Eiendommen

Knr. 301 Gnr. 225 Bnr. 122

Areal og innhold

BRA-i: 25 m²
BRA-e: 3 m²

Sum BRA: 28 m²

BRA-i:
5. etasje: Entré, bad og oppholdsrom/stue med åpen kjøkkenløsning.

– Leiligheten har et gulvareal på ca. 33 m². Grunnet skråtak er det kun 25 m² som er måleverdig i etasjen.
– Over baderommet er det en lagringshems målt til 4,4 m². Arealet er ikke medberegnet i arealoversikten grunnet takhøyden. Adkomst til hemsen fra innvendig stige i tre.

Terrasse (TBA): 3 m²

Kjellerbod: Det medfølger en kjellerbod på ca. 3 m² (merket «B 501»).

Adkomst til leiligheten via trapper.

De oppgitte arealer er hentet fra tilstandsrapport datert 17.12.2024 utført av Tony Andersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

P-ROM etter veiledningen til NS 3940: 2012 ville ha vært 25 m² og S-ROM ville vært 0 m². Dette er til informasjon og til sammenligning. Tallene er omtrentlige, kan avvik fra faktiske målinger og er ikke juridisk bindende.

Standard

Leiligheten har en flott plassering på toppen av bygården med luftig takhøyde, sjarmerende loftspreg og flott takterrasse med gode solforhold.

Leiligheten ble oppusset i 2020, hvor blant annet følgende arbeider ble utført:
– Nytt kjøkken
– Nye overflater (nytt laminat gulv / sparkling av vegger)
– Montering av watergurard

Alt arbeid er utført av fagfolk, og selger har dokumentasjon på dette.

Rom for rom:

Stue med åpen kjøkkenløsning:
Innenfor inngangsdøren møtes man av en stue med åpen kjøkkenløsning. Her det god takhøyde og karakteristiske takbjelker, i tillegg til flotte takvinduer som bidrar med rikelige mengder naturlig dagslys. Beliggenheten i øverste etasje gir en skjermet atmosfære, da det er lite innsyn til rommet.

Leiligheten har et kjøkken (HTH) som ble montert i 2020, og fremstår moderne og stilrent. Her er det god skap- og benkeplass.
– Integrerte hvitevarer medfølger.
– Ventilator med kanalføring ut.
– Installert lekkasjevarsler/aquastop under vask, som gir en trygghet.

Langs den ene veggen i rommet, er det naturlig å plassere seng. Her kan man f. eks kan ha en romdeler for å diskret skjule deler av sengen.

Takhøyden ble i stue målt fra 3,18m til 0,67m. Etasjen har skråtak.

Videre fra stue og kjøkken er utgang til en egen privat og vestvendt takterrasse på 3 m², som er vendt mot bakgård og har utsikt mot sentrum. Det er gode solforhold med ettermiddag og kveldssol. Dette er et sted man vil bli glad i på varme sommerdager. Det er tremmegulv som er lunt å gå på.

Bad:
Flislagt baderom med standard og konstruksjoner fra 2002/2003.
– Servant montert på vegg
– Gulvmontert klosett
– Dusjhjørne med forheng, sluk og termostatstyrt blandebatteri
– Opplegg for vaskemaskin
– Gulvvarme
– Rør-i-rør system

Ventilasjonen består av mekanisk avtrekksventilasjon på bad og kjøkken som føres i kanal som går over tak. Tilluft slippes inn via spalteventiler i vindu.

Interessenter må gjøre seg godt kjent med tilstandsrapport fra takstmann og selgers egenerklæringsskjema.

Parkering

Det medfølger ikke parkeringsplass til denne leiligheten. Gateparkering etter områdets bestemmelser. Grünerløkka har beboerparkering (Sone D).

Priser 2025:
Bensinbil, dieselbil, hybridbil, ladbar hybridbil: Kr. 5 950 for ett år
Motorsykkel og moped: Kr. 2 975 for ett år
El-bil: Kr. 2 000 for ett år
El-motorsykkel og el-moped: Kr. 1 000 for ett år

Les mer om beboerparkering på:
https://www.oslo.kommune.no/gate-transport-og-parkering/parkering/beboerparkering/beboerparkering-for-privatpersoner/

Oppvarming

Leiligheten leveres med følgende varmekilder:
– Elektriske panelovner
– Varmekabler på bad

Varmt forbruksvann fra felles beredere i kjeller. Kostnad fordeles etter eierbrøk og faktureres i de månedlige felleskostnadene.

Bebyggelse

Bygning ble opprinnelig oppført i 1892 i teglstein og murkonstruksjoner etter datidens byggeskikk og metoder. Bygården går over 5. etasjer med kjeller. Vedlikeholdsarbeid utført på bygget de siste årene:

2002/2003:
– Enkelte endringer på inndeling av leiligheter + 4 nye leiligheter på loftet.
– Takoppløft til de nye leilighetene, med nye terrasser og takvinduer.
– Utskifting av vinduer i hele gården.
– Eksisterende puss hugget ned, ny puss og slemming av tegl.
– Nye boder i kjeller.
– Skillevegger mellom leiligheter oppgradert til EI60.
– Komplett nytt elektrisk anlegg.
– Nye leilighetsdører.
– Ny soil og vannrør. Alle bad pusset opp i forbindelse med ny miks av leiligheter.
– Mekanisk avtrekksventilasjon for alle leiligheter med avtrekk på bad. Tilluft ventiler nye vinduer.

2008/2009:
– Sentralt brannalarmanlegg, type Eltek Apollo. Serviceavtale med Elektro Nettverk Service AS (årlig kontroll).

2021:
– Alle leiligheter på loft: Ny membran på takterrasser.

2023:
– Malt/pusset nedre del av fasade møt øst.
– Laget sone/rampe i bakgården for avfall.
– Pusset/malt overflater på vegger i trappeoppganger.

Gul liste hos Byantikvaren
Bygningen står på byantikvarens liste over bevaringsverdige bygninger (gul liste). Alle eiendommer som er oppført på Gul liste, har kulturminneverdi. Hvis en eiendom står oppført på Gul liste, skal Byantikvaren uttale seg i alle byggesaker som berører eiendommen. Det betyr at man må søke Plan- og bygningsetaten før man setter i gang arbeider som medfører endringer.

Tilstandsrapport for denne leiligheten:
Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport for eiendommen som følger vedlagt denne salgsoppgaven. Rapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik. I rapporten fremkommer det forhold som kjøper må være særskilt oppmerksom på, herunder TG2 og TG3.

Følgende punkter har fått TG 2, avvik som kan kreve tiltak eller avvik som ikke krever umiddelbare tiltak:

– Vinduer:
Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte vindusglass. Det påpekes noe merker i innvendige utforinger.
Det påpekes at de fleste vinduer er over 20 år gamle og har oversteget halvparten av forventet levetid. Likevel oppfyller bygningsdelene tiltenkt funksjon. TG 2 er gitt som en påpekelse da vinduer har høy alder med høyere sannsynlighet for punktering samt noe redusert isoleringsevne
sammenlignet med dagens/nye vinduer.

* Det bør gjøres tiltak for å bedre ventilering av rommet. Bygningsdelene oppfyller tiltenkt funksjon men utskiftning må påregnes på sikt.

– Balkongdør:
Det påpekes at døren er over 20 år gammel og har oversteget halvparten av forventet levetid. Likevel oppfyller bygningsdelene tiltenkt funksjon. TG 2 er gitt som en påpekelse da døren har høy alder med høyere sannsynlighet for punktering samt noe redusert isoleringsevne sammenlignet med dagens/nye dører.

* Det er ikke behov for utbedringstiltak.

– Etasjeskille/gulv mot grunn:
Målt høydeforskjell på mellom 10 – 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Stedvis lokale skjevheter i leiligheten.

* For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. Rommene fungerer med det avvik som er beskrevet.

Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad

– Innvendig dører:
Tilstandsgrad er satt ut ifra en helhetlig vurdering av dørene. Det påpekes at baderomsdøren har små svelleskader i bunn av dørbladet.

* Det er ikke behov for utbedringstiltak. Utskifting av innvendig dør kan ikke utelukkes. Oppgradering vil være naturlig ved modernisering av overflatene i boligen. Til tross for dette avviket fungerer døren som tiltenkt.

Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad

– Bad (Overflater vegger og himling):
Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker. Det er påvist sprekker i fliser. Tilstandsgrad er i tillegg satt ut fra bygningsdelenes og overflatenes alder samt underliggende konstruksjoner.

* Det må gjøres tiltak for å utbedre avviket. Fuger bør skiftes ut.

Bygningsdelen fungerer med dette avviket. Oppgradering vil være naturlig ved modernisering.

– Bad (Overflater gulv):
Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker. Tilstandsgrad er i tillegg satt ut ifra alder på underliggende konstruksjoner.

* Fuger bør skiftes ut. Oppgradering vil være naturlig ved modernisering av rommet.

– Bad (Sluk, membran og tettesjikt):
Tilstandsgrad 2 er satt som følge av manglende dokumentasjon for arbeidet som er utført på våtrommet. Dette er i samsvar med kravene i TEK 10. Vurdering basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for membran/tettesjikt er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en utsatt bygningsdel.

* Det er ikke behov for utbedringstiltak. Oppgradering vil være naturlig ved evt. modernisering. Det anbefales at det dusjes i dusjkabinett med kontrollert rørføring til sluk, inntil baderommet moderniseres.

– Ventilasjon:
Tilstandsgrad er satt ut fra dagens løsning. Eventuell endring av løsningen vil kunne gi endret tilstandsgrad.
Når kjøkkenventilatoren og baderommet er avskrudd er det ingen annen ventilasjon i leiligheten.
Naturlig ventilasjon vurderes generelt til å ha tilstandsgrad 2, ettersom det ikke oppfyller dagens strenge krav til ventilasjon. Dette gjelder selv om løsningen er i tråd med standarden for boliger oppført i denne tidsperioden.

* Det anbefales å endre det mekaniske avtrekket som sitter på hemsen slik at det er påskrudd til en hver tid i leiligheten.

Interessenter må gjøre seg kjent med vedlagte tilstandsrapport for komplett informasjon om boligens tilstand.

Selger har fylt ut egenerklæringsskjema i forbindelse med salget. Egenerklæringsskjemaet følger vedlagt denne salgsoppgaven.

Ferdigattest

Det foreligger ekspedisjonsdokument på bygningen, samt andre attester tilknyttet bygget. Disse er alle innhentet og er vedlagt i salgsoppgaven.

Ferdigattest er en attest om at byggverket er ferdigstilt og godkjent for bruk av kommunen. I noen tilfeller foreligger det en midlertidig brukstillatelse. Dette betyr at kommunen bekrefter at det gjenstår mindre arbeid, men at man kan ta i bruk byggverket. For bygg fra 1800-tallet frem til 1950 foreligger det som oftest ekspedisjonsdokument. Dette dokumentet bekrefter at bygget er satt opp på en lovlig måte, etter datidens regelverk.

Vedlagt i salgsoppgaven følger også innhentede dokumenter:
– Holsts gate 11 A-B – Innvendig og utvendig rehabilitering av bygård samt innredning av loft – Ferdigattest (2004)

– Seksjoneringsbegjæring godkjent av Plan- og bygningsetaten (2019)

Adgang til utleie

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til noen andre. Med godkjenning fra styret kan andelseieren overlate boligen til andre for opptil tre år dersom andelseier selv eller et medlem av husstanden har bodd i boligen minst ett av de to siste år. Godkjenning kan bare nektes dersom brukerens forhold gir saklig grunn til dette. Andre tilfeller vil kunne bli godkjent dersom det foreligger særlige grunner i medhold av lov om borettslag § 5-6.

Se borettslagsloven og vedlagte vedtekter for spesifikke restriksjoner rundt utleie.

Tinglyste heftelser og rettigheter

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

Beliggenhet

Grünerløkka er en av de mest populære bydelene i Oslo. I Holsts gate 11 bor du med umiddelbar nærhet til Ringnes Park med Ringen Kino, butikker, treningssenter og mye mer. Det er kun rundt 8 minutters gange til sentrale Olaf Ryes Plass. Her finner du flere hyggelige parkområder, populære restauranter og kafeer. Går du motsatt vei, er du rett på Torshov. Med andre ord, du bor midt i smørøyet.

For kollektivt er det kun noen meter bort til det nærmeste trikkestoppet i Vogst gate. Herfra går linjene 11, 12 og 18 ned til Stortorvet på 7 minutter.
Det er også umiddelbar nærhet til bussholdeplass i Vogst gate. Herfra går linjene 11N og 12N.

Dagligvare kan handles inn på blant annet Joker, Rema 1000, Meny, Coop Extra, Bunnpris og Coop. Flere av disse er søndagsåpne.

Løkka-livet er synonymt med late dager i gresset i de mange flotte parkene. Birkelunden og Sofienbergparken er et yndet sted gjerne med en god bok eller sammen med gode venner.

Legg gjerne søndagsturen over Akerselva til Vulkan, der tidligere industriområder er forvandlet til et spennende mekka for mat, kreativitet og kulturelle opplevelser. Her ligger Mathallen, hvor spennende råvarer selges over disk på gamlemåten. Her finner du også BAR Vulkan, Dögnvill Bar & Burger, Dansens Hus, samt Hendrix Ibsen som alle inviterer til sosiale hyggestunder.

Til den ivrige mosjonisten finner du Sats/Elixia både på Ringnes Park og Schous plass.

Leiligheten ligger i kort avstand til både sentrum og Nydalen, med blant annet BI.

Adkomst

Adkomst via Vogst gate og Valdresgata Se kart for ytterligere beskrivelse av adkomst til eiendommen.

Det vil bli skiltet med Røisland & Co visningsskilt ved fellesvisninger.

Vei, vann og avløp

Vei: Offentlig, interne gang- og stikkveier.
Tilknytning vann: Offentlig
Tilknytning avløp: Offentlig

Regulerings- og arealplaner

Eiendommen er regulert til Byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan datert 06.04.2022 med tilhørende reguleringsbestemmelser.
Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen er oppført på Byantikvarens Gule liste som bevaringsverdig. Når en eiendom står oppført på Gul liste, skal Byantikvaren uttale seg i alle byggesaker som berører eiendommen. Det betyr at man må søke Plan- og bygningsetaten før man setter i gang arbeider som medfører endringer.

Eiendommens utgifter

Felleskostnadene er ment å dekke blant annet renter/avdrag på andel fellesgjeld, kommunale avgifter (renovasjon, vann og avløp, feiing), snøbrøyting, utvendig vedlikehold av fellesareal, forretningsførerhonorar, revisjon, forsikring av bygninger, internett (grunnpakke), varmtvann, driftskostnader m.m.

Fordelt følgende:
– Driftskostnader kr. 1 517
– Bredbånd kr. 199
– Varmtvann kr. 165
– Renter felleslån: kr. 284

Totalt Kr. 2 165 per måned.

Det gjøres oppmerksom på at fellesgjeld og felleskostnader kan variere over tid som følge av beslutninger foretatt i styre og/eller generalforsamling. Felleskostnader justeres normalt årlig.

Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi

Alltinn har ikke gitt noe resultat på formuesverdi for leiligheten. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien. Formuesverdien justeres normalt årlig. Ved primærbolig utgjør formuesverdien 25% av markedsverdien for 2024. Ved sekundærbolig er formuesverdien det samme som boligens markedsverdi (100%).

For mer informasjon, se skatteetatens hjemmeside og kalkulator for beregning av formuesverdi.

Omkostninger

I tillegg til kjøpesummen må kjøper betale:

1: Tinglysningsgebyr borettslag skjøte: kr. 545
2: Tinglysningsgebyr pantedokument borettslag: kr. 545
3: Andelskapital: kr. 5 000
4: Andel dokumentavgift ved overskjøting av eiendommen til borettslaget: kr. 67 249
5: Oppstartskapital til borettslaget: kr. 3 034 (2 x driftskostnad kr. 1 517)

Totale omkostninger: kr. 76 373

Prisantydning inkl. omkostninger: kr. 3 266 373

I tillegg til Kjøpesummen overtar ny kjøper andel fellesgjeld knyttet til Boligen. På overtakelsestidspunktet utgjør andel fellesgjeld tilknyttet Boligen: kr. 49 534

Totalpris inkludert omkostninger og andel fellesgjeld: kr. 3 315 907

I tillegg kommer valgfri Boligkjøperforsikring hos HELP Forsikring AS kr. 4 400. Se ytterligere informasjon om Boligkjøperforsikringen vedlagt i salgsoppgaven.

Annen viktig informasjon

Om borettslaget:
Holsts gate 11 er et borettslag og kombinert eierseksjonssameie i eiendommen gnr. 225, bnr. 122 i Oslo kommune, og består av en bygning med 20 andelsleiligheter fordelt på Holsts gate 11 A og B. Lagets bygg består av en klassisk 1890-bygård i Oslo.

Det vil være kr. 5 000 i andelskapital per andel, samlet kr. 100 000 for borettslagets 20 andeler.

Borettslaget ble opprettet (høst 2023). Borettslaget er stiftet av selger som per tid eier 9 av 20 andeler i borettslaget. Alle leilighetene i bygget har vært leid ut av selger, som nå selger alle leilighetene. Det må påregnes noe tid inntil alle andelene er solgt til andelshavere, og alle eksisterende leieforhold avviklet. Kjøper vil bli andelseier i et nytt borettslag, og et nytt styre vil etableres.

Bygården er tidligere seksjonert. Borettslaget eier av alle seksjonene i eierseksjonssameiet. For ordens skyld presiseres at kjøper blir andelseier i borettslaget, og ikke en direkte seksjonseier. Ved et videresalg vil det altså være borettslagsandelen som selges.

Den skattemessige inngangsverdien på borettslagets eiendom er lavere enn dagens markedsverdi. Det følger av at borettslaget har ervervet 100% av aksjene i selskapet som eier alle leilighetene fra Frognerbygg AS, som ledd i en fusjon hvor den skattemessige inngangsverdien er videreført med skattemessig kontinuitet. Det betyr at det er latent skatt på eiendommen. Den latente skatten vil kun utløses dersom borettslaget velger å selge seksjonene, men senere salg av boliger i borettslaget vil skje gjennom andelseiernes salg av andeler i borettslaget.

Organisasjonsnummer: 932 055 910
Forretningsfører: USBL
Forsikring: Gjensidige (Polisenummer: 93061064)
Styregodkjenning: Ja
Forkjøpsrett: Nei
Sikringsordning: Nei
Dyrehold: Tillatt, så fremt det ikke er til sjenanse for øvrige beboere.
Vedtekter: Ligger vedlagt i salgsoppgaven. Det vises til borettslagslovens bestemmelser.

Lån og finansieringsmodell:
Borettslaget er planlagt etablert med en fellesgjeld på MNOK 2 fordelt forholdsmessig på andelene etter brøk. Fellesgjelden utgjør om lag 2% av boligens samlede verdi. Resterende 98% av boligens verdi vil bli finansiert av sluttbrukerkjøperne gjennom innskudd.

Lån og betingelser:
Bank: DNB (Lånenummer: 932055910)
Serielån, 4 terminer per år.
Saldo per 18.12.2024: 2 000 000
Første termin: 11.03.2024, Neste avdrag: 31.12.2026 (siste termin 11.12.2026)
Rente: 6,77 % (Flytende)
Tilbakebetaling: Avdragsfritt i lånets løpetid

Andel fellesgjeld for denne leiligheten iht. eierbrøk utgjør: kr. 49 534

Det presiseres at renten vil endres i samsvar med den generelle renteutviklingen og långivers lånevilkår, og således påvirke størrelsen på renter/avdrag og dermed felleskostnadene.

Lånet konverteres til et borettslagslån når kriteriene for et slikt lån er oppfylt (Oppstart borettslag, innfris ved solgte 60% andeler). Når borettslagslånet etableres vil det bli en fullverdig låneprofil, også med avdrag. En konvertering til borettslagslån innen løpetiden på 3 år vil gjerne gi bedre lånebetingelser. Estimert beløp på fremtidige avdrag er ikke kjent per tid.

Andelsleilighet:
Når du kjøper en andel i et borettslag, blir du eier av en andel som gir deg enerett til å bruke en bestemt bolig i borettslaget. Det er borettslaget som eier eiendommen, mens andelseierne eier andeler i borettslaget. Som eier av andel i et borettslag må man forholde seg til borettslagets vedtekter og husordensregler.

Bare fysiske personer (enkeltpersoner) kan være andelseiere i borettslaget. (Dog slik at det gjelder særskilte unntak i vedtekter og borettslagslov, slik at blant annet stifteren kan eie andeler inntil de er solgt.)

Ingen fysiske personer kan eie mer enn én andel.

Legalpant:
Borettslaget har en lovbestemt panterett i andelen for krav mot andelseier for ubetalte felleskostnader for inntil 2 G (folketrygdens grunnbeløp).
Det er ikke sikringsordning via forretningsfører.

Løsøre:
Følgende løsøre medfølger:
– Hvitevarer på kjøkken
– Belysning i himling

Hvitevarer overtas i den tilstand de har vært benyttet av selger.

Med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør. Listen følger vedlagt i salgsoppgaven. Er noe uklart, konferer megler.

TV/Bredbånd:
Felleskostnader dekker bredbånd 100 mbps (Leverandør: Telia).
Ønskes det TV-pakke må dette bestilles i tillegg.
Kjøper må selv bestille dekoder/ruter fra Telia.

Øvrig:
Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til megler, tilstandsrapport, utbyggers informasjon samt opplysninger innhentet fra kommunen, forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Salgsoppgaven er godkjent av selger.

Selger har ikke bodd i leiligheten, og har begrenset eller ingen kjennskap til leilighetens tilstand.

Bruktboliger vil kunne ha merker/hull i overflater ved overtakelse.

Budgivning

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven.
 
Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver(e). Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD knappen på finn.no, eller roislandco.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt. Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes på SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og mail kan forekomme.
 
Megler er forpliktet til å legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må ethvert bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter fra budet er mottatt av megler, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp. Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl.12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.
 
I henhold til eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 første ledd har megler en plikt til å oppfordre oppdragsgiver (selger) til ikke å ta imot bud direkte fra budgiver, men henvise til megler. Megler oppfordrer partene til å lese retningslinjene for budgivning vedlagt i salgsoppgaven.
 
Et eventuelt bud fra selger til kjøper (såkalte «motbud»), er avtalerettslig bindende tilbud som medfører at det foreligger en avtale om salg av eiendommen dersom budet i rett tid aksepteres av kjøper.
 
Budgiverens opplysning om han er forbruker eller næringsdrivende:
Avhendingsloven ble endret med virkning fra 1. januar 2022 og innebærer blant annet at «som den er»-forbehold ikke har virkning i forbrukerkjøp, jf. avhendingsloven § 3-9 andre ledd, jf. § 1-2 tredje ledd. Med forbrukerkjøper menes en kjøper av eiendom som er en fysisk person og som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. «Som den er»-forbehold kan imidlertid fremdeles tas utenfor forbrukerkjøp. Hvorvidt eiendommen selges til en forbrukerkjøper eller ikke, kan derfor ha betydning for fordelingen av risiko mellom partene: hvis kjøperen er forbruker, bærer selger ansvaret dersom eiendommen ikke samsvarer med de krav til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-1. Hvis kjøperen er profesjonell, bærer imidlertid selger ansvaret for slike avvik bare i den grad eiendommen er i vesentlig ringere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers.
 
Budgivers opplysning om han er forbruker eller ikke, skal gis i forbindelse med formidling av budet, for eksempel ved at det i budskjemaet krysses av for om man er forbrukerkjøper eller ikke. Budgiver må informere megler om han opptrer som forbruker eller ikke-forbruker ved budgivning for at andre parter involvert i budrunden kan ta stilling til forhold av faktisk og rettslig art som er viktige i forbindelse med avtalen. Megler har begrenset mulighet til å kontrollere budgivers egenopplysning om vedkommende er næringsdrivende eller ikke, og budgiverens skriftlige opplysning om han er forbrukerkjøper eller ikke, må legges til grunn. 

Lovanvendelse

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.
Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.
 
Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.
 
Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut i fra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.
 
Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.
 
Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).
 
Dersom selger anses som profesjonell part ved salg av nyoppført bolig:
Loven regulerer forhold hvor næringsdrivende er pliktig til å stille garanti ved salg av nyoppførte, ferdigstilte boliger som blir solgt innen seks måneder etter ferdigstillelse. Etter bestemmelsen i avhl. § 2-11, må næringsdrivende stille garanti for sin oppfylling av avtalen på linje med garantibestemmelsen i bustadoppføringsloven § 12.
 
Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøper menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.
 
Ingen kan direkte eller indirekte erverve mer en to boligseksjoner i et boligsameie jf. eierseksjonsloven § 23. Dersom et erverv har funnet sted i strid med eierseksjonslovens regler kan Kartverket nekte overskjøting. Dersom overskjøting blir nektet, er kjøper likevel forpliktet til å gjennomføre handelen med selger, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.

Hvitvaskingsreglene

Eiendomsmeglere er underlagt Lov om hvitvasking. I henhold til Lov av 01.06.18 nr. 23 om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering (Hvitvaskingsloven), er megler pliktig til å gjennomføre identitetskontroll av alle involverte parter. Hvitvaskingsloven pålegger blant annet eiendomsmegler å innhente redegjørelse av midlenes opprinnelse. Dette besvares av samtlige kjøpere herunder parter som opptrer på vegne av kjøper, ved en såkalt kundekontroll. Ved eventuelt tilbakehold av informasjon eller mistenkelige transaksjoner, plikter eiendomsmegleren å melde fra til Økokrim. Med «mistenkelig transaksjon» menes transaksjon som mistenkes å involvere utbytte fra straffbar handling, eller som skjer som ledd i terrorfinansiering. Manglende mulighet for kundekontroll kan også være et forhold som gjør transaksjonen mistenkelig. 
 
Det anbefales at kjøper innbetaler kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon, i en samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank.
 
Selger forbeholder seg også retten til å kreve dokumentasjon av kjøpers finansiering.
 
Det kan ikke gjøres ansvar gjeldende mot meglerforetaket som følge av at meglerforetaket overholder sine plikter etter Hvitvaskingsloven. 
 

Personopplysningsloven

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Boligselgerforsikring

Selger har ikke tegnet eierskifteforsikring. Selger har likevel fylt ut egenerklæringsskjema som følger vedlagt i salgsoppgaven. Budgivere forplikter seg til å sette seg inn i dokumentet før bud inngis.

Boligkjøperforsikring

Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring Pluss og ordinær Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring + fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar kr 2.400,- i honorar for hver forsikringsavtale som formidles på Boligkjøperforsikring Pluss og kr 1 400,- i honorar for ordinær Boligkjøperforsikring.

Eier

Frognerbygg AS

Meglers vederlag

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
 
Provisjon: 1,25% av total salgssum, inkludert eventuell andel fellesgjeld. 
Markedsføringspakke: kr. 17 650
Oppslag eiendomsregister: kr. 700
Oppgjørshonorar: kr. 6 950
Inneståelse- og utleggshonorar: kr. 1 950
 
Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Opplysninger om oppdraget

Oppdragsnummer: 3-0190/24

Ansvarlig Megler

Martin Killi Arnesen

Dato

Sist oppdatert: 02.01.2025