Matrikkel

Knr. 301 Gnr. 85 Bnr. 179

Om prosjektet

Luftig, like ved Bjerkebanen bygges det et fremtidsrettet og attraktivt punkthus med 63 BREEAM-sertifiserte leiligheter. Her bor du med lite innsyn og god utsikt. Pilar Bjerke er et «Green Living» prosjekt, der miljø og grønne kvaliteter er i fokus.

Prosjektet i Refstadveien vil bestå av 2- til 4-roms leiligheter (35 – 132 kvm) med gjennomtenkte planløsninger og god standard. Prosjektet passer dermed både førstegangskjøpere, unge par, barnefamilier og voksne etablerte. Pilar Bjerke er et punkthus på 12 etasjer, med god avstand til omgivelsene i alle retninger, der de aller fleste leilighetene ligger på et hjørne. Dette gir de beste forutsetninger for gode lysforhold, lite innsyn og mange av leilighetene får flott utsikt og gode solforhold.

Har du drømt om en romslig og luftig toppleilighet? I Pilar Bjerke er toppleilighetene over 130 kvm og man har fantastisk utsikt i flere retninger fra toppen av tårnet!

Også utenfor nabolagets kjerne er aktivitetstilbudene mange. Alt fra butikker, skoler og barnehager til idrettsplasser og grønne lunger er i umiddelbar nærhet. Har du lyst på en tur inn til Oslo sentrum, er du bare en liten busstur unna. Ønsker du fuglekvitter og skogens ro, har du Lillomarka i ryggen. Det er kort avstand til ypperlige utgangspunkter for både langrenn og alpint (Oslo skisenter) om vinteren.

Leilighetene selges etter førstemann til mølla og til fast pris.

10 av leilighetene selges via OsloBolig. Dette er et deleiekonsept som skal gjøre veien inn på boligmarkedet kortere for bl.a førstegangskjøpere. I korte trekk betyr det at man kjøper minst 50% av boligen og at OsloBolig eier resterende andel. På sikt kan man kjøpe større andel av boligen og med mål om etter hvert å eie hele selv. Les mer om konseptet på www.oslobolig.no eller kontakt megler for mer informasjon.

Eiendommen

Refstadveien 102, 0589 OSLO

Knr. 301 Gnr. 85 Bnr. 179

Selger

Oslobolig AS

Refstadveien 102 AS

Fremdriftsplan og ferdigstillelse

Boligene forventes ferdigstilt 4. kvartal 2026, uten at dette er å anse som bindende frist for overlevering.

Parkering

Det medfølger ikke parkeringsplass til leilighetene. Det er mulighet for kjøp av parkeringsplass i garasjeanlegget under blokken. Muligheten er begrenset til å gjelde 4- og 5-roms leiligheter. Det planlegges etablert ca. 23 parkeringsplasser i garasjeanlegget. Det vil bli bilheis for adkomst til garasjeanlegget. Borettslagets fellesarealer inneholder også flere sykkelparkeringsplasser.

Boder

Det medfølger én sportsbod pr. boligenhet. Disse varierer i størrelse avhengig av bl.a. type boligenhet de tilhører.

Leveranse

Det leveres kjøkken fra HTH med integrerte hvitevarer. Det vises til romskjema for beskrivelse av kjøkkeninnredning, og flere detaljer.

Det vises til romskjema for beskrivelse av baderomsinnredning, og flere detaljer.
Alle bad leveres som plassbygde bad. Enkelte bad og wc-rom leveres med utenpåliggende/innkasset sisterne. De leiligheter dette gjelder fremgår av salgstegninger.

Det leveres ikke garderobeskap.

Byggemåte

Bygningen utføres med bærekonstruksjon i betong og stål. Utvendig vegger i tårnet blir kledd i et fasademateriale med hvit/lys grå farge, som platekledning, eller puss, tegl, og felter med treverk.. Lamellbebygget blir en malt trekledning i en rød farge tilsvarende som plantekasser, og tårnets base. Yttertak utføres i betong/-elementer, belagt med isolasjon og takpapp, tredekke eller sedumtak. Felles takterrasse på taket av lamell.

For ytterligere informasjon, se leveransebeskrivelse.

Det leveres balansert ventilasjon med varmegjenvinning med avtrekk fra våtrom og kjøkken. Hver bolig får eget ventilasjonsaggregat, som fortrinnsvis blir plassert over himling i bod eller entre.

Oppvarming

Leilighetene oppvarmes med fjernvarme via radiatorer. Forbruk av varmt tappevann og varme måles pr. leilighet. Kostnaden kommer i tillegg til sameiets stipulerte fellesutgifter.

Tinglyste Heftelser og Rettigheter

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

301/85/179:
19.12.2013 – Dokumentnr: 1106528 – Best. om vann/kloakkledn.
Rettighetshaver: Oslo Kommune
Org.nr: 958 935 420
Bestemmelse om kummer o.l.
Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.m.
Opprinnelig tinglyst 27.05.1987 med dokumentnummer 32757.
Gjeninnført etter tgl § 18. 19.12.2013 K.B.E.
Gjelder denne registerenheten med flere

19.12.2013 – Dokumentnr: 1106528 – Elektriske kraftlinjer
Rettighetshaver: Oslo Kommune
Org.nr: 958 935 420
Bestemmelse om nettstasjon
Bestemmelse om elektriske ledninger/kabler
Bestemmelse om kommunale installasjoner
Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.m.
Opprinnelig tinglyst 27.05.1987 med dokumentnummer 32757.
Gjeninnført etter tgl § 18. 19.12.2013 K.B.E.
Gjelder denne registerenheten med flere

19.12.2013 – Dokumentnr: 1106528 – Bestemmelse om gjerde
Rettighetshaver: Oslo Kommune
Org.nr: 958 935 420
Opprinnelig tinglyst 27.05.1987 med dokumentnummer 32757.
Gjeninnført etter tgl § 18. 19.12.2013 K.B.E.
Gjelder denne registerenheten med flere

19.12.2013 – Dokumentnr: 1106528 – Erklæring/avtale
Rettighetshaver: Oslo Kommune
Org.nr: 958 935 420
Pliktig medlemskap i velforening/huseierforening
Opprinnelig tinglyst 27.05.1987 med dokumentnummer 32757.
Gjeninnført etter tgl § 18. 19.12.2013 K.B.E.
Gjelder denne registerenheten med flere

19.12.2013 – Dokumentnr: 1106528 – Bestemmelse om veg
Rettighetshaver: Oslo Kommune
Org.nr: 958 935 420
Bestemmelse om avståelse av grunn til veiutvidelse, adkomst m.m.
Opprinnelig tinglyst 27.05.1987 med dokumentnummer 32757.
Gjeninnført etter tgl § 18. 19.12.2013 K.B.E.
Gjelder denne registerenheten med flere

14.11.1962 – Dokumentnr: 14478 – Registrering av grunn
Denne matrikkelenhet opprettet fra:
Knr:0301 Gnr:85 Bnr:3

Midlertidig brukstillatelse og ferdigattest

Prosjektet har godkjent rammetillatelse datert 06.12.2022. Det prosjekteres og bygges i henhold til Byggeteknisk forskrift TEK17. Selger har ansvaret for at det foreligger brukstillatelse eller ferdigattest på leiligheten senest ved kjøpers overtakelse av leiligheten.

Etter pålegg fra Finanstilsynet rettet mot samtlige meglerforetak (ref. rundskriv 21 / 2011) informeres ved dette om at det pr. dato for overtakelse av den enkelte boligenhet ikke nødvendigvis vil foreligge ferdigattest, samt at ferdigattest vil kunne foreligge først lang tid etter overtakelse. Bakgrunnen er at deler av de arbeider og dokumentasjon som er påkrevet for å få ferdigattest, ikke vil være ferdig pr. dato for overtakelse av den enkelte boligenhet. Kjøper kan ikke gjøre mangels- og/eller forsinkelsesbeføyelser gjeldende på det grunnlag at det tar tid før ferdigattest er utstedt.
Det presiseres at fremstillingen over ikke har noen innvirkning på selgers forpliktelse til å fremskaffe ferdigattest.
post@roislandco.no Kjøper oppfordres til å kontakte megler dersom det skulle foreligge spørsmål til ovennevnte.

Adgang til utleie

Utleie reguleres av borettslagsloven §§ 5-3 til 5-10. Selger ønsker å praktisere en liberal utleiepraksis i den perioden selger er representert i styret i Borettslaget. Styret vil derfor i denne perioden også kunne gi samtykke til å leie ut leiligheten i inntil 3 år fra overtakelse, selv om vilkårene for utleie i §§ 5-4 til 5-6 ikke er oppfylt, jf. § 5-3. Eventuell søknad om utleie må sendes styret og det er opp til styret om utleien godkjennes.

Hjemmelshaver

Refstadveien 102 AS

Reguleringsplan og - bestemmelser

Eiendommen er regulert til byggeområde for bolig/forretning mm. (S-5144), se reguleringskart og -bestemmelser. Omkringliggende eiendommer er regulert til bolig. Sør/vest for eiendommen ligger Bjerke Travbanen. Bjerke Travbane vil bli omregulert og deler av parkeringsplassen samt treningsbanen vest for travbanene vil bli bebygd. På sørsiden av Refstadveien 102 har Selvaag Bolig utarbeidet et planforslag. Det er pr. 2026 usikkert hva resultatet blir, men området rundt Bjerke Banen vil bli bebygd. Følg planprosessen på sakinnsyn for ytterligere informasjon. Bjerke Torgbyen saksnr: 2025/06905 og Bjerkesvingen saksnr: 2025/22427.

Fellesutgifter

Kjøper plikter å betale sin andel av fellesutgiftene for borettslaget fra overtakelse. Budsjett over fellesutgiftene stadfestes av borettslaget på ekstraordinær generalforsamling forut for overtakelse. Fellesutgiftene består blant annet av kapitalkostnader (som omtalt ovenfor) og drifts- og vedlikeholdskostnader. Se utkast til budsjett og finansieringsplan for borettslaget inntatt som vedlegg. Størrelsen på de faktiske utgiftene avhenger blant annet av hvilke ytelser/tjenester borettslaget rekvirerer.

Fellesgjeld

Fellesgjelden utgjør ca. 50 % av boligens totalpris (se finansieringsplan) og skal finansieres gjennom et lån som borettslaget har søkt om.
Renter og avdrag på felleslån betales av borettslaget via inntekter fra andelseiernes månedlige innbetalinger av felleskostnader. Felleskostnadene består av kapitalkostnader og driftskostnader.

Fellesgjelden utgjør ca. 50 % av boligens totalpris (se finansieringsplan) og skal finansieres gjennom et lån som borettslaget har søkt om.
Renter og avdrag på felleslån betales av borettslaget via inntekter fra andelseiernes månedlige innbetalinger av felleskostnader. Felleskostnadene består av kapitalkostnader og driftskostnader.

Eiendomsskatt

Oslo Kommune har eiendomsskatt. Pilar Bjerke Borettslag vil faktureres for eiendomsskatt som hjemmelshaver til eiendommen. Den enkelte andelseier er imidlertid selv ansvarlig for å dekke den andel av eiendomsskatten som knytter seg til dennes andel. Dette kommer i tillegg til budsjetterte driftskostnader. Styret/forretningsfører vil viderefakturere eiendomsskatten til den enkelte andelseier.
Det tas forbehold om endringer i offentlige skatter og avgifter. Eventuell eiendomsskatt på næringslokalene i fellesarealene vil dekkes som felleskostnader etter borettslagets fordelingsnøkkel.

Formuesverdi

Formuesverdien er ikke fastsatt, men fastsettes av Skatteetaten etter en beregningsmodell som hensyntar om boligen er «primærbolig»; (der eier er bosatt iht. Folkeregisteret) eller «sekundærbolig»; (andre boliger man eier). For primærbolig er formuesverdien 25 % av markedsverdien opp til kr. 10 000 000 og deretter 70 % av den overskytende markedsverdien, og 100 % for sekundærboliger. Det gjøres oppmerksom på at kjøper selv må sende inn opplysninger om adresse, areal, boligtype og byggeår til skattemyndighetene.

Det tas forbehold om endring av satser, og henvises til Skatteetatens websider dersom ytterligere informasjon er ønskelig.

Omkostninger

 I tillegg til kjøpesummen må kjøper betale:
 
1: Dokumentavgift til staten, 2,5% av andel tomteverdi: Kr. 78 600,-
2: Tinglysningsgebyr skjøte: Kr. 545,-
3: Tinglysningsgebyr pant og pantattest: Kr. 545,-
4: Registrering av borett: Kr. 545,-
5: Andelskapital: Kr. 5 000,-

Totale omkostninger: Kr. 85 235,-

Betalingsbetingelser

Kr. 150 000,- innbetales innen en uke etter signatur av kjøpekontrakt. Innbetalinger forutsetter at selger har stilt tilfredsstillende garanti iht. av buofl. § 12. Kontantinnbetaling må være fri egenkapital. Påløpte renter tilfaller kjøper frem til hjemmel er tinglyst på kjøper, med mindre selger får disposisjonsretten over beløpet som følge av at det stilles garanti i medhold av buofl. § 47.
Eventuelle tilleggsbestillinger/endringer betales etter nærmere avtale med selger.
Resterende del av kjøpesummen betales innen kl. 16.00, 3 dager før overtakelse.

Organisasjonsform

Boligenhetene vil bli solgt som andelsleiligheter og organisert som et borettslag. Selger, eller et selskap utpekt av selger, vil stifte og tegne alle andelene i borettslag med foreløpig navn Pilar Bjerke Borettslag.

Selger tar forbehold om endelig organisering av prosjektet, herunder endring av antall boligenheter og andeler i borettslaget. Videre tar selger forbehold om å etablere flere borettslag, eller at det etableres seksjoner som eies av andre privatpersoner, selskaper og/eller av andre borettslag.

Borettslaget vil overta eiendomsretten til Eiendommen sammen med grunnbokshjemmelen gjennom et kjøp av – og påfølgende fusjon med – selskapet Pilar Bjerke Boligtomt AS (under stiftelse).

Refstadveien 102 AS vil være eier av bygningsmassen frem til ferdigstillelse. Ved ferdigstillelse vil Refstadveien 102 AS overdra den ferdig oppførte bygningsmassen til Borettslaget. Dette vil skje før kjøpers overtakelse av andel.

Borettslagets bokførte verdi på tomt og bygningsmasse vil tilsvare markedsverdi. For bygningsmassens del vil også skattemessig inngangsverdi tilsvare markedsverdien etter overdragelse fra Refstadveien 102 AS. Borettslagets skattemessige inngangsverdi på selve tomten vil imidlertid være lavere enn markedsverdi per i dag. Dette skyldes at den skattemessige inngangsverdien er videreført fra Pilar Bjerke Boligtomt AS med skattemessig kontinuitet ved fusjonen nevnt ovenfor. Differansen mellom markedsverdi på tomt og skattemessig kostpris på tomt betyr at det er en latent skatt på Eiendommen.

På bakkeplan mot Refstadveien vil det bli etablert to næringslokaler. Et sameie, 3 seksjoner, borettslag, og kjeller. Det ene vil inngå som del av borettslagets fellesarealer og er til felles bruk for andelseierne. Det andre næringslokalet vil bli solgt som en seksjon i eierseksjonssameiet og drevet som næringsareal med utadrettet virksomhet. Borettslaget er ansvarlig for drift og vedlikehold av fellesarealene.

Forbehold fra utbygger

Forbeholdene knyttet til byggestart er hevet og bygging er igangsatt.

Selger tar forbehold om endringer av opplysninger gitt i salgsmateriell og teknisk beskrivelse med hensyn til konstruksjon og materialvalg, fargevalg og arkitektoniske løsninger, herunder bl.a. mindre endringer i planløsninger. Opplysningene gitt i bilagene til kjøpekontrakten kan fravikes dersom selger anser det nødvendig eller ønskelig. Det tas spesielt forbehold om endringer og justeringer som er hensiktsmessige og nødvendige for eksempel i forhold til plassering av sjakter og kanaler, herunder innkassinger av kanaler/føringer som ikke er vist på tegningene. Det presiseres at plassering av vinduer, dører, m.m. samt form på disse kan avvike noe fra tegningsgrunnlaget/ bilagene til kjøpekontrakten. Selgers eventuelle endringer skal imidlertid ikke ha negativ innvirkning på den angitte standard og eventuelle endringer skal ikke forringe Boligens kvalitet.

Selger tar videre forbehold om den endelige utformingen av prosjektets utomhusanlegg. Prosjektets uteareal blir trinnvis ferdig opparbeidet. Kjøper oppfordres til å sette seg inn i utomhusplanen, og det tas uttrykkelig forbehold om at endelig tilpasning av terreng og utforming av fellesarealer og privatiserte parseller i forbindelse med utbyggingen vil føre til endringer i forhold til illustrasjoner i salgsmaterialet. Endelig utforming kan derfor avvike fra den foreløpige landskapsplanen som gjelder som bilag til kjøpekontrakten. Eventuelle endringer av utomhusanlegget skal ikke forringe den generelle standarden av utomhusanlegget.

Kjøper aksepterer ved signering av kjøpekontrakt at selger fritt kan transportere kjøpekontrakten og eventuelle senere avtaler til annet selskap i selgers konsern.

Kjøper er videre forpliktet til å godta de endringer for boligen, Eiendommen og prosjektet som måtte følge av krav fra Plan- og bygningsetaten eller annen offentlig myndighet.

Kjøper er gjort kjent med at alle 3D-presentasjoner, digitale modeller, planer, skisser, bilder i prospekt, tilvalgspresentasjon og annet salgsmateriell er av illustrativ karakter, og utarbeidet før gjennomført detaljprosjektering. Materialet kan derfor vise bygningsvolumer, innredning, beplantning og detaljer mv. som ikke inngår i avtalen.

Det tas forbehold om eventuelle feil i salgsoppgaven.

Lovanvendelse

Kjøpet følger bustadoppføringslova av 13. juni 1997 nr. 43. Loven regulerer forhold hvor selger er profesjonell og kjøper er forbruker. Iht. loven plikter selger å stille garanti som sikkerhet for oppfyllelse av sine forpliktelser etter kjøpekontrakt senest ved forbehold frafalt. Garantien utgjør 3 % av kjøpesum frem til overtakelse. Beløpet økes til 5 % av kjøpesum og står 5 -fem- år etter overtakelsen jf. buofl. § 12, 3 ledd. Loven kan i sin helhet fås ved henvendelse til megler. Loven finnes også på www.lovdata.no.
 
I tilfeller hvor kjøper er profesjonell iht. bustadoppføringslova, dvs. gjør kjøpet som ledd i næringsvirksomhet, kan selger kreve at avtalen reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93 (avhendingslova).
 
Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper.
 
Ingen kan direkte eller indirekte erverve mer en to boligseksjoner i et boligsameie jf. eierseksjonsloven § 23. Dersom et erverv har funnet sted i strid med eierseksjonslovens regler kan Kartverket nekte overskjøting. Dersom overskjøting blir nektet, er kjøper likevel forpliktet til å gjennomføre handelen med selger, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.

Hvitvaskingsloven

Eiendomsmeglere er underlagt Lov om hvitvasking. I henhold til Lov av 01.06.18 nr. 23 om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering (Hvitvaskingsloven), er megler pliktig til å gjennomføre identitetskontroll av alle involverte parter, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art. Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen. Hvitvaskingsloven pålegger også eiendomsmegler å innhente redegjørelse av midlenes opprinnelse. Dette besvares av samtlige kjøpere herunder parter som opptrer på vegne av kjøper, ved en såkalt kundekontroll.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova eller bustadoppføringsloven kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens eller bustadoppføringsloven kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.
Ved eventuelt tilbakehold av informasjon eller mistenkelige transaksjoner, plikter eiendomsmegleren å melde fra til Økokrim. Med «mistenkelig transaksjon» menes transaksjon som mistenkes å involvere utbytte fra straffbar handling, eller som skjer som ledd i terrorfinansiering. Manglende mulighet for kundekontroll kan også være et forhold som gjør transaksjonen mistenkelig. 
 
Det anbefales at kjøper innbetaler kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon, i en samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank.
 
Selger forbeholder seg også retten til å kreve dokumentasjon av kjøpers finansiering.
 
Det kan ikke gjøres ansvar gjeldende mot meglerforetaket som følge av at meglerforetaket overholder sine plikter etter Hvitvaskingsloven. 
 

Avbestilling

Kjøper kan avbestille boligen inntil overtakelse har funnet sted. Ved avbestilling kommer reglene i bustadoppføringslova kapittel VI til anvendelse. I et slikt tilfelle skal kjøper dekke hele selgers økonomiske tap.

Arealdefinisjoner

Fra 1. januar 2024 trådte en ny arealstandard i kraft “Areal og Volumberegninger for bygninger” som ble publisert av Norsk Standard 26.10.23. De nye arealbegrepene oppgis som ulike former for BRA, som forklart under:

BRA-i
Bruksarealet av boenheten innenfor omsluttede vegger.

BRA-e
Bruksarealet av alle rom som ligger utenfor boenheten, men som tilhører denne for eksempel kjellerbod.

TBA
Areal på terrasse og balkong.

BRA-b
Bruksarealet av innglasset balkong tilknyttet boenheten.

Total BRA
Boligens fulle areal eksklusive ytterveggene, altså summen av BRA-i. BRA-e og BRA-b.

Oppgitte romarealene på tegningene er å betrakte som cirka-arealer og innvendige sjakter er ikke medregnet i romarealene. Kjøper må akseptere mindre justeringer i arealet, samt at det kan bli foretatt mindre endringer som følge av pålegg og krav i forbindelse med offentligrettslige tillatelser, endelig detaljprosjektering, optimalisering av sjakter og kanaler mv. Dette utløser ingen prisendring. Partene har uansett ingen krav mot hverandre dersom arealet skulle vise seg å være 5 % mindre / større enn det oppgitte areal.

Dato

Sist oppdatert: 18.03.2026