Eiendommen

Knr. 301 Gnr. 228 Bnr. 571

Areal og innhold

Totalt bruksareal BRA: 56 m²
BRA-i: 56 m²

BRA-i: Entré, bad, to soverom og stue med åpen kjøkkenløsning.
 
Ikke målbare arealer: Kjellerbod på 6 m² i gulvareal. Takhøyden i boden er under måleverdig høyde på 1,9 m.
 
Arealbeskrivelse:
Arealet er beregnet ut fra Norsk standard NS 3940:2023. BRA-i: Internt arealet innenfor boligens omsluttende vegger, inkludert sjakt. BRA-e: Eksternt areal som boligen har eksklusiv bruksrett til, men som ikke ligger i boligen, f.eks. kjellerbod. BRA-b: Areal for innglasset balkong med veggareal. Total BRA = Summen av BRA-i, BRA-e og BRA-b. TBA er areal på terrasse og balkong. Arealet oppgis ved salg, men inngår ikke i BRA. Oppgitt romareal er netto romareal. De oppgitte arealer er å betrakte som cirka-arealer.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Standard

Leiligheten fremstår meget velholdt og ble i 2025 modernisert av tidligere eier (Modernisering av overflater, bad, el-anlegg, rør. Belysning. Varmekabler).

Entré:
Innenfor inngangsdøren møtes man av en lys entré, med flislagt gulv og gulvvarme. Det er nedsenket himling med downlights.
Entréen inneholder speil og belysning, som også går igjen på det ene soverommet i direkte tilknytning til entréen.

Stue og kjøkken:
Videre fra entréen kommer man inn til stuen med åpen kjøkkenløsning. Her har man svært god takhøyde, og sammen med de store vinduene gir dette en meget behagelig romopplevelse. Rommet kan enkelt innredes med et spisebord og en større sofa. Gulvet er belagt med elegant fiskebensparkett som gir et eksklusivt uttrykk. En fondvegg i tre gir en varm kontrast til det ellers moderne uttrykket.

Det er et nyere kjøkken fra Keo (2025) som har glatte fronter og benkeplate i laminat. Innredningen har praktiske og dekorative, åpne hyller med integrert belysning.
Det er oppvaskmaskin, induksjonstopp, stekeovn og mikrobølgeovn.
Kjøkkenventilator med kullfilter.
Det er avsatt plass til kjøleskap i egen nisje ved kjøkkenet.

Bad:
Leiligheten har et nyere og innbydende bad som ble oppusset i 2025. Selger har dokumentasjon fra tidligere eier på utført arbeid.
Badet er innredet med vegghengt servantinnredning fra Scala bad med skuffer og speil med belysning bak.
Dusjhjørne med innfellbare glassdører, regndusj og hånddusj.
Veggmontert toalett.
Opplegg for vaskemaskin.
Downlights i himling.
Elektrisk gulvvarme.
Avtrekksventilasjon.

Soverom:
To gode soverom med plass til garderobeløsninger.
Begge rom har skyvedørsgarderober, og på det ene soverommet er varmtvannsbereder (120L, 2025) diskret plassert bak garderobedør med lekkasjestopper.

Parkering

Det medfølger ikke parkeringsplass til denne leiligheten. Gateparkering etter gjeldende bestemmelser for området.

Oppvarming

– Fliser med gulvvarme i gang
– Våtrommet har flislagt gulv med elektriske varmekabler
– Elektrisk (panelovner)
– Varmtvannstank ca. 120 liter plassert i skap utenfor våtrom (Krav til automatisk vannstopper, er montert)

Bebyggelse

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport for eiendommen som følger vedlagt denne salgsoppgaven. Rapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik. I rapporten fremkommer det forhold som kjøper må være særskilt oppmerksom på, herunder TG2 og TG3. Alle kontrollpunkter i denne leiligheten har fått TG1.

Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført i 1895.

Bygget er en boligblokk over fem etasjer samt kjeller, med grunnmur og bærekonstruksjoner i betong/mur og etasjeskillere i tre.

Utvendig fasade er pusset og malt.

Taket er en saltakkonstruksjon i tre, tekket med takplater.

Det er trevinduer med 2-lags glass fra 2015. Vinduer mot bakgården er fra 2008.

Lyd og brannklassifisert entrédør.

Det elektriske anlegget i leiligheten ble rehabilitert i 2025 av Kuel Nordic. Arbeidene omfatter nye downlights på bad og i gang, stikkontakter på bad, i stue, soverom og gang, samt jordfeilautomater i sikringsskapet. Eksisterende komfyrvakt, enkelte jordfeilautomater, veggbokser og K-rør i ytterveggene er beholdt.

På badet er det montert elektrisk gulvvarme med 500 W Nexans varmekabel, gulvføler og termostat. Anlegget er dokumentert med samsvarserklæring, sluttkontroll, kursfortegnelse og garantiskjema for varmekabel, datert 8. desember 2025. Dokumentasjonen gjelder de beskrevne arbeidene og bekrefter ikke at hele det eldre elektriske anlegget er skiftet ut.

Interessenter må sette seg inn i vedlagt tilstandsrapport før bud inngis.

Selger har fylt ut egenerklæringsskjema i forbindelse med salget. Egenerklæringsskjemaet følger vedlagt denne salgsoppgaven. Selger har bl.a. kommentert: 

2. Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?
Svar: Ja, kun av faglært.
Beskrivelse: Totalrenovering
Arbeid utført av: Rørlegger Øst AS

2.1 Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet?
Svar: Ja
Beskrivelse: Totalrenovering

4 Kjenner du til feil eller om har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp?
Svar: Ja, kun av faglært
Beskrivelse: Totalrenovering
Arbeid utført av: Rørlegger Øst AS

11 Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
Svar: Ja, kun av faglært
Beskrivelse: Totalrenovering
Arbeid utført av: Rørlegger Øst AS

12 Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
Svar: Ja
Beskrivelse: Vedlagt samsvarserklæring

Ferdigattest

Eiendommen har vært brukt til bolig- og næringsformål siden 1895.

Det foreligger ekspedisjonsdokument for tilbygg stall og privatbygning datert 18.07.1896. Ekspedisjonsdokumentet dokumenterer at bygget er registrert lovlig oppført.

Det at ekspedisjonsdokumentet foreligger, gir ingen garanti for at bygget er oppført i henhold til tillatelsen og dagjeldende regelverk.
Det foreligger også ekspedisjonsdokument for innredning av bad og wc datert 15.09.1950, samt ferdigattest for loftsutbygging med innredning av loft datert 23.06.2015.

Videre gir det ingen garanti for at det ikke er utført arbeid på bygget i ettertid som er søknadspliktig.
Det er foretatt endring av planløsning. Kjøkken er flyttet inn i stue.
Opprinnelig kjøkken og et lite soverom innenfor er sammenslått til et større soverom.

Adgang til utleie

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til noen andre. Med godkjenning fra styret kan andelseieren overlate boligen til andre for opptil tre år dersom andelseier selv eller et medlem av husstanden har bodd i boligen minst ett av de to siste år. Godkjenning kan bare nektes dersom brukerens forhold gir saklig grunn til dette. Andre tilfeller vil kunne bli godkjent dersom det foreligger særlige grunner i medhold av lov om borettslag § 5-6.

Se borettslagsloven og vedlagte vedtekter for spesifikke restriksjoner rundt utleie.

Tinglyste heftelser og rettigheter

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

301/228/571:
13.02.1877 – Dokumentnr: 900015 – Opprettelse av matrikkelenheten
OPPRETTELSE – FRADELT FRA HESLEBSGT 2C – UTGÅTT

15.11.2024 – Dokumentnr: 2249192 – Seksjonering
Opprettet seksjoner:
Snr: 1
Formål: Samleseksjon næring
Tilleggsdel: Bygning
Sameiebrøk: 331/1320
Snr: 2
Formål: Bolig
Tilleggsdel: Bygning
Sameiebrøk: 60/1320
Snr: 3
Formål: Bolig
Tilleggsdel: Bygning
Sameiebrøk: 55/1320
Snr: 4
Formål: Bolig
Tilleggsdel: Bygning
Sameiebrøk: 57/1320
Snr: 5
Formål: Bolig
Tilleggsdel: Bygning
Sameiebrøk: 74/1320
Snr: 6
Formål: Bolig
Tilleggsdel: Bygning
Sameiebrøk: 55/1320
Snr: 7
Formål: Bolig
Tilleggsdel: Bygning
Sameiebrøk: 41/1320
Snr: 8
Formål: Bolig
Tilleggsdel: Bygning
Sameiebrøk: 60/1320
Snr: 9
Formål: Bolig
Tilleggsdel: Bygning
Sameiebrøk: 55/1320
Snr: 10
Formål: Bolig
Tilleggsdel: Bygning
Sameiebrøk: 57/1320
Snr: 11
Formål: Bolig
Tilleggsdel: Bygning
Sameiebrøk: 74/1320
Snr: 12
Formål: Bolig
Tilleggsdel: Bygning
Sameiebrøk: 55/1320
Snr: 13
Formål: Bolig
Tilleggsdel: Bygning
Sameiebrøk: 43/1320
Snr: 14
Formål: Bolig
Tilleggsdel: Bygning
Sameiebrøk: 54/1320
Snr: 15
Formål: Bolig
Tilleggsdel: Bygning
Sameiebrøk: 42/1320
Snr: 16
Formål: Bolig
Tilleggsdel: Bygning
Sameiebrøk: 114/1320
Snr: 17
Formål: Bolig
Tilleggsdel: Bygning
Sameiebrøk: 50/1320
Snr: 18
Formål: Bolig
Tilleggsdel: Bygning
Sameiebrøk: 43/1320
Gjelder denne registerenheten med flere

Beliggenhet

Her bor du midt i hjertet av Oslo og Løkka med alt man trenger i hverdagen innen kort gangavstand. Rett i nærheten ligger Deichmann Grünerløkka, som er lokalbiblioteket til hele bydelen. Botanisk Hage ligger også kun et steinkast unna med sine vakre hager og Naturhistorisk museum, Geologisk museum og Zoologisk museum. Like ved ligger Gråbein Bar som er en nabolagsfavoritt, med sin koselige uteservering, god mat og drikke. Det finnes flere parker og grøntarealer i nærheten – blant annet Olaf Ryes plass, Tøyenparken og Olar Narr, Birkelunden, Nedre Foss park, Sofienbergparken og Cubaparken.

På Rathkes Plass, noen minutters gange fra leiligheten, finner du den sjarmerende restauranten Apostrophe, en del av Lofthus Samvirkelag med kanskje byens beste pizza. Ellers kan du overlate til kokken hva du skal spise og test deres anerkjente Omakase. Flere nisjebutikker i området rundt Egget, som F5 en liten, uavhengig familiebedrift drevet av tre brødre.
Ta kaffen i lokalene til Kuro Oslo eller bli inspirert hos Kollekted by, som alle bare ligger en kort spasertur unna leiligheten. En annen velrenommert restaurant i området er kinesiske Szechuan Chengdu.

Gode tur- og rekreasjonsmuligheter langs Akerselva som ligger i gangavstand fra leiligheten. Her kan du følge elva oppover til Maridalen og marka som byr på en mengde tur- og friluftslivmuligheter. Eller følg elva ned mot Bjørvika, Oslos nye populære bydel langs fjorden. Opplev Barcode som har gitt byen en ny skyline og den karakteristiske gangbroen Akrobaten. Oslobukta et flunkende nytt område i bydelen med et variert utvalg av spisesteder, unike bygg, MUNCH og en stor badebrygge med bl.a. badstuer. For den som liker å trene innendørs er bl.a. SATS Schous plass og Evo like i nærheten.

Godt med servicetilbud og et stort utvalg av handlemuligheter i nærområdet. Søndagsmarkedene på Blå er et hyggelig helgeinnslag. Vulkan området ligger ca. 10 min gange fra leiligheten med populære Mathallen. Her finner du alt fra slakter, fiskebutikk, grønnsakshandel og baker. Innenfor 15 min gange fra leiligheten ligger Kiwi, vinmonopolet, Apotek, Rema 100, Meny, Søndagsåpen Joker og Bunnpris. Nærområdet rundt leiligheten byr også på shopping, butikker som Holzweiler Collage, Past og Dapper ligger kun få minutters gange fra leiligheten. Alle «Løkkas» mest attraktive spise- og utesteder som Le Benjamin, Ostebutikken, Jimmys, Fat City og Nedre Foss Gård ligger like ved.

Området tilbyr gode forbindelser til resten av Oslo gjennom offentlig kommunikasjon. Enkel adkomst til sentrum, Blindern og Nydalen. Trikk 17 stopper i Heimdalsgata, og tar deg til sentrum på ca. 10 minutter og nordover til f.eks. Carl Berner på ca. 5 minutter. 30-bussen stopper i Herslebs gate og tar deg raskt til sentrum eller mot Nydalen, 30-bussen kjører hele døgnet.

Det er flere sykkelstativer fra Oslo Bysykkel i nærheten.

Adkomst

Enkel adkomst fra Trondheimsveien. Det vil bli skiltet med Røisland & Co visningsskilt ved fellesvisninger.

Tomt

Eiertomt på 689 m² som tilhører borettslaget. Borettslaget har felles tomt opparbeidet med bl.a trær, prydbusker og diverse beplantning. Felles områder består av bl.a sittegrupper, sykkelparkering og internveier av belegningsstein og grus.

Vei, vann og avløp

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Regulerings- og arealplaner

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger U 1.0-1.5 S-2255, 28.7.77 Disp.plan bystyrets vedtak 16.6.82 (Sofienberg) i henhold til reguleringsplan datert 24.08.2026 med tilhørende reguleringsbestemmelser. Reguleringskartet ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Pågående byggesaker i nærheten:
Herslebs gate 6 – ombygging, riving og nybygg i bakgård
Saksnummer: 2025/20682 – Byggesak
Status: Under behandling
Gnr/Bnr: 228/91
Adresse: Herslebs gate 6

Herslebs gate 6 – butikkutvidelse – Foreløpig sak
Saksnummer: 2025/21298 – Byggesak
Status: Under behandling
Gnr/Bnr: 228/91
Adresse: Herslebs gate 6

Legalpant

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Eiendommens utgifter

Felleskostnadene er kr. 3 795 per måned, og inkluderer bl. annet internett/fiber, kommunale avgifter, driftskostnader, forretningsførsel, byggforsikring.

Fordelt følgende ifølge forretningsfører:
Felleskostnader kr. 3 697
Bredbånd: kr. 98
 
Felleskostnadene justeres normalt årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.
 
Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Det er ikke opplyst om eiendomsskatt for denne andelen. I Oslo kommune er det eiendomsskatt på boliger og fast eiendom som overstiger en fastsatt verdi. Informasjonen over er hentet fra eiendomsskattelistene.
 
For mer informasjon rundt beregningsgrunnlaget for eiendommen, se http://www.oslo.kommune.no/skatt-og-naring/skatt-og-avgift/eiendomsskatt/eiendomsskatt

Informasjon om eiendomsskatt er innhentet fra eiendomsskattelistene til Oslo kommune.

Formuesverdi

Formuesverdien er ikke fastsatt, men fastsettes av Skatteetaten etter en beregningsmodell som hensyntar om boligen er «primærbolig»; (der eier er bosatt iht. Folkeregisteret) eller «sekundærbolig»; (andre boliger man eier).
 
For primærbolig er formuesverdien 25 % av markedsverdien opp til kr. 10 000 000 og deretter 70 % av den overskytende markedsverdien, og 100 % for sekundærboliger. Det gjøres oppmerksom på at kjøper selv må sende inn opplysninger om adresse, areal, boligtype og byggeår til skattemyndighetene.
 
Det tas forbehold om endring av satser, og henvises til Skatteetatens nettsider dersom ytterligere informasjon er ønskelig.

Omkostninger

I tillegg til kjøpesummen må kjøper betale:
1: Tinglysningsgebyr skjøte: Kr. 545
2: Tinglysningsgebyr pant: Kr. 545
 
Totale omkostninger: Kr. 1 090
 
Total kjøpesum inkl. gebyrer/avgifter og evt. øvrige kostnader ved kjøp til prisantydning: Kr. 6 151 090

I tillegg kommer valgfri Boligkjøperforsikring hos HELP Forsikring AS (Kr. 4 700)
 
Tilbud om lånefinansiering
Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner Sparebank 1 Hallingdal og Valdres. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Røisland & Co mottar et honorar for denne formidlingen.

Annen viktig informasjon

Leiligheten er en del av Trondheimsveien 4 Borettslag, som består av totalt 17 andeler. Borettslaget er et frittstående borettslag, og det er ikke forkjøpsrett blant andelseierne.

Org. nummer: 935 096 626
Kontaktinfo styret: msj@propcap.no
Forkjøpsrett: Nei
Sikringsordning: Nei
Forretningsfører: USBL
Forsikring: Gjensidige Forsikring ASA Polisenr: 94586010.

Lån: Det er ikke registrert lån i borettslaget, ifølge brev fra forretningsfører. Eventuelle fremtidige vedlikeholdsarbeider og oppgradering av bygningsmassen vil kunne medføre økte fellesutgifter og eventuelle låneopptak knyttet til dette.

Vedtekter og husordensregler: Ligger vedlagt i salgsoppgaven og interessenter må gjøre seg kjent med innholdet i dokumentene.

Opplysninger i brev fra forretningsfører:
– Borettslag etablert i 2025 i eksisterende bygård. Overliggende eierseksjonssameie med 1 næringsseksjon.
– Det er ikke forkjøpsrett for andelseierne i borettslaget.

Det gjøres særskilt oppmerksom på at borettslaget er nystiftet, og at budsjetter mv. er utarbeidet uten et bredt historisk grunnlag for kostnader knyttet til bygget. USBL er valgt til forretningsfører for borettslaget. Eiendommen har i lang tid vært en ren utleiegård. Det må påregnes at det kan komme endringer i felleskostnader, og eventuelle låneopptak i borettslaget i årene som kommer.

Andelsleilighet:
Når du kjøper en andel i et borettslag, blir du eier av en andel som gir deg enerett til å bruke en bestemt bolig i borettslaget. Det er borettslaget som eier eiendommen, mens andelseierne eier andeler i borettslaget. Som eier av andel i et borettslag må man forholde seg til borettslagets vedtekter og husordensregler.

Bare fysiske personer (enkeltpersoner) kan være andelseiere i borettslaget. (Dog slik at det gjelder særskilte unntak i vedtekter og borettslagslov, slik at blant annet stifteren kan eie andeler inntil de er solgt.)

Ingen fysiske personer kan eie mer enn én andel.

Styregodkjennelse:
Kjøper har ikke rett til å ta boligen i bruk før søknaden er godkjent, ref. Lov om brl § 4-5. I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Legalpant:
Borettslaget har en lovbestemt panterett i andelen for krav mot andelseier for ubetalte felleskostnader for inntil 2 G (folketrygdens grunnbeløp).

Internett/fiber:
Borettslaget har en kollektivavtale med Global Connect som inkluderer fiber til alle andeler. 50 Mbit/s er grunnpakken som er inkludert i felleskostnader.

Løsøre:
Med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven, gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør. Listen følger vedlagt i salgsoppgaven.
– Integrerte hvitevarer på kjøkken medfølger.

Følgende løsøre medfølger ikke:
– TV og veggfeste
– Lysekroner i alle rom
– Vegglamper i entréen og gjesterom
– Vaskemaskin/tørketrommel på bad

Øvrig:
Selger har ikke tegnet Norgespris.

Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til megler og opplysninger innhentet fra tilstandsrapport, kommunen, forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Denne salgsoppgaven er godkjent av selger.

Budgivning

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven.
 
Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver(e). Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD knappen på finn.no, eller roislandco.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt. Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes på SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og mail kan forekomme.
 
Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling avbudrunden. I forbrukerforhold (dvs. der selger er forbruker) skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter denne fristen bør budgivere ikke sette en kortere akseptfrist enn at megler har mulighet til, så langt det er nødvendig, å orientere selger, budgivere og øvrige interessenter om bud og forbehold. Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at megleren kan avvikle budrunden på en forsvarlig måte som sikrer selger og interessenter et tilstrekkelig grunnlag for sine handlingsvalg, vil megler fraråde budgiver å stille slik frist.
 
Megler skal ikke formidle bud med forbehold om at budet eller forbehold i budet skal holdes skjult (hemmelig) for andre budgivere og interessenter.
 
Megleren vil uoppfordret gi sin vurdering av det enkelte bud overfor selger, når budet er gitt innenfor fristene som nevnt over. 
 
Megleren skal, så langt det er nødvendig og mulig, holde budgiverne skriftlig orientert om mottatte bud, herunder budets størrelse, forbehold og akseptfrist. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt. For øvrig vil megler, på forespørsel fra andre, opplyse om aktuelle bud på eiendommen, herunder relevante forbehold.
 
Kopi av budjournal skal gis til kjøper og selger utenugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Dersom det er viktig for budgiver å bevare sin anonymitet, bør budet formidles gjennom fullmektig.
 
I henhold til eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 første ledd har megler en plikt til å oppfordre oppdragsgiver (selger) til ikke å ta imot bud direkte fra budgiver, men henvise til megler. Megler oppfordrer partene til å lese retningslinjene for budgivning vedlagt i salgsoppgaven.
 
Et eventuelt bud fra selger til kjøper (såkalte «motbud»), er avtalerettslig bindende tilbud som medfører at det foreligger en avtale om salg av eiendommen dersom budet i rett tid aksepteres av kjøper.
 
Budgiverens opplysning om han er forbruker eller næringsdrivende:
Avhendingsloven ble endret med virkning fra 1. januar 2022 og innebærer blant annet at «som den er»-forbehold ikke har virkning i forbrukerkjøp, jf. avhendingsloven § 3-9 andre ledd, jf. § 1-2 tredje ledd. Med forbrukerkjøper menes en kjøper av eiendom som er en fysisk person og som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. «Som den er»-forbehold kan imidlertid fremdeles tas utenfor forbrukerkjøp. Hvorvidt eiendommen selges til en forbrukerkjøper eller ikke, kan derfor ha betydning for fordelingen av risiko mellom partene: hvis kjøperen er forbruker, bærer selger ansvaret dersom eiendommen ikke samsvarer med de krav til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-1. Hvis kjøperen er profesjonell, bærer imidlertid selger ansvaret for slike avvik bare i den grad eiendommen er i vesentlig ringere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers.
 
Budgivers opplysning om han er forbruker eller ikke, skal gis i forbindelse med formidling av budet, for eksempel ved at det i budskjemaet krysses av for om man er forbrukerkjøper eller ikke. Budgiver må informere megler om han opptrer som forbruker eller ikke-forbruker ved budgivning for at andre parter involvert i budrunden kan ta stilling til forhold av faktisk og rettslig art som er viktige i forbindelse med avtalen. Megler har begrenset mulighet til å kontrollere budgivers egenopplysning om vedkommende er næringsdrivende eller ikke, og budgiverens skriftlige opplysning om han er forbrukerkjøper eller ikke, må legges til grunn. 

Lovanvendelse

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.
Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.
 
Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.
 
Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut i fra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.
 
Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.
 
Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).
 
Dersom selger anses som profesjonell part ved salg av nyoppført bolig:
Loven regulerer forhold hvor næringsdrivende er pliktig til å stille garanti ved salg av nyoppførte, ferdigstilte boliger som blir solgt innen seks måneder etter ferdigstillelse. Etter bestemmelsen i avhl. § 2-11, må næringsdrivende stille garanti for sin oppfylling av avtalen på linje med garantibestemmelsen i bustadoppføringsloven § 12.
 
Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøper menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.
 
Ingen kan direkte eller indirekte erverve mer en to boligseksjoner i et boligsameie jf. eierseksjonsloven § 23. Dersom et erverv har funnet sted i strid med eierseksjonslovens regler kan Kartverket nekte overskjøting. Dersom overskjøting blir nektet, er kjøper likevel forpliktet til å gjennomføre handelen med selger, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.

Hvitvaskingsreglene

Eiendomsmeglere er underlagt Lov om hvitvasking. I henhold til Lov av 01.06.18 nr. 23 om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering (Hvitvaskingsloven), er megler pliktig til å gjennomføre identitetskontroll av alle involverte parter, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art. Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen. Hvitvaskingsloven pålegger også eiendomsmegler å innhente redegjørelse av midlenes opprinnelse. Dette besvares av samtlige kjøpere herunder parter som opptrer på vegne av kjøper, ved en såkalt kundekontroll.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova eller bustadoppføringsloven kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens eller bustadoppføringsloven kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.
Ved eventuelt tilbakehold av informasjon eller mistenkelige transaksjoner, plikter eiendomsmegleren å melde fra til Økokrim. Med «mistenkelig transaksjon» menes transaksjon som mistenkes å involvere utbytte fra straffbar handling, eller som skjer som ledd i terrorfinansiering. Manglende mulighet for kundekontroll kan også være et forhold som gjør transaksjonen mistenkelig. 
 
Det anbefales at kjøper innbetaler kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon, i en samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank.
 
Selger forbeholder seg også retten til å kreve dokumentasjon av kjøpers finansiering.
 
Det kan ikke gjøres ansvar gjeldende mot meglerforetaket som følge av at meglerforetaket overholder sine plikter etter Hvitvaskingsloven. 

Personopplysningsloven

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Boligkjøperforsikring

Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring Pluss og ordinær Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring + fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar kr. 2.400 i honorar for hver forsikringsavtale som formidles på Boligkjøperforsikring Pluss og kr. 1 400 i honorar for ordinær Boligkjøperforsikring.

Eier

Peter Wroldsen

Mathilde Børke

Meglers vederlag

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
 
Provisjon: 0,9% av endelig salgssum
Tilretteleggingsgebyr: kr. 16 900
Visninger: kr. 3 150 pr. stk. 
Markedsføringspakke: kr. 20 000
Oppslag eiendomsregister: kr. 762,50
Oppgjørshonorar: kr. 8 125
Inneståelse- og utleggshonorar: kr. 2 500
 
Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg. Alle summer er inkl. mva. 

Opplysninger om oppdraget

Oppdragsnummer: 3-0122/26

Ansvarlig Megler

Martin Killi Arnesen

Dato

Sist oppdatert: 18.09.2026