Eiendommen

Knr. 3201 Gnr. 5 Bnr. 131

Areal og innhold

Leiligheten ligger i 3. etasje og består av følgende rom: Entré, gang, bad, to soverom, kjøkken og stue.

Balkong på 8 m².

I kjelleren disponerer leiligheten en bod på 5 m².

Felles eiendom har Vallerstua (lysthus), et separat fellesbygg på ca. 55 m² på tunområdet. Bygget består av fellesrom med stue- og kjøkkenfasiliteter, toalett (HC-WC), gang og lager.

Standard

Leiligheten ligger i 3. etasje med heisadkomst i et moderne boligbygg fra 2026. Standarden er gjennomgående tidsriktig med energiklasse A, balansert ventilasjon med varmegjenvinning og vannbåren oppvarming tilknyttet fjernvarme. Planløsningen er arealeffektiv og funksjonell med entré, to soverom, helfliset baderom og en åpen stue- og kjøkkenløsning med direkte utgang til balkong.

Entré:
Entréen gir et lyst og ryddig førsteinntrykk med 1-stavs eikeparkett og malte vegger i fargen Refleksjon. Nedsenket himling er utstyrt med integrerte LED-downlights for jevn belysning, og det er avsatt plass til garderobeskap for yttertøy og sko.

Stue:
Stuen har en innbydende utforming med 1-stavs eikeparkett, sjenerøs takhøyde og store vindusflater som gir gode lysforhold. Rommet gir fin plass til både sofagruppe og spisebord i tilknytning til den åpne kjøkkenløsningen. Oppvarmingen ivaretas av vannbåren varmekonvektor, og en glassdør leder direkte ut til balkongen.

Balkong:
Balkongen nås direkte fra stuen og er oppført med tremmegulv i impregnert trevirke og rekkverk med glass i øvre del. Uteplassen er utstyrt med utelampe og stikkontakt, og har plass til en sittegruppe med bord og stoler.

Kjøkken:
Kjøkkenet er innredet med en stilren Sigdal-innredning av typen Vidde Granitt med mørkegrå fronter og demping på skuffer og skap. Benkeplaten er i laminat med utførelse i Grå marmor og rett forkant, og oppvaskbenken har nedfelt Intra Omina vask med Tapwell SK984 ettgrepsbatteri med avstengning for oppvaskmaskin. Leveransen inkluderer integrerte hvitevarer fra Electrolux med induksjonstopp, stekeovn, helintegrert oppvaskmaskin og helintegrert kjøl- og frysekombiskap, samt Røros Futurum 400 ventilator med kullfilter og belysning.

Bad:
Badet er helfliset med grå keramiske Marte Grey-fliser på gulv og vegger, supplert med matchende mosaikkfliser i nedsenket dusjnisje. Rommet har elektrisk gulvvarme med gulvføler og nedsenket himling med dimbare LED-downlights. Innredningen består av hvit Bano Home Luna seksjon med skuffefront og heldekkende porselensvask, speil med LED-sidelys og vegghengt toalett. Det er opplegg for vaskemaskin og tørketrommel i søyle med separat kurs, samt mekanisk avtrekk tilknyttet balansert ventilasjon.

Soverom:
Hovedsoverommet har 1-stavs eikeparkett på gulvet og malte vegger i fargen Impression. Rommet har fin plass til dobbeltseng med nattbord på hver side, og det er avsatt plass til garderobeskap. Frisk luft tilføres via balansert ventilasjon.

Soverom 2:
Soverom 2 er utført med samme 1-stavs eikeparkett og malte vegger i fargen Impression. Rommet har plass til enkeltseng og skrivebord eller oppbevaringsmøbler, og egner seg godt som barnerom, gjesterom eller hjemmekontor.

Overflater:
Gulv: 1-stavs parkett av typen Barlinek Oak Single Family i stue, kjøkken, entré og soverom. Keramiske gulvfliser av typen Marte Grey på bad, med mosaikkfliser i dusjsone.
Vegger: Sparklet og malte gipsplater i fargen Refleksjon NCS 0801-Y25R i stue, kjøkken og entré, og fargen Impression NCS 320-Y25R på soverom. Keramiske veggfliser av typen Marte Grey i rettsatt liggende format på bad.
Himling: Sparklet og malt med synlig v-fug. Takhøyde ca. 2,6 m, med nedsenkede partier ved tekniske føringer og på bad.

Lagring:
Leiligheten disponerer en ekstern sportsbod på 5 m² i kjelleren med nettingvegger av type Troax forberedt for hengelås, samt himling og gulv i støvbundet betong. Det er i tillegg avsatt plass til innvendige garderobeløsninger i entré og på soverom iht. tegning.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Dersom det er registrert avvik med tilstandsgrad (TG) 2 eller 3 i tilstandsrapporten, oppfordres interessenter spesielt til å undersøke disse forholdene nærmere, da gitte tilstandsgrader er et konkret uttrykk for alder/slitasje/ødeleggelser/konsekvenser som innebærer kostnader til utbedring. Kjøper må innta disse vurderingene og medfølgende utbedringskostnader i sin kjøpsbeslutning, jf. avhl. § 3-10. Det samme gjelder eventuelt andre opplysninger om kjente risikofaktorer, som for eksempel ufaglært arbeid, begrenset kontroll av det elektriske anlegget og opplysninger fra selgers egenerklæringsskjema.

Løsøre og tilbehør

Når ikke annet er avtalt, overdras eiendommen med innredninger og utstyr som etter lov, forskrift eller annet offentlig vedtak skal følge med, jf. avhendingsloven. Det samme gjelder varig innredning og utstyr som enten er fastmontert eller er særskilt tilpasset bygningen. Loven inneholder ingen detaljert oversikt over hva som omfattes av «innredning og utstyr», og over hva som skal regnes som «fastmontert eller særskilt tilpasset». Partene kan fritt avtale hva som skal følge eiendommen ved salg. Bransjens liste over løsøre og tilbehør som skal følge med eiendommen, er en del av avtalen mellom kjøper og selger dersom ikke annet er opplyst i salgsoppgaven, kjøper har tatt forbehold i bud eller annen måte er inngått. Er ikke annet avtalt, vil løsøre og tilbehør medfølge slik dette fremkommer av avhendingsloven og bransjens tilbehørsliste inntatt i salgsoppgaven.

Det gjøres oppmerksom på at det kun er de integrerte hvitevarene på kjøkkenet som medfølger i kjøpet. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Parkering

Det kan kjøpes garasjeplass til denne leiligheten

Det er felles parkeringsanlegg under/ved leilighetsbyggene med anledning til å kjøpe parkeringsplass i prioritert rekkefølge. Anlegget er tilrettelagt for elbillading gjennom avtale med Lyse Smartly Charge, og det leveres motorstyrt garasjeport med automatisk portåpner som aktiveres ved anrop.

Oppvarming

Fjernvarme og elektrisitet. Romoppvarming med vannbåren varmekonvektor, samt elektrisk gulvvarme på bad. Automatisk måling og fjernavlesning av varmeforbruk via Lyse Energi AS.

Energimerke

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd A (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Bebyggelse

Informasjon er hentet fra vedlagte arealrapport, datert 16.09.2026.

Bygning:
Boligbygg med flere boenheter. Byggene vil bli utført med bærekonstruksjon i stål og betong. Fasadevegger vil bli utført som isolerte klimavegger med dampsperre, mineralullisolasjon, vindsperre, trekledning og til dels platekledning.

Vinduer:
Vinduer og balkongdører leveres som fabrikkmalte trevinduer med utvendig lakkert aluminiumsbeslag. Det leveres energiglass iht. krav i TEK 17. Vinduer leveres uten gerikter med gipsede smyg malt i samme farge som vegg.

Vinduer som ikke er tilgjengelige fra ut- og innside, skal ha minst ett åpningsbart (innadslående) felt som muliggjør rengjøring fra innsiden. Vindu skal kunne settes i sikker lufteposisjon og ha barnesikring. Farge på vindu avklares i detaljprosjekt, standard RAL/NCS. I spesielle væromslag vil det kunne forekomme dugg på utsiden av vinduer og glassdører.

Dører:
Entrédørene til leilighetene leveres i utførelse iht. arkitektens valg i fargen Klassisk hvit NCS S0500-N på begge sider, med dørkikkert og FG-godkjent låskasse og i henhold til gjeldende forskrift mht. lyd og brann. Entrédører til omsorgsbolig og fellesrom skal være terskelfri.

Vinduer og balkongdører leveres som fabrikkmalte trevinduer med utvendig lakkert aluminiumsbeslag. Det leveres energiglass iht. krav i TEK 17.

Innvendige dører for bolig leveres som lettdør av typen Sweedor Easy eller tilsvarende i fargen NCS S0500-N klassisk hvit. Flat terskel i eik. Dørvrider i børstet stål. Utforinger og listverk rundt dører leveres i fargen S0500-N klassisk hvit, ferdig malt fra fabrikk og med synlige spikerhoder.

Sekundære dører leveres som lakkert/malte ståldører. Det monteres dørstoppere på dør der dette er nødvendig for å hindre skade på dør/vegg. Alle beslag leveres i børstet, blankt stål eller lakkert. Det leveres nøkkelsystem med 3 nøkler til hver kjøper/leietaker. Til postkasse leveres systemlås. Motorstyrt garasjeport med automatisk portåpner løses med at port åpnes når man ringer til den.

Trapper/adkomst:
Inngangsparti, trapper og felles ganger innvendig etableres med utførelse i tråd med prosjektets arkitektoniske grep. I trapperom entreetasje legges flis.

Det leveres utendørs varmekabel (el-varme) for snøsmelt ved inngangspartier (3 stk), i nedkjøringsrampe (2 ganger 50 cm kjørebredde i hele rampens lengde inkludert styring på termostat, nedstøpt i dekket), og i utvendig trapp mellom B2 og B3.

Heis av anerkjent fabrikat til alle boligetasjer fra garasjekjeller (bakkeplan for del uten parkeringskjeller). Heiskupe leveres i rustfri utførelse med belegg på gulv. Heiskupé har LED-belysning og speil på vegg. Heisen er godkjent som båreheis og har heisstol med grunnmål ca. 1,1 x 2,1m.

Balkong/terrasse:
Balkonger og terrasser utføres i prefabrikkert betong med tremmegulv av impregnert trevirke. Balkonger er å anse som en utvendig konstruksjon der vannansamling vil kunne forekomme ved regnvær. Det leveres tette rekkverk med glass på øverste del for balkonger mot Lindelia og spilerekkverk for balkonger mot Vallerveien.

For sammenkoblede balkonger/terrasser leveres skillevegger i trekledning eller tilsvarende mellom boenhetene. Underside balkong leveres med synlig betong. Det leveres skjermtak over dører til balkonger/terrasser i de øverste etasjene, som ikke får annen overdekning. Det leveres solskjerming for enkelte fellesarealer og leiligheter i henhold til energiberegninger, manuell styring med innvendig sveiv.

På takterrasse bygg B2 plan 3 leveres plassbygget pergola i trekledning. Eksakt materiale avklares i detaljfase. Takterrasser leveres med tremmegulv og grøntanlegg i henhold til utomhusplan. Plantekasser leveres av typen Vroom eller tilsvarende i varmeforsinket og pulverlakkert stål eller tilsvarende. Det leveres plassbygget utekjøkken med kjøkkenbenk, vask og El-stikk tilknyttet pergola iht. utomhusplan.

VVS-installasjoner:
Det legges opp til avløp og tilførsel for vaskemaskin i kabinene. Tilkobling legges i skapet under servant. Avløp fra toalett, vask/ vaskemaskin, dusj og kjøkken er ferdig koblet i teknisk nisje. Fordelere er plassert i himling eller i teknisk nisje med avstenging for kaldt og varmt vann.

Oppvarming av varmt tappevann forsynes fra varmeveksler i varmesentral. I hver leilighet blir det et rør-i-rør-skap for fordeling av varmt tappevann og kaldtvann. Rør-i-rør skapet plasseres i vegg mot sjakt, alternativt i vegg som vender inn mot innvendig bod. Der plassering i bod ikke er mulig vil rør-i-rør skapet vende inn mot bod/vask, vaskerom, badet, gang/entre eller et soverom i denne prioriterte rekkefølgen.

Totalt leveres det 5 stk utvendige slangekraner for utvendig vanning og spyling på utomhusarealer.

Ventilasjon:
Leilighetene skal ha balansert mekanisk ventilasjon med avtrekk fra bad og WC-rom. Kjøkkenvifte leveres med kullfilter. Tilluft på soverom og stue/kjøkken. Det vil bli levert ett ventilasjonsaggregat for balansert ventilasjon med varmegjenvinning. Aggregatet vil i hovedsak bli plassert i himling i bod for leiligheter med innvendig bod. For noen av leilighetene vil aggregat blir veggmontert i bod. Hvis ikke dette er mulig vil aggregat plasseres i himling i bod, gang/entré, i denne prioriterte rekkefølgen. Ventilator Røros Futurum 400 med lys eller tilsvarende.

Tekniske detaljer:
Hele bygget med fellesarealer, leiligheter og garasje blir fullsprinklet iht. gjeldende brannforskrifter ved IG. Unntak kan være garasjeetasjen dersom den i brannkonseptet brannseksjoneres fra resten av bygget. Sprinklerhoder kan bli plassert både i tak/himling og i vegg oppunder tak, samt på balkong/terrasser. Det kan i noen tilfeller være nødvendig å bygge rørføringer i synlige delhimlinger, innkassinger og/eller nedkassinger. Synlig sprinklerhoder må påberegnes.

Energibehovet til romoppvarming og oppvarming av tappevann dekkes med minimum 60% energifleksible systemer iht. TEK17. Energiforsyningen skjer via fjernvarme plassert i egen energisentral i tilknytning parkeringskjeller. Oppvarming av rom (dvs. termisk varme) løses ved en vannbåren varmekonvektor i hver leilighet, med unntak av baderom der det blir elektrisk gulvvarme. Det er elektrisk varme i hele gulvet inkludert nedsenk i dusjnisje på bad, med installert gulvføler for gulvvarme.

Det leveres avstillingstablå for brannalarm (uønskede alarmer) i hver oppgang per plan.

Det leveres porttelefon med kamera ved utvendig hovedinngangsdør til hver oppgang.

Vallerstua (lysthuset):
Vallerstua er et separat bygg på ca. 55 m² over ett plan, plassert på tunområdet mellom boligbyggene. Vallerstua vil bestå av et fellesrom med kjøkken- og stuefasiliteter, samt toalett (HC-WC), gang og lager. Adkomst til lager via egen inngang fra utsiden. Leveres med gulvoverflate av slipt betong og veggoverflater i sparklet og malte gipsplater. Systemhimling med A-kant i stue og entré. Utgang direkte fra fellesrommet til plattingen utenfor via skyvedør i glass. Plattingen strekker seg rundt Vallerstua på to sider, med pergola over deler av plattingen. Utendørs vannuttak og låsbare stikk IP 44 på fasade. Behovsstyrt balansert ventilasjon.

Elektrisk anlegg:
Alle leiligheter utstyres i samsvar med gjeldende forskrifter og normer for elektro på tidspunkt for prosjektering og anmeldelse. Generelt skal rør-, ledningsføringer etc. være skjult, dersom ikke annet er avtalt eller fremkommer av beskrivelsen. Skjult anlegg gjelder ikke kjeller, boder, tekniske rom o.lign. Synlig fremføring til lys og stikk under overskap på kjøkken og i boder, samt eventuelt andre nødvendige synlige kabelføringer langs lydvegger og brannvegger.

Antall El-punkter vil være i henhold til gjeldende regelverk. I tillegg til lyspunkter inne i leilighetene leveres lyspunkt inklusiv lysarmatur med innvendig bryter på balkonger/terrasse. Det leveres el-uttak på alle uteplasser (balkonger og markterrasse). Sikringsskap skal plasseres inne i leilighetene, innfelt i vegg og fortrinnsvis i bod eller gang/entré. Endelig plassering avklares i detaljprosjektering. Det leveres bevegelsesstyrt lys i korridorer og fellesarealer. Trapper styres med akustikksensor. Skap til fiberboks for bredbåndskabel og WIFI plasseres fortrinnsvis sammen med sikringsskap.

Nedsenket himling på bad, WC-rom og i gang/entré leveres med LED-downlights. For entré leveres downlights. Det leveres dimmer til downlights i tak og bryter til speil med lys. Det leveres ett dobbeltstikk til vask/tørk.

Opplistingen over er ikke uttømmende og du oppfordres til å lese og sette deg grundig inn i alt salgsmateriell.

For ordens skyld nevner vi at TGIU står for tilstandsgrad ikke undersøkt, f.eks. fordi en del av bygget ikke har vært tilgjengelig for inspeksjon. Disse delene kan dermed ha feil eller mangler som ikke er avdekket.

Tilstandsrapporten beskriver byggverkets tekniske tilstand. Det er ikke foretatt kontroll av de elektriske installasjonene (el-takst) selv om bygningssakkyndig kan ha knyttet noen kommentarer til elanlegget ut i fra helt enkle vurderingskriterier. Siden elanlegget ikke er kontrollert er det sannsynlig at det siden kan avdekkes avvik fra dagens forskriftskrav og oppstå funksjonssvikt. Videre må kjøper være forberedt på det må foretas oppgraderinger på grunn av slitasje, fraværende vedlikehold, arbeider som er utført av ufaglærte, utidsmessighet eller tekniske løsninger som ikke holder dagens standard. I Norge er det en av oppgavene til Det lokale el-tilsynet (DLE) å foreta tilsyn av elektriske anlegg i boliger og fritidsboliger. Alle boliger skal ha periodisk kontroll hvert 20 år og hytter/fritidsboliger kontrolleres hvert 30 år. El-anlegget er en bygningsdel som er gjenstand for konstant utvikling, det må derfor påregnes at dagens anlegg ikke nødvendigvis er dimensjonert for oppgradering av kjøkken med nye elektriske apparater, rehabilitering av bad m/varmekabler eller installeringer elbillader.

Selger har ingen anmerkninger om eiendommen. Se for øvrig komplett beskrivelse i vedlagt egenerklæringsskjema.

Ferdigattest

Det er utstedt midlertidig brukstillatelse for Vallerveien 146 – 3 boligblokker med felles parkeringskjeller og felleshus datert 23.06.2026. I følge tillatelsen gjenstår følgende arbeider: Gjenstående arbeider fram mot ferdigattest må være utført innen 1.9.2026. Søknad om ferdigattest med nødvendige vedlegg må sendes kommunen innen fristen. At slike tillatelser/attester eksisterer gir ingen garanti for at det ikke senere er utført arbeider som ikke er byggemeldt/godkjent.

Det er utbygger/tiltakshavers ansvar å sørge for at ferdigattest foreligger før midlertidig brukstillatelse løper ut på tid. Dersom gjenstående arbeider ikke er utført innen fristen kan kommunen gi pålegg om ferdigstillelse, som kan gjennomføres ved sanksjoner; så som tvangsmulkt og i verste fall pålegg om opphør av bruk.

Det er ikke fremlagt byggetegninger for eiendommen.

Fra kommunen kan det komme reaksjoner overfor ny eier, ved f.eks. krav om tilbakeføring eller krav om omsøking, ileggelse av overtredelsesgebyr og pålegg mv. Uavhengig av reaksjonsform fra kommunen, overtar kjøper ansvar, risiko og eventuelle konsekvenser knyttet til dette.

Adgang til utleie

Det er begrenset adgang til å leie ut leiligheter i borettslag. Andelseier kan uten å søke godkjenning leie ut boligen i opptil 30 døgn i året. Dersom andelseier har bodd i boligen i minst ett av de siste to årene, kan boligen leies ut i inntil tre år med styrets samtykke, jf. burettslagslova §§ 5-5 og 5-6.

Radonmåling

I leiligheter som ligger i tredje etasje eller høyere, er det som hovedregel ikke nødvendig å måle radonverdier da radon ikke strekker seg over tre etasjer.

Tinglyste heftelser og rettigheter

Ingen tinglyste heftelser følger andelen, ut over det som måtte gjelde for borettslaget i fellesskap.

Beliggenhet

Leiligheten har en sentral og veletablert beliggenhet på Søndre Gjettum i Bærum. Området preges av et rolig og trygt bomiljø med lite gjennomgangstrafikk. Fra boligen er det en kort gåtur til bussholdeplassen Lindelia, samt til Gjettum T-banestasjon hvor Kolsåsbanen tar deg effektivt mot Majorstuen og Oslo sentrum. For pendlere er Sandvika stasjon og knutepunktet der kun en kort kjøretur unna, med både tog, buss og flytog.

Hverdagen er praktisk tilrettelagt med kort gangavstand til det meste du trenger. Dagligvarehandelen gjøres enkelt på Rema 1000 på Gjettum, som ligger en kort spasertur unna, og du finner også Bunnpris i nærområdet. For et mer omfattende utvalg av butikker, kaféer og servicetilbud ligger Sandvika Storsenter en kort kjøretur unna. Området har et godt skoletilbud og flere barnehager i nærområdet; både Gjettumkollen barnehage og Gjettum skole ligger en kort gåtur fra boligen. I tillegg ligger Valler videregående skole og flere barneskoler innenfor en kort gå- eller sykkeltur.

Nærområdet byr på gode rekreasjonsmuligheter og flotte turområder året rundt. Det er lett tilgang til turstier mot Kolsåstoppen og innover i Bærumsmarka, samt naturskjønne runder rundt Dælivannet. Om vinteren ligger Kolsås Skisenter en kort kjøretur unna. For idrett og trening finner du aktivitetshall og ballplass ved Gjettum skole, samt treningssentre som Gnist og Friskis & Svettis i gangavstand. Sommerstid er Kadettangen og Kalvøya i Sandvika flotte utfartsmål for badeliv og kyststier, kun en kort sykkeltur eller biltur unna.

Tomt

Felles eiet tomt for Vallergrenda sameie, som borettslaget er en del av. Borettslaget disponerer felles takarealer på takene. På ekstraordinær generalforsamling 15.07.2026 ble det besluttet omgjøring av fellesareal til utendørs tilleggsdel(er) for seksjon 2 ved reseksjonering i henhold til landskapsplan.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpssystem. Stikkledningene fra eiendommen og ut til det kommunale nettet er private, og vedlikeholdsansvaret for disse påhviler borettslaget. Adkomst til eiendommen skjer via offentlig vei.

Regulerings- og arealplaner

Eiendommen er regulert til boliger (blokkbebyggelse) innenfor felt I, i reguleringsplan for Solberg – Statens spesialsykehus for epilepsi (plan-ID 2002033), vedtatt 26.01.2005.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2022-2042, vedtatt 04.07.2025.

Eiendommen er omfattet av et pågående planarbeid for detaljregulering av Vallerveien 146 (plan-ID 2020007, saksnummer 20/4416). Status for planen er planforslag, og den er ikke vedtatt. Planforslaget legger til rette for boligbebyggelse (blokkbebyggelse) med tilhørende leke- og uteoppholdsarealer. Dersom planen blir vedtatt, vil den erstatte gjeldende regulering for eiendommen.

I planforslaget er eiendommen berørt av følgende foreslåtte hensynssoner:
– Hensynssone H550 (Hensyn landskap): Innenfor hensynssonen skal trær og vegetasjon bevares. Forsiktig rydding av busksjiktet og delvis også tresjiktet tillates for å gi skogbunnen lys. Det tillates inngrep i terreng og vegetasjon for punktfundamentering av støyskjerm. Det tillates tilretteleggelse av stier og enkle naturbaserte lekeanlegg så lenge beslaget av skogbunn blir begrenset til et minimum og ikke innebærer hogst av større og halvstore trær. Arbeidene i hensynsonen skal utføres i samråd med biolog eller arborist. Overvannshåndtering i henhold til illustrasjonsplanen tillates.
– Hensynssone H560 (Bevaring naturmiljø): Eksisterende eiketre skal bevares. Rotsystemet som er 1,5 ganger omkretsen av krona må ikke påvirkes av utbygging. Alle tiltak innenfor hensynsonen og 1,5 ganger treets krone eller andre tiltak som kan skade treets bevaring skal utføres i samråd med arborist. I anleggsfasen skal treet sikres med fysisk beskyttelse.

Planforslaget stiller også krav til særskilt støysikring mot veitrafikkstøy fra fv. 162 (Lindelia). Det tillates en 3,5 meter høy støyskjerm, som skal utformes og plasseres i tråd med bestemmelsene for å ivareta støy-, landskaps- og vegetasjonsforhold.

Området er stadig under endring/utvikling, bygg settes opp, rehabiliteres og rives ned. Vi anbefaler derfor alle budgivere å sette seg inn i gjeldende reguleringsbestemmelser. Kopi av situasjonskart, målebrev, reguleringsplaner m/bestemmelser etc. ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler. Vi oppfordrer interessenter til å gjøre seg kjent med disse.

Eiendommens utgifter

Internettilgang.

Felleskostnader: kr 3 744,-
Renter IN-lån: kr 19 474,-
Internett aksess: kr 49,-

Lånet i Den Norske Stats Husbank har avdragsfrihet frem til 30.09.2031. Ut fra gjeldende lånebetingelser vil neste avdrag som forfaller til betaling 30.09.2031 utgjøre ca. kr 10 829,- pr. måned for denne boligen.

Kostnader til varmt tappevann og oppvarming avregnes etter eget forbruk.

Rentenivå, eventuelt nye låneopptak, endret nedbetalingsplan og årsmøtevedtak kan påvirke felleskostnadenes størrelse.

Boligen er ny og har ikke vært bebodd, og det foreligger derfor ingen historikk over strømforbruket.

Det er p.t. ikke eiendomsskatt i Bærum kommune.

Formuesverdi

Formuesverdien er ikke fastsatt, men fastsettes av Skatteetaten etter en beregningsmodell som hensyntar om boligen er «primærbolig»; (der eier er bosatt iht. Folkeregisteret) eller «sekundærbolig»; (andre boliger man eier).
 
For primærbolig er formuesverdien 25 % av markedsverdien opp til kr 14 000 000 og deretter 70 % av den overskytende markedsverdien. For sekundærboliger er formuesverdien 100 % av markedsverdien. 
Det gjøres oppmerksom på at kjøper selv må sende inn opplysninger om adresse, areal, boligtype og byggeår til skattemyndighetene.
 
Det tas forbehold om endring av satser, og henvises til Skatteetatens nettsider dersom ytterligere informasjon er ønskelig.

Omkostninger

1: Dokumentavgift til staten, 2,5% av andel tomteverdi: Kr. 45 144,-
2: Tinglysningsgebyr hjemmelsdokument: Kr. 545,-
3: Tinglysningsgebyr pantedokument: Kr. 545,-
4: Andelskapital: Kr. 5 000,-

Totale omkostninger: Kr.51 234,-

Om sameiet / Om borettslaget

Vallergrenda Brl. (org.nr. 837 181 992) er et frittstående borettslag bestående av 67 andeler. Forretningsfører er Usbl. Borettslaget er en del av eierseksjonssameiet Vallergrenda sameie på gnr. 5, bnr. 131 i Bærum kommune, hvor borettslaget er hjemmelshaver til seksjon 1 (organisert som en samleseksjon bolig).

Høydepunkter fra generalforsamlinger i 2026:
• 15.07.2026 (ekstraordinær generalforsamling): Det ble vedtatt å samtykke til omgjøring av fellesareal til utendørs tilleggsdel(er) for snr. 2 ved reseksjonering med tilhørende oppmålingsforretning, eventuelt alternative løsninger (vedtektsfestet enerett til bruk eller tinglyst bruksrett for Bærum kommune) dersom reseksjonering ikke lar seg gjennomføre. Styret ble gitt 24 måneders fullmakt til gjennomføringen.
• 30.06.2026 (ekstraordinær generalforsamling): Det ble vedtatt at borettslaget stifter og tinglyser bruksrett til fordel for Bærum kommune til to utendørs parkeringsplasser på borettslagets eiendom.
• 18.05.2026 (ekstraordinær generalforsamling): Vedtektene ble fastsatt, oppdatert bygge- og finansieringsplan ble vedtatt, og KPMG ble valgt som revisor.

Fasiliteter og tomt:
Borettslaget har felles takarealer på takene som disponeres av alle andelseierne. Eiendommen har eiet tomt med et samlet areal på 5 936,3 m² som er felles for sameiet.

Vilkår for eierskap:
Bare fysiske personer kan være andelseiere, og ingen fysiske personer kan eie mer enn én andel. Staten, fylkeskommune eller kommune kan til sammen eie inntil 10 % av andelene. Bærum kommune kan i tillegg eie/erverve inntil 30 %, og juridiske personer som tilbyr deleie kan i tillegg eie/erverve inntil 30 %. Bare personer som bor eller skal bo i boligen kan bli sameier i andel. Særlige vilkår gjelder for klausulerte andeler (førstegangskjøpere under 35 år og omsorgsboliger).

Bruksbegrensninger:
Boligen kan ikke benyttes til annet enn boligformål uten styrets samtykke. Bruken av boligen og fellesarealene må ikke være til urimelig eller unødvendig skade eller ulempe for andre andelseiere. For andeler som er omsorgsboliger kan det ikke foretas endringer som strider mot Husbankens krav til utforming av omsorgsboliger.

Det foreligger ingen forkjøpsrett på eiendommen.

Kjøper skal godkjennes av styret i borettslaget. Dette kan ikke nektes uten saklig grunn. Kjøper er forpliktet til å gjennomføre handelen uavhengig av om kjøper på overtakelsestidspunktet er godkjent av borettslaget som ny andelseier. Risikoen for å bli godkjent som ny andelseier påhviler kjøper. Dersom kjøper på overtakelsestidspunktet ikke er godkjent som ny andelseier, har kjøper ikke rett til å ta eiendommen i bruk jf. borettslagsloven § 4-5 (2). Blir kjøper ikke godkjent som ny eier må kjøper besørge videresalg av andelen. Hjemmelen overføres til kjøper og oppgjør utbetales til selger.

I henhold til vedtektene skal borettslaget nekte godkjenning dersom ervervet vil være i strid med vedtektenes bestemmelser om hvem som kan eie andel. Melding om nektelse må komme fram til erververen senest 20 dager etter at søknaden om godkjenning kom fram til borettslaget, ellers regnes godkjenning som gitt.

Borettslaget er ikke tilknyttet en sikringsordning som dekker manglende innbetaling av felleskostnader. Borettslaget har lovbestemt panterett i andelen for krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra lagsforholdet foran alle andre heftelser, begrenset til en sum som svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp.

Oppdatert bygge- og finansieringsplan ble vedtatt på ekstraordinær generalforsamling 18.05.2026. KPMG er valgt som revisor.

Eier forplikter seg til å gjøre seg kjent med vedtekter og eventuelle husordensregler. Kopi av disse ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Andelseieren har ansvaret for oppstaking og rensing av innvendige avløpsledninger både til og fra egen vannlås/sluk og fram til borettslagets felles-/hovedledning. Andelseier skal også rense eventuelle sluk på verandaer, balkonger og lignende.

Lånebetingelser fellesgjeld

Borettslaget har følgende lån:

Bank: Den Norske Stats Husbank
Lånenummer: 115463143
Type: Annuitetslån, 4 terminer per år
Restsaldo pr. 11.09.2026: kr 216 678 000,-
Andel av saldo: kr 5 740 000,-
Første termin/avdrag: 30.09.2031
Innfrielsesdato: 30.09.2056
Rente: 4,03 %

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Ja. Det er anledning til å nedbetale på lånet den 15. mars og 15. september, forutsatt flytende rente. Usbl må kontaktes senest to uker før nedbetaling.

Budgivning

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven.
 
Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver(e). Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD knappen på finn.no, eller roislandco.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt. Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes på SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og mail kan forekomme.
 
Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling avbudrunden. I forbrukerforhold (dvs. der selger er forbruker) skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter denne fristen bør budgivere ikke sette en kortere akseptfrist enn at megler har mulighet til, så langt det er nødvendig, å orientere selger, budgivere og øvrige interessenter om bud og forbehold. Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at megleren kan avvikle budrunden på en forsvarlig måte som sikrer selger og interessenter et tilstrekkelig grunnlag for sine handlingsvalg, vil megler fraråde budgiver å stille slik frist.
 
Megler skal ikke formidle bud med forbehold om at budet eller forbehold i budet skal holdes skjult (hemmelig) for andre budgivere og interessenter.
 
Megleren vil uoppfordret gi sin vurdering av det enkelte bud overfor selger, når budet er gitt innenfor fristene som nevnt over. 
 
Megleren skal, så langt det er nødvendig og mulig, holde budgiverne skriftlig orientert om mottatte bud, herunder budets størrelse, forbehold og akseptfrist. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt. For øvrig vil megler, på forespørsel fra andre, opplyse om aktuelle bud på eiendommen, herunder relevante forbehold.
 
Kopi av budjournal skal gis til kjøper og selger utenugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Dersom det er viktig for budgiver å bevare sin anonymitet, bør budet formidles gjennom fullmektig.
 
I henhold til eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 første ledd har megler en plikt til å oppfordre oppdragsgiver (selger) til ikke å ta imot bud direkte fra budgiver, men henvise til megler. Megler oppfordrer partene til å lese retningslinjene for budgivning vedlagt i salgsoppgaven.
 
Et eventuelt bud fra selger til kjøper (såkalte «motbud»), er avtalerettslig bindende tilbud som medfører at det foreligger en avtale om salg av eiendommen dersom budet i rett tid aksepteres av kjøper.
 
Budgiverens opplysning om han er forbruker eller næringsdrivende:
Avhendingsloven ble endret med virkning fra 1. januar 2022 og innebærer blant annet at «som den er»-forbehold ikke har virkning i forbrukerkjøp, jf. avhendingsloven § 3-9 andre ledd, jf. § 1-2 tredje ledd. Med forbrukerkjøper menes en kjøper av eiendom som er en fysisk person og som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. «Som den er»-forbehold kan imidlertid fremdeles tas utenfor forbrukerkjøp. Hvorvidt eiendommen selges til en forbrukerkjøper eller ikke, kan derfor ha betydning for fordelingen av risiko mellom partene: hvis kjøperen er forbruker, bærer selger ansvaret dersom eiendommen ikke samsvarer med de krav til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-1. Hvis kjøperen er profesjonell, bærer imidlertid selger ansvaret for slike avvik bare i den grad eiendommen er i vesentlig ringere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers.
 
Budgivers opplysning om han er forbruker eller ikke, skal gis i forbindelse med formidling av budet, for eksempel ved at det i budskjemaet krysses av for om man er forbrukerkjøper eller ikke. Budgiver må informere megler om han opptrer som forbruker eller ikke-forbruker ved budgivning for at andre parter involvert i budrunden kan ta stilling til forhold av faktisk og rettslig art som er viktige i forbindelse med avtalen. Megler har begrenset mulighet til å kontrollere budgivers egenopplysning om vedkommende er næringsdrivende eller ikke, og budgiverens skriftlige opplysning om han er forbrukerkjøper eller ikke, må legges til grunn. 

Lovanvendelse

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.
Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.
 
Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.
 
Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut i fra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.
 
Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.
 
Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).
 
Dersom selger anses som profesjonell part ved salg av nyoppført bolig:
Loven regulerer forhold hvor næringsdrivende er pliktig til å stille garanti ved salg av nyoppførte, ferdigstilte boliger som blir solgt innen seks måneder etter ferdigstillelse. Etter bestemmelsen i avhl. § 2-11, må næringsdrivende stille garanti for sin oppfylling av avtalen på linje med garantibestemmelsen i bustadoppføringsloven § 12.
 
Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøper menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.
 
Ingen kan direkte eller indirekte erverve mer en to boligseksjoner i et boligsameie jf. eierseksjonsloven § 23. Dersom et erverv har funnet sted i strid med eierseksjonslovens regler kan Kartverket nekte overskjøting. Dersom overskjøting blir nektet, er kjøper likevel forpliktet til å gjennomføre handelen med selger, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.

Hvitvaskingsreglene

Eiendomsmeglingsforetak er underlagt hvitvaskingsloven med tilhørende forskrift. Røisland & Co Eiendomsmegling AS er pålagt å gjennomføre kundetiltak overfor både selger og kjøper. Dette omfatter blant annet legitimasjonskontroll og kartlegging av reelle rettighetshavere, og kundeforholdet skal følges opp løpende gjennom hele oppdraget. Ved videresalg av kontraktsposisjon gjelder det samme overfor både videreselger og ny kjøper.
 
Dersom kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak, og dette medfører at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager anses misligholdet vesentlig, og selger har rett til å heve avtalen og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.
 
Dersom det er selger som ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget, må megler stanse gjennomføringen av transaksjonen, herunder utbetaling fra klientkonto. Selger vil i et slikt tilfelle ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha et krav mot selger.
 
Dersom kundetiltak ikke lar seg gjennomføre overfor kjøper, kan Røisland & Co Eiendomsmegling AS verken bistå med gjennomføringen av handelen eller forestå oppgjør. Dersom kundetiltak ikke lar seg gjennomføre overfor selger, må oppdraget avvikles. Ved mistanke om at en transaksjon har tilknytning til utbytte av en straffbar handling eller til terrorfinansiering, skal megler stanse transaksjonen og rapportere til Økokrim. Megler kan ikke holdes ansvarlig for konsekvensene av dette, og kan ikke opplyse partene om at undersøkelser eller rapportering pågår.
 
Kjøper oppfordres til å innbetale den del av kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon, i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank.
 

Personopplysningsloven

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Boligselgerforsikring

Selger har ikke tegnet boligselgerforsikring.

Boligkjøperforsikring

Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring Pluss og ordinær Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring + fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar kr 2.400,- i honorar for hver forsikringsavtale som formidles på Boligkjøperforsikring Pluss og kr 1 400,- i honorar for ordinær Boligkjøperforsikring.

Eier

Blåtunet Eiendomsutvikling AS

Opplysninger om oppdraget

Oppdragsnummer: 3-0132/26

Ansvarlig Megler

Anne Heidi Rødal

Dato

Sist oppdatert: 08.10.2026