned.
– Ta ansvaret for innkreving av felleskostnadene i sin helhet, og overta risikoen for tap ved mislighold, inntil 5G.
– Overta borettslagets legalpant i andelen.

Premien for sikring utgjør cirka 1 % av borettslagets felleskostnader. Premien er hensyntatt i budsjettet for felleskostnadene. Oppsigelsestiden for avtalen er seks måneder. Dersom forretningsføreravtalen med OBOS sies opp, vil avtalen om GBF opphøre umiddelbart. Alternativt vil det bli søkt om annen sikringsordning f. eks. Borettslagenes Sikringsordning via NBBL.

Utbygger vil være ansvarlig for felleskostnader for eventuelle usolgte leiligheter per ferdigstillelse.

Fellesutgifter
Kjøper plikter å betale sin andel av fellesutgiftene for borettslaget fra overtakelse. Budsjett over fellesutgiftene stadfestes av borettslaget på ekstraordinær generalforsamling forut for overtakelse. Fellesutgiftene består blant annet av kapitalkostnader (som omtalt ovenfor) og drifts- og vedlikeholdskostnader. Se utkast til budsjett og finansieringsplan for borettslaget inntatt som vedlegg. Størrelsen på de faktiske utgiftene avhenger blant annet av hvilke ytelser/tjenester borettslaget rekvirerer.

Øvrig:
Kjøper er gjort kjent med at alle 3D-presentasjoner, digitale modeller, planer, skisser, bilder i prospekt, tilvalgspresentasjon og annet salgsmateriell er av illustrativ karakter, og utarbeidet før gjennomført detaljprosjektering. Materialet kan derfor vise bygningsvolumer, innredning, beplantning og detaljer mv. som ikke inngår i avtalen. Det tas forbehold om eventuelle feil i salgsoppgaven.

Fremdrift og ferdigstillelse

Boligene forventes ferdigstilt 4. kvartal 2026, uten at dette er å anse som bindende frist for overlevering.

Ifølge utsendt brev fra Utbygger til kjøpere datert 13.05.2026 (vedlagt i denne salgsoppgaven), opplyses det:
«Vi har gleden av å informere om overtakelsesperiode for din bolig. I henhold til kjøpekontraktens punkt 12 «Overtakelse» skal selger, med minst seks måneders varsel, opplyse kjøper om forventet overtakelsesmåned. Vi informerer derfor om at overtakelse er planlagt i perioden 15.november – 15.desember 2026. Eksakt overtakelsesdato vil bli meddelt senest 10 uker før ferdigstillelse av boligen.»

Dersom arbeidene forsinkes av forhold utenfor selgers kontroll har selger krav på fristforlengelse, jf. buofl. § 11. Selger skal informere kjøper dersom det kan påregnes endringer i den planlagte perioden for overtagelse

Budgivning

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven.
 
Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver(e). Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD knappen på finn.no, eller roislandco.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt. Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes på SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og mail kan forekomme.
 
Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling avbudrunden. I forbrukerforhold (dvs. der selger er forbruker) skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter denne fristen bør budgivere ikke sette en kortere akseptfrist enn at megler har mulighet til, så langt det er nødvendig, å orientere selger, budgivere og øvrige interessenter om bud og forbehold. Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at megleren kan avvikle budrunden på en forsvarlig måte som sikrer selger og interessenter et tilstrekkelig grunnlag for sine handlingsvalg, vil megler fraråde budgiver å stille slik frist.
 
Megler skal ikke formidle bud med forbehold om at budet eller forbehold i budet skal holdes skjult (hemmelig) for andre budgivere og interessenter.
 
Megleren vil uoppfordret gi sin vurdering av det enkelte bud overfor selger, når budet er gitt innenfor fristene som nevnt over. 
 
Megleren skal, så langt det er nødvendig og mulig, holde budgiverne skriftlig orientert om mottatte bud, herunder budets størrelse, forbehold og akseptfrist. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt. For øvrig vil megler, på forespørsel fra andre, opplyse om aktuelle bud på eiendommen, herunder relevante forbehold.
 
Kopi av budjournal skal gis til kjøper og selger utenugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Dersom det er viktig for budgiver å bevare sin anonymitet, bør budet formidles gjennom fullmektig.
 
I henhold til eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 første ledd har megler en plikt til å oppfordre oppdragsgiver (selger) til ikke å ta imot bud direkte fra budgiver, men henvise til megler. Megler oppfordrer partene til å lese retningslinjene for budgivning vedlagt i salgsoppgaven.
 
Et eventuelt bud fra selger til kjøper (såkalte «motbud»), er avtalerettslig bindende tilbud som medfører at det foreligger en avtale om salg av eiendommen dersom budet i rett tid aksepteres av kjøper.
 
Budgiverens opplysning om han er forbruker eller næringsdrivende:
Avhendingsloven ble endret med virkning fra 1. januar 2022 og innebærer blant annet at «som den er»-forbehold ikke har virkning i forbrukerkjøp, jf. avhendingsloven § 3-9 andre ledd, jf. § 1-2 tredje ledd. Med forbrukerkjøper menes en kjøper av eiendom som er en fysisk person og som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. «Som den er»-forbehold kan imidlertid fremdeles tas utenfor forbrukerkjøp. Hvorvidt eiendommen selges til en forbrukerkjøper eller ikke, kan derfor ha betydning for fordelingen av risiko mellom partene: hvis kjøperen er forbruker, bærer selger ansvaret dersom eiendommen ikke samsvarer med de krav til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-1. Hvis kjøperen er profesjonell, bærer imidlertid selger ansvaret for slike avvik bare i den grad eiendommen er i vesentlig ringere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers.
 
Budgivers opplysning om han er forbruker eller ikke, skal gis i forbindelse med formidling av budet, for eksempel ved at det i budskjemaet krysses av for om man er forbrukerkjøper eller ikke. Budgiver må informere megler om han opptrer som forbruker eller ikke-forbruker ved budgivning for at andre parter involvert i budrunden kan ta stilling til forhold av faktisk og rettslig art som er viktige i forbindelse med avtalen. Megler har begrenset mulighet til å kontrollere budgivers egenopplysning om vedkommende er næringsdrivende eller ikke, og budgiverens skriftlige opplysning om han er forbrukerkjøper eller ikke, må legges til grunn. 
 
Ved salg av en kontraktsposisjon er det merverdien, (kjøper 1s gevinst) budgiver skal legge inn bud på. Konferer megler før bud legges inn. 

Lovanvendelse

Kjøpet følger bustadoppføringslova av 13. juni 1997 nr. 43. Loven regulerer forhold hvor selger er profesjonell og kjøper er forbruker. Iht. loven plikter selger å stille garanti som sikkerhet for oppfyllelse av sine forpliktelser etter kjøpekontrakt senest ved forbehold frafalt. Garantien utgjør 3 % av kjøpesum frem til overtakelse. Beløpet økes til 5 % av kjøpesum og står 5 -fem- år etter overtakelsen jf. buofl. § 12, 3 ledd. Loven kan i sin helhet fås ved henvendelse til megler. Loven finnes også på www.lovdata.no.
 
I tilfeller hvor kjøper er profesjonell iht. bustadoppføringslova, dvs. gjør kjøpet som ledd i næringsvirksomhet, kan selger kreve at avtalen reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93 (avhendingslova).
 
Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper.
 
Ingen kan direkte eller indirekte erverve mer en to boligseksjoner i et boligsameie jf. eierseksjonsloven § 23. Dersom et erverv har funnet sted i strid med eierseksjonslovens regler kan Kartverket nekte overskjøting. Dersom overskjøting blir nektet, er kjøper likevel forpliktet til å gjennomføre handelen med selger, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.

Videresalg

Dette gjelder salg av en kontraktposisjon for en konkret bolig under oppføring. Ny kjøper (kjøper 2) overtar selgers (førstegangskjøpers) rettigheter og forpliktelser iht. opprinnelig kontrakt. Ved kjøp av kontraktposisjon må hovedkontrakten overtas med alle rettigheter og plikter, herunder betalingsvilkår og de lovpålagte garantier. Opprinnelig kontrakt regulerer alle forhold knyttet til leveransen av boligen. Det forutsettes at kjøper grundig har gjennomgått den opprinnelige kjøpekontrakten med tilhørende vedlegg, før bud inngis.
 
Handelen reguleres av kjøpekontrakt som inngås etter at kjøpstilbud på kontraktposisjonen er akseptert. Det tas forbehold om at utbygger aksepterer transport av opprinnelig kontrakt. Stilt garanti(er) følger boligen, og garanti(er) kan bare gjøres gjeldende av ny kjøper. Eventuelle forbehold som kjøper har tatt skal være avklart.
 
Ved signering av transportkontrakt skal kjøper av kontraktsposisjonen (kjøper 2) innbetale kjøper 1 sin allerede innbetalte 10%, merverdien (kjøper 1 sin gevinst), samt transportgebyret til utbygger. Kjøper 1 vil få tilbakebetalt sin 10% med fratrekk for meglerkostnadene ved salg. Kjøper 1 sin gevinst ved videresalget (merverdien) vil bero på meglers klientkonto frem til kjøper 2 har overtatt leiligheten og fått rettsvern for sitt erverv. Opptjente renter på merverdien tilfaller kjøper 1 (selger av kontrakten).
 
Dersom kjøper 2 er forbruker, faller pliktene hans til å betale merverdien bort dersom entreprenøren ikke ferdigstiller boligen, jf. Avhendingsloven §1-1 fjerde ledd. Kjøper 1 har likevel ikke noe ansvar for mangelfull eller forsinket levering fra selgers side, og kjøper 2 plikter å betale hele merverdien i disse tilfellene. Dette gjelder selv om mangelen er vesentlig og gir kjøper 2 rett til å heve kontrakten med selger.
 
Skulle noe virke uklart, kontakt megler.

Garantier

Garanti som Selger (utbygger) har stilt i medhold av buofl. § 12 og eventuelt § 47 kan gjøres gjeldende av Kjøper 2 som Kjøper 1 sin rettsetterfølger (jf. buofl. § 12, 6. ledd).
 
Garantien etter buofl. § 12, som minst lyder på 3% av vederlaget i perioden før overtagelse og 5 % i perioden frem til 5 år etter overtagelsen, er beregnet av opprinnelig kjøpesum mellom Selger og Kjøper 1 i henhold til kjøpekontrakt.

Hvitvaskingsreglene

Eiendomsmeglere er underlagt Lov om hvitvasking. I henhold til Lov av 01.06.18 nr. 23 om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering (Hvitvaskingsloven), er megler pliktig til å gjennomføre identitetskontroll av alle involverte parter, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art. Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen. Hvitvaskingsloven pålegger også eiendomsmegler å innhente redegjørelse av midlenes opprinnelse. Dette besvares av samtlige kjøpere herunder parter som opptrer på vegne av kjøper, ved en såkalt kundekontroll.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova eller bustadoppføringsloven kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens eller bustadoppføringsloven kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.
Ved eventuelt tilbakehold av informasjon eller mistenkelige transaksjoner, plikter eiendomsmegleren å melde fra til Økokrim. Med «mistenkelig transaksjon» menes transaksjon som mistenkes å involvere utbytte fra straffbar handling, eller som skjer som ledd i terrorfinansiering. Manglende mulighet for kundekontroll kan også være et forhold som gjør transaksjonen mistenkelig. 
 
Det anbefales at kjøper innbetaler kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon, i en samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank.
 
Selger forbeholder seg også retten til å kreve dokumentasjon av kjøpers finansiering.
 
Det kan ikke gjøres ansvar gjeldende mot meglerforetaket som følge av at meglerforetaket overholder sine plikter etter Hvitvaskingsloven. 
 

Eier

Marit Skarstøl Nasrala

Meglers vederlag

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: kr. 49 000
Tilretteleggingsgebyr: kr.14 900
Markedsføringspakke: kr. 20 000
Oppgjørshonorar: kr. 8 125
Oppslag eiendomsregister: kr. 762,50
 
Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg. Alle summer er inkl. mva. 

Opplysninger om oppdraget

Oppdragsnummer: 3-0097/26

Ansvarlig Megler

Martin Killi Arnesen

Dato

Sist oppdatert: 15.06.2026