Eiendommen

Knr. 301 Gnr. 234 Bnr. 123 Snr. 99

Areal og innhold

Leiligheten ligger i 5. etasje og består av følgende rom:
Entré, kjøkken, stue, soverom, bod og bad.

Balkong på 7 m².

Leiligheten disponerer en bod i kjeller på 6 m².

Standard

En gjennomført leilighet fra 2020 i 5. etasje, med balkong med adkomst via skyvedør fra stuen. Planløsningen samler entré, kjøkken, stue, soverom, bod og bad på ett plan, og boligen ble i 2026 oppgradert med ny belysning og nymalte flater. Vannbåren gulvvarme via fjernvarmeanlegg gir jevn varme gjennom hele leiligheten, og balansert ventilasjon er installert i alle rom.

Entré:
Dørene åpner inn til en entré med god plass til å henge fra seg yttertøy. Garderobeløsningen langs veggen gir rom for hengeplass og skuffer, praktisk organisert for daglig bruk. Herfra leder gangen videre inn til kjøkkenet og stuen.

Kjøkken:
Kjøkkenet har en L-formet innredning med glatte fronter og benkeplate i laminat. Hvitevarene består av kjøl/fryseskap, oppvaskmaskin, induksjonstopp og stekeovn, samt oppvaskkum i stål. Vannstoppsystem og komfyrvakt er montert. Avtrekk skjer via det balanserte anlegget. Kjøkkenet åpner mot stuen, og spiseplassen mellom de to rommene gir plass til et rundt bord med stoler.

Stue:
Stuen har god takhøyde og store vindusflater mot balkongen. Skyvedøren i malt tre med 3-lags glass slipper inn dagslys og gir direkte utgang til balkongen. Rommet har plass til sofagruppe og spisebord, og planløsningen gjør at kjøkkenet og stuen henger naturlig sammen.

Balkong:
Balkongen på 7 m² nås via skyvedøren fra stuen og har tretremmer og stolperekkverk. Det er plass til en liten sofagruppe, og utsikten går mot indre gårdsrom og kanalområdet i Bjørvika.

Soverom:
Soverommet har plass til dobbeltseng med nattbord på begge sider. Vinduet har en bred karm som fungerer som en naturlig sittebenk, og trevindusrammen i tre gir rommet et varmt preg. Rommet er stille og skjermet fra de øvrige oppholdsrommene.

Bad:
Badet er fra byggeåret og innredet med dusjnisje med direkte vannføring til gulv og glassdører i hjørneløsning, vegghengt toalett, servant med underskap og nedfelt servant, samt speil med belysning. Det er opplegg for vaskemaskin. Våtrommet har membransystem og balansert ventilasjon.

Overflater:
Gulv: Parkett.
Vegger: Malte plater.
Himling: Betong i etasjeskiller og bærende konstruksjoner.

Lagring:
Innvendig bod i leiligheten. Det medfølger ekstern bod i kjeller på ca. 6 m².

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Dersom det er registrert avvik med tilstandsgrad (TG) 2 eller 3 i tilstandsrapporten, oppfordres interessenter spesielt til å undersøke disse forholdene nærmere, da gitte tilstandsgrader er et konkret uttrykk for alder/slitasje/ødeleggelser/konsekvenser som innebærer kostnader til utbedring. Kjøper må innta disse vurderingene og medfølgende utbedringskostnader i sin kjøpsbeslutning, jf. avhl. § 3-10. Det samme gjelder eventuelt andre opplysninger om kjente risikofaktorer, som for eksempel ufaglært arbeid, begrenset kontroll av det elektriske anlegget og opplysninger fra selgers egenerklæringsskjema.

Løsøre og tilbehør

Når ikke annet er avtalt, overdras eiendommen med innredninger og utstyr som etter lov, forskrift eller annet offentlig vedtak skal følge med, jf. avhendingsloven. Det samme gjelder varig innredning og utstyr som enten er fastmontert eller er særskilt tilpasset bygningen. Loven inneholder ingen detaljert oversikt over hva som omfattes av «innredning og utstyr», og over hva som skal regnes som «fastmontert eller særskilt tilpasset». Partene kan fritt avtale hva som skal følge eiendommen ved salg. Bransjens liste over løsøre og tilbehør som skal følge med eiendommen, er en del av avtalen mellom kjøper og selger dersom ikke annet er opplyst i salgsoppgaven, kjøper har tatt forbehold i bud eller annen måte er inngått. Er ikke annet avtalt, vil løsøre og tilbehør medfølge slik dette fremkommer av avhendingsloven og bransjens tilbehørsliste inntatt i salgsoppgaven.

Det gjøres oppmerksom på at det kun er de integrerte hvitevarene på kjøkkenet som medfølger i kjøpet. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Parkering

Sameiet har parkeringsplasser i kjelleren som er organisert som tilleggsdeler til de enkelte boligseksjonene. Kostnader til drift og vedlikehold av parkeringsplassene dekkes av de respektive p-plass-eierne, og overdragelse er kun tillatt til andre seksjonseiere i sameiet. Garasjeanlegget inneholder 43 faste plasser og 3 faste plasser for korttidsparkering. Det er inngått avtale om levering av ladere for el-biler, og eiere uten lader kan søke styret om montering. Garasjeleien økte til kr 345/mnd per plass fra 01.01.2023.

Oppvarming

Fjernvarme. Vannbåren varme med sirkulasjonsvann.

Bebyggelse

Informasjon er hentet fra vedlagte tilstandsrapport, datert 21.08.2026.

Bygning:
Leilighet i boligbygg med flere boenheter fra 2020. Etasjeskiller og bærende konstruksjoner er av betong.

Vinduer:
Vinduene er av tre og beslått med aluminium, med 3-lags glass.

Dører:
Ytterdør i treverk og skyvebalkongdør i malt tre med 3-lags glass. Innvendige dører er formpressede innerdører.

Balkong/terrasse:
Balkong med tretremmer og stolperekkverk. Terrasse- og balkongareal (TBA) er 7 m².

VVS-installasjoner:
Vannledningene er av plast (rør-i-rør) og er besiktiget i rørskap. Det er sentral varmtvannsberedning.

Ventilasjon:
Det er balansert ventilasjon. Våtrommet har balansert ventilasjon. Kjøkkenet har avtrekk via balansert anlegg.

Tekniske detaljer:
Det er fjernvarmeanlegg. Vannbårenvarme med sirkulasjonvann. Sentralt brannvarslingsanlegg og slukkerutstyr.

Elektrisk anlegg:
Det er ikke vært tilsyn i boligen.

TG2 – Avvik som kan kreve tiltak:

– Balkonger, verandaer, takterrasser og altaner | Noe mer slitasje på overflater på tretremmer, oppgradering er påregnelig.

– Dokumentasjon for våtrom | Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt. Det foreligger ikke godkjent dokumentasjon på diffusjonssperre mot kald sone. Diffusjonssperre mot kald sone er en fuktsperre som hindrer at varm, fuktig luft fra våtrom trenger inn i kalde konstruksjoner og gir kondens og skader. Uten dokumentasjon vet man ikke om membran er korrekt utført eller om sluk, overganger og gjennomføringer er tette. Manglende dokumentasjon gir derfor økt risiko for skjulte fuktskader, selv om det ikke er synlige tegn i dag. Skader kan utvikle seg og bli omfattende før de oppdages. Manglende dokumentasjon på diffusjonssperre mot kald sone gir usikkerhet om konstruksjonens evne til å hindre fukttransport. Dette kan føre til kondens i konstruksjonen og økt risiko for skjulte fuktskader og muggvekst. Badet er bygget nytt, og den felles dokumentasjonen forteller ikke hvordan dette badet er bygget.

TGIU – Ikke undersøkt/utilgjengelig:

– Tilliggende konstruksjoner våtrom | Badet og dusjsonen grenser mot naboleilighet, og ikke mulig å kontrollere. Hulltakning utenfor våtsone kan være missvisende. Fuktsøk i dusjnone er utført, ingen fuktgang registert der.

Opplistingen over er ikke uttømmende og du oppfordres til å lese og sette deg grundig inn i alt salgsmateriell.

For ordens skyld nevner vi at TGIU står for tilstandsgrad ikke undersøkt, f.eks. fordi en del av bygget ikke har vært tilgjengelig for inspeksjon. Disse delene kan dermed ha feil eller mangler som ikke er avdekket.

Tilstandsrapporten beskriver byggverkets tekniske tilstand. Det er ikke foretatt kontroll av de elektriske installasjonene (el-takst) selv om bygningssakkyndig kan ha knyttet noen kommentarer til elanlegget ut i fra helt enkle vurderingskriterier. Siden elanlegget ikke er kontrollert er det sannsynlig at det siden kan avdekkes avvik fra dagens forskriftskrav og oppstå funksjonssvikt. Videre må kjøper være forberedt på det må foretas oppgraderinger på grunn av slitasje, fraværende vedlikehold, arbeider som er utført av ufaglærte, utidsmessighet eller tekniske løsninger som ikke holder dagens standard. I Norge er det en av oppgavene til Det lokale el-tilsynet (DLE) å foreta tilsyn av elektriske anlegg i boliger og fritidsboliger. Alle boliger skal ha periodisk kontroll hvert 20 år og hytter/fritidsboliger kontrolleres hvert 30 år. El-anlegget er en bygningsdel som er gjenstand for konstant utvikling, det må derfor påregnes at dagens anlegg ikke nødvendigvis er dimensjonert for oppgradering av kjøkken med nye elektriske apparater, rehabilitering av bad m/varmekabler eller installeringer elbillader.

Selger har ingen anmerkninger om eiendommen. Se for øvrig komplett beskrivelse i vedlagt egenerklæringsskjema.

Ferdigattest

Det foreligger ikke midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest i kommunens arkiv.

Det er ikke fremlagt byggetegninger for eiendommen.

Adgang til utleie

Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn er ikke tillatt. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Grensen kan fravikes i vedtektene og settes til mellom 60 og 120 døgn.

Ifølge sameiets vedtekter er korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 60 døgn årlig ikke tillatt. Det er heller ikke tillatt å leie ut den enkelte boligseksjon til tredjepart som driver korttidsutleie som ledd i næringsvirksomhet.

Radonmåling

I leiligheter som ligger i tredje etasje eller høyere, er det som hovedregel ikke nødvendig å måle radonverdier da radon ikke strekker seg over tre etasjer.

Tinglyste heftelser og rettigheter

Følgende tinglyste heftelser følger eiendommen ved salg, og ved inngivelse av bud vil disse være akseptert av budgiver/kjøper:

2015/924824-1/200 07.10.2015 BEST. OM ADKOMSTRETT
Allmenheten har rett til ferdsel gjennom felt G3 – G6
Kan ikke slettes eller endres uten samtykke fra kommunen
Med flere bestemmelser
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
Overført fra: KNR: 0301 GNR: 234 BNR: 123

2015/924824-2/200 07.10.2015 BEST. OM ADKOMSTRETT
Allmenheten har rett til ferdsel og opphold på felt T1
Kan ikke slettes eller endres uten samtykke fra kommunen
Med flere bestemmelser
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
Overført fra: KNR: 0301 GNR: 234 BNR: 123

2020/2127861-1/200 19.02.2020 SEKSJONERING
Opprettet seksjoner:
SNR: 99
Formål: Bolig
Tilleggsdel: Bygning
Sameiebrøk: 47/19244

2020/3228471-1/200 26.10.2020 RESEKSJONERING
SNR: 99
Formål: Bolig
Tilleggsdel: Bygning
Sameiebrøk: 47/19244
VEDERLAG: NOK 0
Omsetningstype: Uoppgitt
Endring av tegninger
Endring av fellesareal

Selger bærer risikoen for at kjøper kan få tinglyst skjøte uten andre heftelser enn de som det er avtalt at følger med i handelen. Gjennomføring av handelen er betinget av det ikke er tinglyst heftelser som ikke lar seg innfri/slette.

Dersom eiendommen skulle bli overbeheftet i salgsprosessen, det vil si at summen av fremtidige tinglyste heftelser overstiger den forventede salgssummen, er det en forutsetning for at handel skal kunne gjennomføres at kreditorene gir nødvendig pantefrafall. Dersom pantefrafall ikke oppnås vil handel ikke kunne gjennomføres. Skulle det bli tinglyst flere utleggspant på eiendommen, kan handel bare gjennomføres forutsatt at også eventuelle fremtidige kreditorer aksepterer å slette sitt pant uten å få full innfrielse av det underliggende kravet.

Beliggenhet

Leiligheten har en sentral og attraktiv beliggenhet i Operagata i Bjørvika, etablert som et av Oslos mest moderne og levende fjordnære nabolag. Her bor du i umiddelbar nærhet til sjøen, bryggepromenaden og kanalene ved Bispekilen. Området rundt Oslobukta kjennetegnes av gjennomført samtidsarkitektur, hyggelige torg og et aktivt byrom med badebrygger og sitteplasser langs vannkanten. Kjente kulturinstitusjoner som Munchmuseet, Deichman hovedbibliotek og Den Norske Opera & Ballett ligger alle kun en kort spasertur unna boligen.

Nærområdet byr på et usedvanlig rikt utvalg av spisesteder, handel og hverdagsfasiliteter like utenfor inngangsdøren. I handlegatene og langs havnepromenaden finner du et stort mangfold av kaféer og restauranter, deriblant populære steder som Godt Brød, Los Tacos og Fiskeriet, samt hyggelige uteserveringer og spesialforretninger som blomsterbutikk og Norli. Dagligvarehandelen gjøres enkelt til fots på Meny Bjørvika eller Innom, og apotek ligger like i nærheten. For trening og rekreasjon finner du både SATS Bjørvika og Barry’s i Barcode en kort gåtur unna, samt flotte turmuligheter langs sjøen mot Havnepromenaden og Sørenga.

Kollektivtilbudet fra eiendommen er blant landets beste, med Oslo Sentralstasjon og Oslo Bussterminal i behagelig gangavstand. Fra sentralstasjonen har du direkte tilgang til Flytoget, lokaltog, regiontog, samtlige T-banelinjer og et omfattende bussnettverk. I tillegg går det trikk og bybuss fra holdeplassene like ved i Dronning Eufemias gate og Bjørvika. Nærområdet er også godt tilrettelagt for familier, med barnehager som Strekkoden barnehage, Sørenga barnehage og Gamlebyen Urtehagen barnehage i gangavstand, samt Gamlebyen skole en kort gåtur unna. Her bor du med hele byens tilbud tilgjengelig like utenfor døren.

Tomt

Felles eiet tomt for sameiet. Eiendommen ligger sentralt til ved vannkanten i Oslo. Fellesarealene er opparbeidet med grøntbed, busker og trær, samt interne gangveier og gårdsrom med vannspeil. Deler av fellesarealet langs vannkanten er opparbeidet som havnepromenade og overdratt til Oslo kommune. Allmennheten har tinglyst rett til ferdsel gjennom deler av området (felt G3–G6), samt ferdsel og opphold på felt T1. Det kan bli etablert en velforening for eiendommene i området, og seksjonseierne vil da ha plikt og rett til medlemskap.

Sameiets tomt er fellesareal, dersom det ikke er gjort nærmere avtaler om bruk av tomten i vedtekter og seksjoneringsdokumenter.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpssystem. Stikkledningene fra eiendommen og ut til det kommunale nettet er private, og vedlikeholdsansvaret for disse påhviler sameiet. Adkomst til eiendommen skjer via offentlig vei.

Regulerings- og arealplaner

Eiendommen er regulert til kombinert bebyggelse og anlegg (bolig, forretning, offentlig eller privat tjenesteyting, kontor, bevertning, energianlegg) innenfor feltene B6a-1 og B6a-2, og et delareal er regulert til friluftsområde i sjø og vassdrag (feltnavn E0g og E0h), i detaljregulering S-4825 «Detaljregulering med reguleringsbestemmelser for Bispevika Nord i Bjørvikaplanen. Felt B2, B3, B6a og B7.», vedtatt 12.11.2014.

Eiendommen omfattes også av detaljregulering S-4881 «Detaljregulering med reg.best. for Bispevika Nord-området i Bjørvika, som omreguleres til gangareal, torg og gangbro.», vedtatt 03.02.2016. I denne planen er delarealer regulert til samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (torg og gangareal).

Eiendommen omfattes av kommunedelplan KDP-17 «Kommunedelplan for torg og møteplasser», vedtatt 22.04.2009.

Eiendommen omfattes av «Kommuneplanen 2015–2030 – Oslo mot 2030» (plan-ID 262), vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til utviklingsområde i indre by. Gjeldende reguleringsplaner har forrang foran kommuneplanen ved eventuell motstrid.

Eiendommen berøres av følgende hensynssoner:
– Hensynssone H190: Andre sikringssoner (historisk siktakse). For siktakse mellom Oslo Torg og Akershus festning som angitt med hensynssone på plankartet skal det ved søknad om tillatelse til tiltak dokumenteres at siktsektoren ivaretas. Utkragede fasadeelementer tillates ikke innenfor sonen for historisk siktakse (H190) i Bispekilen. I sikringssone som vist på plankart tillates ikke vegetasjon over kote 18.0.
– Hensynssone H570_1: Bevaring av kulturmiljø (kailinje). Eksisterende, historiske kailinje for Bispekaia skal materialmessig gjøres leselig på bygulv/terreng i byggefeltene B6a-1 og B6a-2 samt i tilstøtende gateløp og byrom som vist på plankartet.
– Hensynssone H730: Båndlegging etter lov om kulturminner (middelaldergrunn). Innenfor hensynssone H730 gjelder bevaringsformålet automatiske fredete kulturlag og skipsfunn. Vilkår om arkeologisk granskning av tiltaksberørte kulturminner vil bli stilt ved iverksettelse av planen og kostnader skal dekkes av tiltakshaver jamfør kulturminneloven § 10. Alle søknadspliktige tiltak skal forelegges Riksantikvaren via Byantikvaren til uttalelse.
– Hensynssone H320_1: Faresone flom/stormflo. Dette er en overordnet faresone fra kommuneplanen. Detaljreguleringen S-4825 fastsetter at all bebyggelse og alle konstruksjoner opp til kote + 2,5 skal tåle springflo eller være beskyttet mot vanninntrenging av terskler opp til samme høyde. Det skal i søknad om tiltak dokumenteres at det kan iverksettes lokale tiltak for sikring opp til kote +2,6 ved varsel om ekstremflo.

Området er stadig under endring/utvikling, bygg settes opp, rehabiliteres og rives ned. Vi anbefaler derfor alle budgivere å sette seg inn i gjeldende reguleringsbestemmelser. Kopi av situasjonskart, målebrev, reguleringsplaner m/bestemmelser etc. ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler. Vi oppfordrer interessenter til å gjøre seg kjent med disse.

Eiendommens utgifter

Kommunale avgifter og bredbånd (internett).

Månedlige fellesutgifter på kr 3 437,- består av:
– Fellesutgifter drift: kr 2 408,-
– Akonto fjernvarme og varmtvann (Techem): kr 684,-
– Internett (bredbånd): kr 169,-
– Avdrag felleslån: kr 165,-
– Renter felleslån: kr 11,-

Sameiet avregner varme, varmtvann og fjernkjøling basert på faktiske målinger fra Techem. Seksjonseiere betaler et månedlig a-kontobeløp (for tiden kr 684,-) som avregnes i faste terminer basert på faktisk forbruk.

I løpet av 2026 planlegges det montering av nye, krypterte kaldtvannsmålere fra Techem i alle leiligheter til en fastpris på kr 1 990,- inkl. mva. per seksjon, som vil bli fakturert av Klare Finans sammen med fellesutgiftene.

Sameiets felleslån har siste termin 19.09.2027, og etter dette vil lånets andel fellesgjeld og tilhørende månedlige rente- og avdragsytelser bortfalle.

Eiere av parkeringsplasser dekker selv felleskostnader knyttet til parkeringskjelleren og felles adkomstrampe.

Rentenivå, eventuelt nye låneopptak, endret nedbetalingsplan og årsmøtevedtak kan påvirke felleskostnadenes størrelse.

Kommunale avgifter faktureres sameiet og er dekket gjennom de månedlige felleskostnadene.

Seksjonseierne i Vannkunsten Eierseksjonssameie har plikt og rett til å være medlem av et vel som kan bli etablert i Bispevika/Bjørvika. Velforeningen har til oppgave å ivareta medlemmenes felles interesser. Medlemmene er pliktig å godta vedtekter som utarbeides for velforeningen, og den enkelte eiendom/sameie er pliktig å betale årskontingent og en forholdsmessig andel av drifts- og vedlikeholdsutgiftene, fastsatt av styret i velforeningen. Inntil velforeningen er etablert, fordeles drifts- og vedlikeholdsutgifter som i fremtiden kan forvaltes av velforeningen mellom seksjonseierne etter prinsippene i § 4-1 over. Vedtektsbestemmelsen i denne paragraf kan ikke endres uten samtykke fra velforeningen.

Det antas et årlig forbruk på ca. 2 000 kWh. Den årlige kostnaden vil variere etter eget forbruksmønster og blant annet fyringsmetode.

Det er eiendomsskatt på boliger og annen fast eiendom i Oslo kommune. Skattesatsen er: 2,35 promille for boliger og fritidsboliger. Bunnfradraget for 2025 er på inntil 4,7 millioner kroner.

Omkostninger

I tillegg til kjøpesummen må kjøper betale:
1: Dokumentavgift til staten, 2,5% av kjøpesum og leilighetens andel av eventuell fellesgjeld: Kr. 179 750 (Forutsatt salgssum: Kr. 7 190 000,00)
2: Tinglysningsgebyr skjøte: Kr. 545,-
3: Tinglysningsgebyr pant og pantattest: Kr. 545,-
 
Totale omkostninger: Kr.180 840 ,-
 
Total kjøpesum inkl. gebyrer/avgifter og evt. øvrige kostnader ved kjøp til prisantydning: Kr. I tillegg kommer valgfri Boligkjøperforsikring hos HELP Forsikring AS:
 
Borettslag/aksjeleilighet: kr. 4 400,-
Selveierleilighet/rekkehus: kr. 7.900,-.
Ene-/tomannsbolig/tomt: kr. 12 200,-
 
Kjøper har også muligheten til å velge Boligkjøperforsikring PLUSS til kr. 10.700,- med et årlig abonnement på kr. 2.800,-. Se ytterligere informasjon om Boligkjøperforsikring vedlagt i salgsoppgaven.
 
Tilbud om lånefinansiering
Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner Sparebank 1 Hallingdal og Valdres. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Røisland & Co mottar et honorar for denne formidlingen.

Om sameiet / Om borettslaget

Vannkunsten Eierseksjonssameie (org.nr. 924959134) består av 215 boligseksjoner og 19 næringsseksjoner, fordelt på ni separate bygg. Forretningsfører er Boligbyggelaget USBL. Sameiet har egen nettside og beboerportal.

Boligseksjonene kan kun benyttes til boligformål. Overdragelse av parkeringsplasser i kjelleren er kun tillatt til andre seksjonseiere i sameiet og utløser krav om reseksjonering.

På ordinært årsmøte 8. mai 2025 ble følgende vedtatt:

* Årsregnskap og årsberetning for 2024 ble godkjent.
* Styrehonorar på kr 330 000,- for perioden 2024–2025 ble godkjent.
* Endring av vedtektenes § 7 om meldeplikt ved eierskifte og utleie, med krav om registrering i USBL Bonabo.

I innkallingen til ordinært årsmøte 29. april 2026 ble det foreslått en rekke saker, inkludert:

* Endring av vedlikeholdsplikt slik at ansvaret for eikepanel på takterrasser tilbakeføres til de 17 respektive seksjonseierne.
* Montering av nye, krypterte kaldtvannsmålere fra Techem i alle leiligheter i løpet av 2026. Kostnaden på kr 1 990,- per seksjon dekkes av den enkelte eier.
* Vedtektsendring som forbyr montering av gasspeis og aircondition med utvendig aggregat.
* Etablering av ny av- og pålessingsplass i kulvert.
* Diskusjon rundt luktulemper fra restaurantvirksomhet i Hus 8.

Sameiet har hatt en pågående sak angående fiskelukt og forsøpling fra en restaurant som åpnet i april 2025. Det er montert nye kullfiltre i 2026, og ytterligere tiltak er planlagt. En tidligere reklamasjonssak mot utbygger angående feil i energimålere og lekkasjer i vanntåkeanlegget ble avsluttet med utbedringer som pågikk frem til sommeren 2025.

Sameiet har avtale med Bjørvika servicesenter (USBL) om vaktmestertjenester, og renhold utføres av innleid personale. Sameiet administrerer utleie av et fellesrom og syv kajakker via sameiets nettside. Det er kajakkstativer på fasaden og sykkelparkering mellom byggene og i kjelleren.

Det er tillatt med elektrisk grill og gassgrill på balkonger, men ikke kullgrill. Tørking av tøy skal ikke henge høyere enn balkongkanten. Blomsterkasser må plasseres på innsiden av rekkverket. Fasadeendringer krever styrets godkjennelse. Garasjeplasser skal kun benyttes til parkering. Kameraovervåking av fellesarealer er tillatt.

Det kan bli etablert en velforening for eiendommer i Bispevika/Bjørvika, og seksjonseierne i Vannkunsten Eierseksjonssameie vil ha plikt og rett til å være medlem. Medlemmene vil være pliktige til å betale årskontingent og en andel av drifts- og vedlikeholdsutgifter.

Det foreligger ingen forkjøpsrett på eiendommen.

Det kreves ikke styrets godkjennelse, kun eierskiftemelding.

De andre seksjonseierne har panterett i seksjonen for krav mot seksjonseieren som følger av sameieforholdet. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver bruksenhet svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp på tidspunktet da tvangsdekning besluttes gjennomført.

Årsresultatet for 2025 viste et underskudd på kr 700 636,-. Ifølge årsberetningen skyldes dette kostbart vedlikehold av utvendig eik og oppgradering av målerstruktur, som ble finansiert med et låneopptak på 1,4 millioner kroner. Arbeidskapitalen per 31.12.2025 var negativ med kr 48 303,-, og egenkapitalen var negativ med kr 1 125 306,-. Budsjettet for 2026 opererer med et overskudd på kr 1 255 056,-. Megler har tilgang til regnskap og budsjett, som kan fås ved henvendelse.

Sameiets felleslån har siste termin 19. september 2027. Etter dette vil lånets andel av fellesgjeld og tilhørende kostnader bortfalle. I løpet av 2026 er det planlagt montering av nye kaldtvannsmålere til en kostnad på kr 1 990,- per seksjon, som faktureres den enkelte eier.

Eier forplikter seg til å gjøre seg kjent med vedtekter og eventuelle husordensregler. Kopi av disse ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Renhold av fellesarealer utføres av innleid personale. Feilsortering eller dumping av avfall kan medføre at den enkelte seksjonseier belastes for ekstra kostnader. I 2026 ble det foreslått at ansvaret for vedlikehold av eikepanel på takterrassene til de 17 toppleilighetene tilbakeføres til de respektive eierne, fra å tidligere ha vært et fellesansvar.

Det er tillatt å holde dyr, forutsatt at dette ikke er til sjenanse eller ulempe for andre sameiere. Eier av dyret forutsettes å være kjent med politivedtektene, og skal straks fjerne ekskrementer fra sameiets område. Eier er erstatningspliktig for eventuell skade dyret påfører. Dyreholder kan ikke benytte sameiets fellesarealer innendørs eller garasjen til lufting. Ved berettigede skriftlige klager kan styret kreve dyret fjernet dersom en minnelig ordning ikke oppnås.

Lånebetingelser fellesgjeld

Sameiet har følgende lån:

Bank: DNB Bank ASA
Lånenummer: 15161093782
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 16.08.2026: kr 838 544,-
Andel av saldo: kr 2 356,-
Innfrielsesdato: 19.09.2027
Type Rente: Flytende
Rente: 6,65 %
Merknad: Vedlikehold og oppgradering av målerstruktur for energi samt utskiftning av vann-/energimålere.

Budgivning

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven.
 
Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver(e). Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD knappen på finn.no, eller roislandco.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt. Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes på SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og mail kan forekomme.
 
Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling avbudrunden. I forbrukerforhold (dvs. der selger er forbruker) skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter denne fristen bør budgivere ikke sette en kortere akseptfrist enn at megler har mulighet til, så langt det er nødvendig, å orientere selger, budgivere og øvrige interessenter om bud og forbehold. Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at megleren kan avvikle budrunden på en forsvarlig måte som sikrer selger og interessenter et tilstrekkelig grunnlag for sine handlingsvalg, vil megler fraråde budgiver å stille slik frist.
 
Megler skal ikke formidle bud med forbehold om at budet eller forbehold i budet skal holdes skjult (hemmelig) for andre budgivere og interessenter.
 
Megleren vil uoppfordret gi sin vurdering av det enkelte bud overfor selger, når budet er gitt innenfor fristene som nevnt over. 
 
Megleren skal, så langt det er nødvendig og mulig, holde budgiverne skriftlig orientert om mottatte bud, herunder budets størrelse, forbehold og akseptfrist. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt. For øvrig vil megler, på forespørsel fra andre, opplyse om aktuelle bud på eiendommen, herunder relevante forbehold.
 
Kopi av budjournal skal gis til kjøper og selger utenugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Dersom det er viktig for budgiver å bevare sin anonymitet, bør budet formidles gjennom fullmektig.
 
I henhold til eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 første ledd har megler en plikt til å oppfordre oppdragsgiver (selger) til ikke å ta imot bud direkte fra budgiver, men henvise til megler. Megler oppfordrer partene til å lese retningslinjene for budgivning vedlagt i salgsoppgaven.
 
Et eventuelt bud fra selger til kjøper (såkalte «motbud»), er avtalerettslig bindende tilbud som medfører at det foreligger en avtale om salg av eiendommen dersom budet i rett tid aksepteres av kjøper.
 
Budgiverens opplysning om han er forbruker eller næringsdrivende:
Avhendingsloven ble endret med virkning fra 1. januar 2022 og innebærer blant annet at «som den er»-forbehold ikke har virkning i forbrukerkjøp, jf. avhendingsloven § 3-9 andre ledd, jf. § 1-2 tredje ledd. Med forbrukerkjøper menes en kjøper av eiendom som er en fysisk person og som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. «Som den er»-forbehold kan imidlertid fremdeles tas utenfor forbrukerkjøp. Hvorvidt eiendommen selges til en forbrukerkjøper eller ikke, kan derfor ha betydning for fordelingen av risiko mellom partene: hvis kjøperen er forbruker, bærer selger ansvaret dersom eiendommen ikke samsvarer med de krav til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-1. Hvis kjøperen er profesjonell, bærer imidlertid selger ansvaret for slike avvik bare i den grad eiendommen er i vesentlig ringere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers.
 
Budgivers opplysning om han er forbruker eller ikke, skal gis i forbindelse med formidling av budet, for eksempel ved at det i budskjemaet krysses av for om man er forbrukerkjøper eller ikke. Budgiver må informere megler om han opptrer som forbruker eller ikke-forbruker ved budgivning for at andre parter involvert i budrunden kan ta stilling til forhold av faktisk og rettslig art som er viktige i forbindelse med avtalen. Megler har begrenset mulighet til å kontrollere budgivers egenopplysning om vedkommende er næringsdrivende eller ikke, og budgiverens skriftlige opplysning om han er forbrukerkjøper eller ikke, må legges til grunn. 

Lovanvendelse

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.
Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.
 
Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.
 
Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut i fra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.
 
Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.
 
Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).
 
Dersom selger anses som profesjonell part ved salg av nyoppført bolig:
Loven regulerer forhold hvor næringsdrivende er pliktig til å stille garanti ved salg av nyoppførte, ferdigstilte boliger som blir solgt innen seks måneder etter ferdigstillelse. Etter bestemmelsen i avhl. § 2-11, må næringsdrivende stille garanti for sin oppfylling av avtalen på linje med garantibestemmelsen i bustadoppføringsloven § 12.
 
Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøper menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.
 
Ingen kan direkte eller indirekte erverve mer en to boligseksjoner i et boligsameie jf. eierseksjonsloven § 23. Dersom et erverv har funnet sted i strid med eierseksjonslovens regler kan Kartverket nekte overskjøting. Dersom overskjøting blir nektet, er kjøper likevel forpliktet til å gjennomføre handelen med selger, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.

Hvitvaskingsreglene

Eiendomsmeglere er underlagt Lov om hvitvasking. I henhold til Lov av 01.06.18 nr. 23 om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering (Hvitvaskingsloven), er megler pliktig til å gjennomføre identitetskontroll av alle involverte parter, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art. Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen. Hvitvaskingsloven pålegger også eiendomsmegler å innhente redegjørelse av midlenes opprinnelse. Dette besvares av samtlige kjøpere herunder parter som opptrer på vegne av kjøper, ved en såkalt kundekontroll.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova eller bustadoppføringsloven kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens eller bustadoppføringsloven kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.
Ved eventuelt tilbakehold av informasjon eller mistenkelige transaksjoner, plikter eiendomsmegleren å melde fra til Økokrim. Med «mistenkelig transaksjon» menes transaksjon som mistenkes å involvere utbytte fra straffbar handling, eller som skjer som ledd i terrorfinansiering. Manglende mulighet for kundekontroll kan også være et forhold som gjør transaksjonen mistenkelig. 
 
Det anbefales at kjøper innbetaler kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon, i en samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank.
 
Selger forbeholder seg også retten til å kreve dokumentasjon av kjøpers finansiering.
 
Det kan ikke gjøres ansvar gjeldende mot meglerforetaket som følge av at meglerforetaket overholder sine plikter etter Hvitvaskingsloven. 
 

Personopplysningsloven

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Boligselgerforsikring

Selger har ikke tegnet boligselgerforsikring.

Boligkjøperforsikring

Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring Pluss og ordinær Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring + fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar kr 2.400,- i honorar for hver forsikringsavtale som formidles på Boligkjøperforsikring Pluss og kr 1 400,- i honorar for ordinær Boligkjøperforsikring.

Eier

Ann-Kristin Gudbrandsrud

Meglers vederlag

Meglers vederlag er avtalt til provisjon med 0,90 % av salgssummen. Provisjonen er beregnet til kr 64 710,- basert på prisantydning.

Følgende vederlag er avtalt:
Tilrettelegging: kr 14 900,-
Markedspakke BTS: kr 20 000,-
Visning pr stk: ( to stk inkl + fellesvisninger inkl) kr 2 900,-
Oppgjørshonorar: kr 8 125,-
Overtagelse: kr 2 500,-
Inneståelse- og utleggshonorar: kr 2 500,-
Innhenting utskrifter grunnbok og kontroll heftelser: kr 762,-

Følgende utlegg er avtalt:
Meglerpakke stor USBL: kr 4 704,-
Foto dagtid: kr 4 600,-
Tinglysingsgebyr pantedok m/sikring: kr 545,-

Følgende andre utgifter er avtalt:
Eierskifte forretningsfører: kr 6 725,-

Dersom handel ikke kommer i stand har megler krav på vederlag for utført arbeid begrenset oppad til kr 19 900,-. I tillegg må selger dekke avtalte utlegg og andre utgifter. Se oppdragsavtalen for fullstendig oversikt.

Opplysninger om oppdraget

Oppdragsnummer: 3-0117/26

Ansvarlig Megler

Anne Heidi Rødal

Dato

Sist oppdatert: 21.09.2026