Eiendommen

Knr. 301 Gnr. 11 Bnr. 7 Snr. 8

Areal og innhold

Totalt bruksareal BRA: 49 kvm
BRA-i: 44 kvm
BRA-e: 5 kvm
BRA-b: 0 kvm
Åpent areal: (Terrasse, Balkong) 7 kvm
 
 
Arealbeskrivelse;
Arealet er beregnet ut fra Norsk standard NS 3940:2023. BRA-i: Internt arealet innenfor boligens omsluttende vegger, inkludert sjakt. BRA-e: Eksternt areal som boligen har eksklusiv bruksrett til, men som ikke ligger i boligen, f.eks. kjellerbod. BRA-b: Areal for innglasset balkong med veggareal. Total BRA = Summen av BRA-i, BRA-e og BRA-b. TBA er areal på terrasse og balkong. Arealet oppgis ved salg, men inngår ikke i BRA. Oppgitt romareal er netto romareal. De oppgitte arealer er å betrakte som cirka-arealer.

Leiligheten ligger i 2. etasje og består av følgende rom: Entré, bad, soverom og stue/kjøkken i åpen løsning.

Leiligheten har en balkong på 7 m². I tillegg disponerer leiligheten en sportsbod på ca. 5 m² i kjelleretasjen.

Standard

En nyoppført 2-roms leilighet i et bygg med bærekonstruksjoner i stål og betong, fundamentert på fjell og oppført etter TEK17. Leiligheten leveres med vannbåren gulvvarme med jordvarme i alle rom, balansert ventilasjon med varmegjenvinning. Planløsningen er enkel og gjennomtenkt: entré leder inn til stue og kjøkken i åpen løsning, med soverom og bad tilgjengelig fra samme plan. Balkong mot sørvest er tilgjengelig fra stue/kjøkken-området. Standarden er gjennomgående ny, med 1-stavs eikeparkett, flislagte våtrom og et fullt utstyrt kjøkken fra HTH med hvitevarepakke fra Siemens.

Entré:
Inngangsdøren er kompakt med glatt dørblad i finert lys eik, med eikefinerte foringer og smartlås. Inne i entréen er gulvet flislagt, og rommet har termostatstyrt vannbåren gulvvarme. LED-downlights med dimmer i himlingen gir god belysning. Sikringsskapet er plassert her, og ventilasjonsaggregatet er plassert i en nisje med dør. Herfra åpner leiligheten seg mot stue/kjøkken-området rett frem.

Stue:
Store skyvedører i aluminium åpner stuen mot den sørvestvendte balkongen og slipper inn godt dagslys. Gulvet er belagt med 1-stavs lys eikeparkett med kvist, behandlet med børstet hvit matt lakk, og under parketten ligger termostatstyrt vannbåren gulvvarme med jordvarme. Rommet har plass til en romslig sofagruppe og et spisebord, og den åpne løsningen mot kjøkkenet gjør at dagslyset fra balkongdørene treffer hele fellesarealet. Vegger og himling er hvite.

Kjøkken:
Kjøkkeninnredningen er fra HTH, type Focus, med ekstra høye overskap med foring til tak i MDF og dempere på alle skapdører og skuffer. . Hvitevarepakken fra Siemens består av innbyggingsovn med pyrolyse, 60 cm induksjonstopp, integrert kombiskap og oppvaskmaskin. Kjøkkenventilator er Røroshetta Crystall 1160 med kullfilter, montert under overskap. LED-belysning under overskap. Kildesortering i 80 cm bred skuff under vask, med mulighet for 6 fraksjoner. Stuss og avløp for oppvaskmaskin er tilrettelagt. Komfyrvakt er inkludert. Balansert ventilasjon med varmegjenvinning.

Soverom:
Soverommet har et stort vindu med aluminiumsramme som slipper inn godt dagslys. Gulvet er det samme 1-stavs eikeparketten med børstet hvit matt lakk som i stuen, og vannbåren gulvvarme med jordvarme ligger under. Vegger og himling er hvite. Rommet har plass til dobbeltseng med nattbord på begge sider. Balansert ventilasjon med varmegjenvinning, med avtrekk via spalte under dør.

Bad:
Badet er flislagt på gulv og vegger med Marazzi Terratech på gulv og Marazzi SistemS på vegg, med mindre fliser i dusjsonen. Termostatstyrt vannbåren gulvvarme med jordvarme. LED-downlights i himling med dimmer. Baderomsinnredning med heldekkende hvit servant med rette kanter, servantskap med skuffer med demping og rundt speil med integrert lys. Ettgreps servantbatteri Tapwell EVM071. Dusjarmatur Tapwell TVM7200, trykk- og termostatstyrt. Rette dusjvegger i klart glass. Vegghengt WC Villeroy & Boch. Stikkontakter for vaskemaskin, tørketrommel og ved servant. Balansert ventilasjon med varmegjenvinning via avtrekksventiler.

Balkong:
Den sørvestvendte balkongen nås via skyvedørene fra stue/kjøkken-området. Gulvet er tremmegulv i tre, og rekkverket er klart glass over en lav teglbrystning, med u-profil håndløper på toppen. Balkongen har plass til sittemøbler og vender mot det opparbeidede fellesuteareal med grønne soner, benker og beplantning.

Lagring:
Det medfølger en sportsbod på ca. 5 m² i kjellerplan, med skillevegger i stålnetting og hengelåsfeste på dør. Det kan forekomme begrenset lagringshøyde grunnet konstruksjoner, sprinkling og rørføringer. Boden er tilgjengelig via heis eller trapp ned til bodsonen i kjelleretasjen. Ingen garderobeskap eller garderobeinnredning er inkludert i standardleveransen, men kan bestilles som tilvalg.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Dersom det er registrert avvik med tilstandsgrad (TG) 2 eller 3 i tilstandsrapporten, oppfordres interessenter spesielt til å undersøke disse forholdene nærmere, da gitte tilstandsgrader er et konkret uttrykk for alder/slitasje/ødeleggelser/konsekvenser som innebærer kostnader til utbedring. Kjøper må innta disse vurderingene og medfølgende utbedringskostnader i sin kjøpsbeslutning, jf. avhl. § 3-10. Det samme gjelder eventuelt andre opplysninger om kjente risikofaktorer, som for eksempel ufaglært arbeid, begrenset kontroll av det elektriske anlegget og opplysninger fra selgers egenerklæringsskjema.

Løsøre og tilbehør

Når ikke annet er avtalt, overdras eiendommen med innredninger og utstyr som etter lov, forskrift eller annet offentlig vedtak skal følge med, jf. avhendingsloven. Det samme gjelder varig innredning og utstyr som enten er fastmontert eller er særskilt tilpasset bygningen. Loven inneholder ingen detaljert oversikt over hva som omfattes av «innredning og utstyr», og over hva som skal regnes som «fastmontert eller særskilt tilpasset». Partene kan fritt avtale hva som skal følge eiendommen ved salg. Bransjens liste over løsøre og tilbehør som skal følge med eiendommen, er en del av avtalen mellom kjøper og selger dersom ikke annet er opplyst i salgsoppgaven, kjøper har tatt forbehold i bud eller annen måte er inngått. Er ikke annet avtalt, vil løsøre og tilbehør medfølge slik dette fremkommer av avhendingsloven og bransjens tilbehørsliste inntatt i salgsoppgaven.

Det gjøres oppmerksom på at det kun er de integrerte hvitevarene på kjøkkenet som medfølger i kjøpet. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Oppvarming

Oppvarming med jordvarme via termostatstyrt vannbåren gulvvarme i alle rom, med unntak av bod og nisjer for ventilasjonsaggregat. Dette inkluderer baderom og WC. Det er egne målere for varme og varmtvann i hver leilighet.

Energimerke

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd grønn B (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Bebyggelse

Informasjon er hentet fra opprinnelig salgsoppgave og leveransebeskrivelse

Bygning:
Husene bygges med bærekonstruksjoner i stål og betong og er fundamentert på fjell. Etasjeskiller utføres med plattendekkeelementer i betong, alternativt plassbygd. Fasadene består av isolert klimavegg med innvendig gipsplatekledning, og utvendig teglkledning, platekledning eller luftet trekledning. Bærevegger og leilighetsskillevegger er i betong. Innvendige skillevegger utføres generelt som lette uisolerte skillevegger med gipsplatekledning. Leveransen er i henhold til Forskrift om tekniske krav til byggverk (TEK17) og elektriske installasjoner i boliger (NEK 400). Prosjektet planlegges BREEAM-sertifisert til Very Good.

Vinduer:
Vinduer og balkongdører leveres med utvendig mantling i aluminium. Dør- og vindussmyg i yttervegger kles med gips og har ikke gerikter. Omfang av solskjerming av vinduer (screens) leveres iht. krav fra Teknisk forskrift og beregninger, og med elektrisk betjening. Dette innebærer at ikke alle vinduer får solskjerming.

Dører:
Inngangsdører er kompakte med glatt dørblad i finert, lys eik, med eikefinerte foringer og gerikter, og er levert med smartlås. Innvendige dører er kompakte glatte dørblader av type Swedoor Stable med pluskarm og tetningslist. Karmer, utforinger og gerikter er malt i samme farge som dørbladet. Balkongdører leveres med utvendig mantling i aluminium.

Trapper/adkomst:
Alle leilighetene er tilgjengelige med heis og trapp, som også går ned til bodsone og parkering i kjellerplan. Spilerekkverk i trappeoppgang leveres i lakkert stål med håndløper i eik. I trapp ned til kjeller og i trapp fra inngangspartiet opp en etasje er det fliser. Videre blir det levert teppegulv i korridorer og trapper.

Balkong/terrasse:
Balkonger og terrasser leveres med tremmegulv (terrassedekke i tre). Rekkverket er av klart glass over en lav teglbrystning på utsiden av balkongen, platekledt mot innsiden og med en u-profil håndløper på toppen av glasset. Undersiden av balkongen er i betong. Leilighet A-204 har en balkong på 5,0 m². Det er vannuttak på takterrasser.

VVS-installasjoner:
Innvendig vannledninger legges som rør-i-rør med fordelerskap plassert i vegg og eventuelt tak på bad. Hver leilighet har egen stoppekran plassert i vannskap. Varmtvann leveres fra sentral tilknyttet jordvarme. Leilighetene får installert sprinkleranlegg med pop-down for brannslokking. Det leveres 900 mm slukrenne i dusj og sluk i gulv på vaskerom.

Ventilasjon:
Det leveres anlegg for balansert ventilasjon med varmegjenvinning, med eget aggregat for hver leilighet. Avtrekk fra kjøkken og bad skjer via avtrekksventiler, og fra øvrige rom via spalte under dør eller ventil i vegg. Aggregat plasseres i bod eller annet egnet sted. I leiligheter med aggregat i entré/gang vil det leveres i nisje med dør. Kjøkkenventilator er med kullfilter, type Røroshetta Crystall 1160. Luftinntak er i fasade og avkast over tak.

Tekniske detaljer:
Boligene leveres med termostatstyrt vannbåren gulvvarme med jordvarme i alle rom bortsett fra bod. Det er røyk-/brannvarslere iht. krav og ett brannslukkingsapparat (pulverapparat) per leilighet. Det er smart porttelefon ved fellesinngangsdør og elektronisk lås på leilighetsdør. Alle leilighetene er tilgjengelige med heis.

Elektrisk anlegg:
Elektro leveres iht. elektrotegning. Leilighetene leveres generelt med brytere, stikk og elektrisk materiell fra Elko plus. Krav til antall strømuttak er definert ut fra rommenes størrelse. Generelt ligger elektrisk anlegg skjult i leiligheten, bortsett fra betong- og lydvegger hvor det kan bli åpent anlegg. For belysningspunkt i betonghimling, leveres stikkontakt i overgang mellom himling og vegg, med bryter på vegg. I entré leveres det LED downlights med dimmer. Det blir forberedt for trådløst nettverk i tilknytning til nettverkspunkt i sikringsskapet. Det leveres ikke TV- eller nettverkspunkter ellers i leiligheten. Videre leveres generelt to stikkontakter ved tak med dimmer på vegg for takbelysning. På soverom levers det 1 stikkontakt ved tak med bryter på vegg. På kjøkken leveres det LED-belysning under overskap levert av kjøkkenleverandør, stikk og bryter til denne belysningen. Standard leveranse er: 1 stikkontakt for induksjonstopp 25 A, 1 stikkontakt for stekeovn 16A, 1 stikkontakt for kjøleskap, 1 stikkontakt for oppvaskmaskin, 1 stikkontakt for ventilator, komfyrvakt, 2 doble stikkontakter over kjøkkenbenk, 1-2 stikkontakter ved tak med bryter(e) på vegg. På bad leveres det LED downlights i tak med dimmer. To enkle stikkontakter, en for vaskemaskin og en for tørketrommel, samt en dobbel stikkontakt ved servant. Sikringsskap er plassert i entré. Ladepunkt til elbil kan kjøpes som tilvalg. Det leveres lademulighet for el-sykkel som tilsvarer 10% av de totale sykkelplassene.

Opplistingen over er ikke uttømmende og du oppfordres til å lese og sette deg grundig inn i alt salgsmateriell.

For ordens skyld nevner vi at TGIU står for tilstandsgrad ikke undersøkt, f.eks. fordi en del av bygget ikke har vært tilgjengelig for inspeksjon. Disse delene kan dermed ha feil eller mangler som ikke er avdekket.

Tilstandsrapporten beskriver byggverkets tekniske tilstand. Det er ikke foretatt kontroll av de elektriske installasjonene (el-takst) selv om bygningssakkyndig kan ha knyttet noen kommentarer til elanlegget ut i fra helt enkle vurderingskriterier. Siden elanlegget ikke er kontrollert er det sannsynlig at det siden kan avdekkes avvik fra dagens forskriftskrav og oppstå funksjonssvikt. Videre må kjøper være forberedt på det må foretas oppgraderinger på grunn av slitasje, fraværende vedlikehold, arbeider som er utført av ufaglærte, utidsmessighet eller tekniske løsninger som ikke holder dagens standard. I Norge er det en av oppgavene til Det lokale el-tilsynet (DLE) å foreta tilsyn av elektriske anlegg i boliger og fritidsboliger. Alle boliger skal ha periodisk kontroll hvert 20 år og hytter/fritidsboliger kontrolleres hvert 30 år. El-anlegget er en bygningsdel som er gjenstand for konstant utvikling, det må derfor påregnes at dagens anlegg ikke nødvendigvis er dimensjonert for oppgradering av kjøkken med nye elektriske apparater, rehabilitering av bad m/varmekabler eller installeringer elbillader.

Ferdigattest

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse. Denne ble gitt den 08.05.26 .
 
gjenstående arbeid:
-litt asfalt arbeid
– nødlys inngangspart 4D
– Rekkverk på støttemur hus A
 
Det er utbyggers plikt å fremskaffe ferdigattest på eiendommen. Det gjøres oppmerksom på at midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest må foreligge før kjøper kan ta i bruk eiendommen. Kjøper er gjort kjent med at det kan ta lang tid i etterkant av ferdigstillelse av et bygg, før ferdigattest foreligger. Kjøper kan ikke nekte overtagelse ved manglende ferdigattest, dersom midlertidig brukstillatelse foreligger. 
 
Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Adgang til utleie

Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn er ikke tillatt. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Grensen kan fravikes i vedtektene og settes til mellom 60 og 120 døgn.

Radonmåling

Ingen informasjon tilgjengelig

Tinglyste heftelser og rettigheter

Følgende tinglyste heftelser følger eiendommen ved salg, og ved inngivelse av bud vil disse være akseptert av budgiver/kjøper:

1929/175-1/105 29.04.1929 BEST. OM VANN/KLOAKKLEDN.
Rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger mv
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
Overført fra: KNR: 0301 GNR: 11 BNR: 7

1929/78-1/105 19.07.1929 ERKLÆRING/AVTALE
VEDR. VANNKLOSETTER M.V.
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
Overført fra: KNR: 0301 GNR: 11 BNR: 7

1930/12-1/105 26.09.1930 RETTIGHETER IFLG. SKJØTE
RETTIGHETSHAVER: KNR: 0301 GNR: 11 BNR: 60
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
Overført fra: KNR: 0301 GNR: 11 BNR: 7

1934/901667-1/105 05.10.1934 SKJØNN
FRAVIKELSESKJENNELSE
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
Overført fra: KNR: 0301 GNR: 11 BNR: 7

1934/901668-1/105 05.10.1934 SKJØNN
FRAVIKELSESKJENNELSE
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
Overført fra: KNR: 0301 GNR: 11 BNR: 7

1939/6399-1/105 06.05.1939 BEST. OM ADKOMSTRETT
RETTIGHETSHAVER: KNR: 0301 GNR: 11 BNR: 60
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
Overført fra: KNR: 0301 GNR: 11 BNR: 7

1958/270-1/105 09.01.1958 BESTEMMELSE OM VEG
Bestemmelse om kloakkledning
Bestemmelse om gjerde
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
Overført fra: KNR: 0301 GNR: 11 BNR: 7

1958/2235-1/105 27.02.1958 ERKLÆRING/AVTALE
Vedtak av Oslo kommunes vann- og kloakkreglementet
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
Overført fra: KNR: 0301 GNR: 11 BNR: 7

1958/5204-1/105 12.05.1958 ERKLÆRING/AVTALE
Vedtak av Oslo kommunes vann- og kloakkreglementet
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
Overført fra: KNR: 0301 GNR: 11 BNR: 7

1959/12205-1/105 09.10.1959 BEST. OM VANN/KLOAKKLEDN.
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
Overført fra: KNR: 0301 GNR: 11 BNR: 7

1961/6854-1/105 06.06.1961 ERKLÆRING/AVTALE
VEDR. KJELLERROM
Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
Overført fra: KNR: 0301 GNR: 11 BNR: 7

2024/2387748-1/200 18.12.2024 ERKLÆRING/AVTALE
Bestemmelse om støyskjerm
Bestemmelse om vedlikehold av anlegg/ledninger
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
Overført fra: KNR: 0301 GNR: 11 BNR: 7

2026/217880-1/200 25.02.2026 BESTEMMELSE OM ADKOMSTRETT
Bestemmelse om vedlikehold
Gjensidig rett
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

2026/234300-1/200 02.03.2026 ERKLÆRING/AVTALE
RETTIGHETSHAVER: KNR: 0301 GNR: 12 BNR: 34
Bestemmelse om å benytte areal for drift, vedlikehold og reperasjon av sin vegg
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

2026/271821-1/200 10.03.2026 BESTEMMELSE OM ADKOMSTRETT
RETTIGHETSHAVER: KNR: 0301 GNR: 11 BNR: 66
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

2026/272055-1/200 10.03.2026 BESTEMMELSE OM VEG
RETTIGHETSHAVER: KNR: 0301 GNR: 11 BNR: 60
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

2025/1244666-1/200 16.10.2025 SEKSJONERING
Opprettet seksjoner:
SNR: 8
Formål: Bolig
Sameiebrøk: 46/5786

Selger bærer risikoen for at kjøper kan få tinglyst skjøte uten andre heftelser enn de som det er avtalt at følger med i handelen. Gjennomføring av handelen er betinget av det ikke er tinglyst heftelser som ikke lar seg innfri/slette.

Dersom eiendommen skulle bli overbeheftet i salgsprosessen, det vil si at summen av fremtidige tinglyste heftelser overstiger den forventede salgssummen, er det en forutsetning for at handel skal kunne gjennomføres at kreditorene gir nødvendig pantefrafall. Dersom pantefrafall ikke oppnås vil handel ikke kunne gjennomføres. Skulle det bli tinglyst flere utleggspant på eiendommen, kan handel bare gjennomføres forutsatt at også eventuelle fremtidige kreditorer aksepterer å slette sitt pant uten å få full innfrielse av det underliggende kravet.

Beliggenhet

Leiligheten har en sentral og tilbaketrukket beliggenhet på Røa. Her bor du skjermet fra trafikk, men med Røa T-banestasjon bare et par minutters gange fra døren. T-banen tar deg til Majorstuen på under ti minutter.

Alle de daglige servicetilbudene ligger i umiddelbar nærhet. En kort spasertur tar deg til Røa Senter med blant annet matbutikker som Meny, apotek, vinmonopol og et variert utvalg butikker. Her finner du også treningssentre som SATS og EVO.

Området har et godt utvalg av skoler og barnehager. Huseby barneskole og Hovseter ungdomsskole er begge i gangavstand, og det samme gjelder flere barnehager, som Røa menighetsbarnehage og Hamborg barnehage.

For rekreasjon og friluftsliv er veien kort til Mærradalen med fine turstier, og Lysakerelven byr på turmuligheter sommer som vinter. Fra balkongen ser du ut over det pent opparbeidede og grønne gårdsrommet, som har sittegrupper og lekeapparater.

Tomt

Felles eiet tomt for sameiet på 4550 m². Boligseksjonene har enerett til bruk av utvendige arealer til opphold, lek, rekreasjon og adkomst. Fellesarealene mellom byggene er opparbeidet med grønne soner, sykkelparkering, oppholdssoner med benker, lekeapparater og gangarealer med fast og gruset dekke. Det er utvendig belysning på fellesarealene og frostsikker utekran ved hvert hovedinngangsparti.

Arealet er hentet fra arealbekreftelse fra kommunen. Det faktiske arealet kan avvike, og det tas forbehold om endelig areal ved en eventuell fremtidig oppmåling.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpssystem. Stikkledningene fra eiendommen og ut til det kommunale nettet er private, og vedlikeholdsansvaret for disse påhviler sameiet. Adkomst til eiendommen skjer via offentlig vei.

Regulerings- og arealplaner

Eiendommen er regulert til kombinert bebyggelse og anleggsformål i Reguleringsplan S-4110, vedtatt 22.09.2004.

Eiendommen omfattes også av Reguleringsplan S-4882, vedtatt 03.02.2016. Planen gjelder for areal under bakken (vertikalnivå 1) og regulerer dette til forretningsvirksomhet og privat/offentlig tjenesteyting.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanen 2015–2030, vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg, eksisterende.

Området er stadig under endring/utvikling, bygg settes opp, rehabiliteres og rives ned. Vi anbefaler derfor alle budgivere å sette seg inn i gjeldende reguleringsbestemmelser. Kopi av situasjonskart, målebrev, reguleringsplaner m/bestemmelser etc. ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler. Vi oppfordrer interessenter til å gjøre seg kjent med disse.

Legalpant

Sameierne er solidarisk ansvarlig for sameiets økonomi. Andre seksjonseierne har lovbestemt panterett (utinglyst pant) i seksjonen for krav mot eieren som følger av sameieforholdet for inntil 2 G (folketrygdens grunnbeløp). Rentenivå, eventuelt nye låneopptak, endret nedbetalingsplan, opphør av avdragsfri periode, investeringer, vedlikehold, rehabilitering, inngåelse av nye tjenesteavtaler og årsmøtevedtak kan påvirke felleskostnadenes størrelse.

Eiendommens utgifter

Fellesutgiftene er kr 2 129,- per måned og inkluderer kommunale avgifter, eiendomsskatt og internett (fiberaksess).

Fellesutgiftene er fordelt slik:
– Startkapital bolig: kr 2 070,-
– Fiberaksess: kr 59,-

Fjernvarme er ikke inkludert i fellesutgiftene og avregnes direkte fra leverandør til den enkelte seksjonseier.

Fra 1. juli 2026 endres navnet på kostnadsposten ‘Startkapital bolig’ til ‘Felleskostnader bolig’. Beløpet og de totale fellesutgiftene forblir uendret.

inkludert i felleskostnader

Leiligheten har ikke vært bebodd

Det er eiendomsskatt på boliger og annen fast eiendom i Oslo kommune. Skattesatsen er: 2,35 promille for boliger og fritidsboliger. Bunnfradraget for 2025 er på inntil 4,7 millioner kroner.

Formuesverdi

Formuesverdien er ikke fastsatt, men fastsettes av Skatteetaten etter en beregningsmodell som hensyntar om boligen er «primærbolig»; (der eier er bosatt iht. Folkeregisteret) eller «sekundærbolig»; (andre boliger man eier).
 
For primærbolig er formuesverdien 25 % av markedsverdien opp til kr. 10 000 000 og deretter 70 % av den overskytende markedsverdien, og 100 % for sekundærboliger. Det gjøres oppmerksom på at kjøper selv må sende inn opplysninger om adresse, areal, boligtype og byggeår til skattemyndighetene.
 
Det tas forbehold om endring av satser, og henvises til Skatteetatens nettsider dersom ytterligere informasjon er ønskelig.

Omkostninger

I tillegg til kjøpesummen må kjøper betale:

1: Dokumentavgift til staten, 2,5% av andel tomteverdi: Kr. 47 820,-
2: Tinglysningsgebyr skjøte: Kr. 585,-
3: Tinglysningsgebyr pant og pantattest: Kr. 585,-

Totale omkostninger: Kr. 49 010,-

Total kjøpesum inkl. gebyrer/avgifter og evt. øvrige kostnader ved kjøp til fastpris: kr. 6 299 010,-

Om sameiet / Om borettslaget

Sameiet heter Røa X Eierseksjonssameie (org.nr. 937006810) og er et kombinert sameie som består av 55 boligseksjoner, 3 næringsseksjoner og en næringsseksjon for parkering. Bebyggelsen er fordelt på 4 bygg. Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS. Prosjektets nettside er www.røa-x.no.

Sameiet er et nybyggprosjekt, og det var per 4. juni 2026 ikke avholdt årsmøte. Kjøperne vil bli innkalt til et oppstartsmøte hvor nytt styre vil bli valgt.

Det er ikke tatt stilling til om jordvarmeanlegget skal være i sameiets eie eller overdras til en ekstern operatør. Inntil utbyggingsprosjektet er ferdigstilt, er sameiet forpliktet til å medvirke slik at utbygger kan gjennomføre utbyggingen, inkludert vederlagsfri bruk av deler av fellesarealene til rigg og adkomst.

Hver boligseksjon har enerett til bruk av én sportsbod på ca. 5 kvm. Boligseksjonene har også enerett til bruk av innvendige fellesarealer som inngangspartier, trappeoppganger og heiser. Selger har anledning til å inngå avtale om en bildelingsordning.

Seksjonseiere kan ikke foreta arbeider som påvirker fellesarealer, fellesanlegg eller utvendig tilleggsareal uten forhåndsgodkjenning fra styret. Dette gjelder blant annet installasjon av antenner, varmepumper, solskjerming, skillevegger, innglassing og fastmontert belysning. Utskifting av vinduer og dører, oppsetting av markiser og endring av fasade må følge en enhetlig plan og krever samtykke fra styret. Det tillates ikke løse gjenstander på balkong/terrasse som kan falle ned og være til hinder for sporveisdriften.

Ingen kan kjøpe eller på annen måte erverve flere enn to boligseksjoner i sameiet, i henhold til eierseksjonslovens § 23.

Det foreligger klager til prosjektets rammetillatelse som er til behandling hos Statsforvalteren.

Selger kan ikke garantere at det ikke er skjeggkre i boligen ved overlevering.

Det foreligger ingen forkjøpsrett på eiendommen.

Sameiets styre skal underrettes skriftlig om alle overdragelser. Det samme gjelder ny seksjonseiers navn og kontaktinformasjon.

De andre seksjonseierne har lovbestemt panterett i seksjonen for krav mot seksjonseieren som følger av sameieforholdet, jf. eierseksjonslovens § 31. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver bruksenhet svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp på det tidspunktet tvangsdekning besluttes gjennomført.

Sameiet er et nybyggprosjekt og første årsregnskap vil bli utstedt for regnskapsåret 2026. Nåværende felleskostnader er basert på et utkast til driftsbudsjett for første driftsår, utarbeidet av forretningsfører. Megler har kopi av dette for interessenter.

Fra 1. juli 2026 endres kostnadsposten ‘Startkapital bolig’ til ‘Felleskostnader bolig’. Beløpet og de totale felleskostnadene forblir uendret.

Eier forplikter seg til å gjøre seg kjent med vedtekter og eventuelle husordensregler. Kopi av disse ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Seksjonseieren skal rense sluk og holde avløpsrør åpne frem til fellesledningen. Dette gjelder også sluk på balkong eller lignende som ligger til bruksenheten.

Dyrehold er tillatt så lenge dette ikke på en urimelig eller unødvendig måte er til skade eller ulempe for de øvrige brukerne av eiendommen.

Lånebetingelser fellesgjeld

Det er pr. 04.06.2026 ingen lån registrert på sameiet.

Budgivning

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven.
 
Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver(e). Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD knappen på finn.no, eller roislandco.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt. Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes på SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og mail kan forekomme.
 
Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling avbudrunden. I forbrukerforhold (dvs. der selger er forbruker) skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter denne fristen bør budgivere ikke sette en kortere akseptfrist enn at megler har mulighet til, så langt det er nødvendig, å orientere selger, budgivere og øvrige interessenter om bud og forbehold. Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at megleren kan avvikle budrunden på en forsvarlig måte som sikrer selger og interessenter et tilstrekkelig grunnlag for sine handlingsvalg, vil megler fraråde budgiver å stille slik frist.
 
Megler skal ikke formidle bud med forbehold om at budet eller forbehold i budet skal holdes skjult (hemmelig) for andre budgivere og interessenter.
 
Megleren vil uoppfordret gi sin vurdering av det enkelte bud overfor selger, når budet er gitt innenfor fristene som nevnt over. 
 
Megleren skal, så langt det er nødvendig og mulig, holde budgiverne skriftlig orientert om mottatte bud, herunder budets størrelse, forbehold og akseptfrist. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt. For øvrig vil megler, på forespørsel fra andre, opplyse om aktuelle bud på eiendommen, herunder relevante forbehold.
 
Kopi av budjournal skal gis til kjøper og selger utenugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Dersom det er viktig for budgiver å bevare sin anonymitet, bør budet formidles gjennom fullmektig.
 
I henhold til eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 første ledd har megler en plikt til å oppfordre oppdragsgiver (selger) til ikke å ta imot bud direkte fra budgiver, men henvise til megler. Megler oppfordrer partene til å lese retningslinjene for budgivning vedlagt i salgsoppgaven.
 
Et eventuelt bud fra selger til kjøper (såkalte «motbud»), er avtalerettslig bindende tilbud som medfører at det foreligger en avtale om salg av eiendommen dersom budet i rett tid aksepteres av kjøper.
 
Budgiverens opplysning om han er forbruker eller næringsdrivende:
Avhendingsloven ble endret med virkning fra 1. januar 2022 og innebærer blant annet at «som den er»-forbehold ikke har virkning i forbrukerkjøp, jf. avhendingsloven § 3-9 andre ledd, jf. § 1-2 tredje ledd. Med forbrukerkjøper menes en kjøper av eiendom som er en fysisk person og som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. «Som den er»-forbehold kan imidlertid fremdeles tas utenfor forbrukerkjøp. Hvorvidt eiendommen selges til en forbrukerkjøper eller ikke, kan derfor ha betydning for fordelingen av risiko mellom partene: hvis kjøperen er forbruker, bærer selger ansvaret dersom eiendommen ikke samsvarer med de krav til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-1. Hvis kjøperen er profesjonell, bærer imidlertid selger ansvaret for slike avvik bare i den grad eiendommen er i vesentlig ringere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers.
 
Budgivers opplysning om han er forbruker eller ikke, skal gis i forbindelse med formidling av budet, for eksempel ved at det i budskjemaet krysses av for om man er forbrukerkjøper eller ikke. Budgiver må informere megler om han opptrer som forbruker eller ikke-forbruker ved budgivning for at andre parter involvert i budrunden kan ta stilling til forhold av faktisk og rettslig art som er viktige i forbindelse med avtalen. Megler har begrenset mulighet til å kontrollere budgivers egenopplysning om vedkommende er næringsdrivende eller ikke, og budgiverens skriftlige opplysning om han er forbrukerkjøper eller ikke, må legges til grunn. 

Lovanvendelse

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.
Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.
 
Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.
 
Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut i fra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.
 
Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.
 
Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).
 
Dersom selger anses som profesjonell part ved salg av nyoppført bolig:
Loven regulerer forhold hvor næringsdrivende er pliktig til å stille garanti ved salg av nyoppførte, ferdigstilte boliger som blir solgt innen seks måneder etter ferdigstillelse. Etter bestemmelsen i avhl. § 2-11, må næringsdrivende stille garanti for sin oppfylling av avtalen på linje med garantibestemmelsen i bustadoppføringsloven § 12.
 
Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøper menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.
 
Ingen kan direkte eller indirekte erverve mer en to boligseksjoner i et boligsameie jf. eierseksjonsloven § 23. Dersom et erverv har funnet sted i strid med eierseksjonslovens regler kan Kartverket nekte overskjøting. Dersom overskjøting blir nektet, er kjøper likevel forpliktet til å gjennomføre handelen med selger, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.

Hvitvaskingsreglene

Eiendomsmeglere er underlagt Lov om hvitvasking. I henhold til Lov av 01.06.18 nr. 23 om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering (Hvitvaskingsloven), er megler pliktig til å gjennomføre identitetskontroll av alle involverte parter, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art. Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen. Hvitvaskingsloven pålegger også eiendomsmegler å innhente redegjørelse av midlenes opprinnelse. Dette besvares av samtlige kjøpere herunder parter som opptrer på vegne av kjøper, ved en såkalt kundekontroll.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova eller bustadoppføringsloven kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens eller bustadoppføringsloven kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.
Ved eventuelt tilbakehold av informasjon eller mistenkelige transaksjoner, plikter eiendomsmegleren å melde fra til Økokrim. Med «mistenkelig transaksjon» menes transaksjon som mistenkes å involvere utbytte fra straffbar handling, eller som skjer som ledd i terrorfinansiering. Manglende mulighet for kundekontroll kan også være et forhold som gjør transaksjonen mistenkelig. 
 
Det anbefales at kjøper innbetaler kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon, i en samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank.
 
Selger forbeholder seg også retten til å kreve dokumentasjon av kjøpers finansiering.
 
Det kan ikke gjøres ansvar gjeldende mot meglerforetaket som følge av at meglerforetaket overholder sine plikter etter Hvitvaskingsloven. 
 

Personopplysningsloven

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Boligselgerforsikring

Selger har ikke tegnet eierskifteforsikring.
 
Selger har likevel fylt ut egenerklæringsskjema som følger vedlagt i salgsoppgaven. Budgivere forplikter seg til å sette seg inn i dokumentet før bud inngis.

Boligkjøperforsikring

Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring Pluss og ordinær Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring + fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar kr 2.400,- i honorar for hver forsikringsavtale som formidles på Boligkjøperforsikring Pluss og kr 1 400,- i honorar for ordinær Boligkjøperforsikring.

Eier

Turnkey AS

Meglers vederlag

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
 
Provisjon: 58 000
Tilretteleggingsgebyr: kr.12.000
Visninger: kr. 2.500 pr. stk. 
Markedsføringspakke: kr. 20 000
Oppslag eiendomsregister: kr. 762,50,-
Oppgjørshonorar: kr. 6.950,-
Inneståelse- og utleggshonorar: kr. 2.500,-
 
Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg. Alle summer er inkl. mva. 

Opplysninger om oppdraget

Oppdragsnummer: 3-0092/26

Ansvarlig Megler

Anne Heidi Rødal

Dato

Sist oppdatert: 14.07.2026