Eiendommen

Sandakerveien 33 C, 0477 OSLO

Knr. 301 Gnr. 225 Bnr. 255

Selger

Nye Torshovbygg AS

Fremdriftsplan og ferdigstillelse

Selger planlegger å ferdigstille boligene i 4. kvartal 2024

Parkering

Det medfølger ikke garasje. Enkelte av leilighetene kan kjøpe parkeringsplass i felles garasjeanlegg. Se prisliste for hvilke leiligheter dette gjelder og pris. Garasjeanlegget er planlagt organisert som fellesarealer med sikret rett til parkeringsplass i borettslagets vedtekter. Bodarealene, sykkelboder og enkelte tekniske rom vil også bli en del av fellesarealet. Det tas forbehold om annen organisering av garasjeanlegget. Bruksretten til parkeringsplassen kan selges internt i borettslaget. Selger forbeholder seg retten til å eie/leie ut garasjeplasser, selge til beboere eller andre.

Fellesareal i bygg

De nye boligene som bygges i Soria Hage vil få adressen Sandakerveien 35 og 37. Det betyr at prosjektets forhage vil ligge på samme sted som den gamle uteserveringen til Soria Morias restaurant. Her var det et yrende liv sommerstid i gamle dager. Hagen var full av små kafebord, stoler og parasoller. Restaurantens uteservering, som lå på baksiden av kinoen, var en deilig, grønn oase med store bjørketrær ut mot Sandakerveien. Med dette i tankene ble det derfor naturlig å kalle vårt nye boligprosjekt Soria Hage. Vi anlegger også en liten forhage slik at beboerne kan hygge seg utendørs, akkurat som før i tiden. På uteområdet vil det bli satt av plass til å dyrke i pallekarmer og kasser, og det vil bli plantet bærbusker. Stauder, strå, busker og løk sikrer en frodig og flott hage, uansett sesong. Her kan du også slappe av på en benk. Soria Hage blir rett og slett en oase midt i byen.

Boder

Det medfølger sportsbod i kjeller. Se prospekt for størrelse på bod til de ulike leilighetene.

Leveranse

Vi har valgt å utvikle tre ulike interiørkonsepter slik at du kan velge din foretrukne stil, på en enkel måte. Myk minimalisme leveres uten kostnad. Varm minimalisme koster kr 25 000 og urban minimalisme koster kr 37 500.

Et Usbl hjem skal være praktisk, komfortabelt og personlig. Samtlige konsepter tar sikte på å inneha kvaliteter som alle kjøpere vil ønske seg, uavhengig av alder og behov. Derfor er produktene også satt sammen med tanke på å skape et funksjonelt og oppdatert hjem med en fleksibel stil.

Produkter og farger er nøye plukket ut for å komplettere hverandre innenfor ett konsept. Interiørkonseptene er fastsatte og man velger én av de tre konseptene for alle rom i boligen. På denne måten får du en gjennomtenkt og sammenhengende stil. Hvis man ønsker, har man i tillegg mulighet til å gjøre egne tilvalg i tilvalgsprosessen.

Kjøkkenet er levert fra Sigdal.
Konsept 1(kostnadsfri): Fronter Sigdal Uno, hvit lakkert. Underskap og høyskap leveres med grep Edge Antrasitt. Laminat benkeplate type Duo Dealware stein, 20 mm. Eller tilsvarende.

Konsept 2(kr. 25 000): Fronter Sigdal Sand, sandfarget matt melamin. Underskap og høyskap leveres med grep Edge antikkbrun. Laminat benkeplate type Duo Dealware, 20 mm. Eller tilsvarende.

Konsept 3(kr. 37 500): Fronter Sigdal Amfi lakritz, sort eik struktur. Underskap og høyskap leveres med grep Edge Sort. Laminat benkeplate type Duo Marmor elite sort, 20 mm. Eller tilsvarende.

Baderommene blir plassbygde. Omfanget av leveransen er iht. det som fremgår av leilighetsplanen og romskjema.

Det leveres ikke garderobe- eller skapinnredning.

Byggemåte

Bygningen er forankret til fjell med stålkjernepeler. Bygningene oppføres med bærekonstruksjon hovedsakelig i betongdekker
med avstivende trapp/heiskjerne i betong, men enkelte vegger kan ha stålsøyler og dragere. Fasadene blir pusset og malt, med stedvis steniplater og platekledning. Etasjeskille og bærende vegger i betong. Skillevegger mellom leilighetene utføres som isolerte lyd- og brannvegger i gips eller betong. Innvendige lettvegger blir kledd med gipsplater. Balkongene leveres enten som utenpåliggende, inntrukket eller overbygde. Det vil bli levert rekkverk i stål på alle terrasser, med unntak av markterrasser hvor
avgrensning mot hage vil skje med beplantning.

Takterrassen vil få platting i tre. Terrassen vil bli opparbeidet med plantekasser i ulike høyder og sitteområder.
Det vil også bli anlagt pergola og utekjøkken. Takterrasse vil ha tilgang til HC-WC i oppgangen.

Balkongene leveres enten som utenpåliggende, inntrukket eller overbygde. Det vil bli levert rekkverk i stål på alle terrasser, med unntak av markterrasser hvor avgrensning mot hage vil skje med beplantning.

Trapper med tilhørende repos, støpt betong. Innsteg og oppsteg fislegges med terazzo flis.

Det leveres 3 trappe-/heisløp i bygget

Leilighetene får balansert ventilasjon med varmegjenvinning. Aggregatet plasseres fortrinnsvis i bod, over himling eller på vegg, med luftinntak fra fasade eller tak. Alternativt over himling i entre for leiligheter som ikke har bod. For enkelte 2-roms kan det bli aktuelt å plassere aggregat i avtrekkshette på kjøkken. Avtrekk på våtrom og tilluft i oppholdsrom ventileres i henhold
til forskrifter.

Boligene leveres med det sanitærutstyret som er beskrevet i Romskjema og plassert som vist på kontraktstegningene.

Skillevegger mellom leilighetene utføres som isolerte lyd- og brannvegger i gips eller betong.

Inngangsdør til leilighetene som holder lyd- og brannkrav. Dørene leveres i glatt utførsel, fargekode iht. arkitektens spesifikasjon. FG-godkjent lås. Kikkehull. Det kreves av brann- og rømningshensyn, at inngangdøren har dørpumpe. Innerdører i kompakt, glatt hvit utførelse. Hvis dør mellom entré/gang, leveres dør med glass. Skyvedør leveres med kopp og ring, og med hakelås på eventuelle baderomsdører som leveres med skyvedør. For konsept 2 leveres dører i Koksgrå utførsel.

Vinduer og terrassedør leveres utvendig kledd med aluminium. Innvendig malt i klassisk hvit. Vinduer leveres uten gerikter.

Det leveres boder i kjeller. Se plantegning for størrelse på bod til de ulike leilighetstypene.

Det leveres callingsystem med ringetablå og porttelefon med lyd og bilde.

Det leveres opplegg for bredbånd i fiber til hver leilighet. Selger inngår avtale med kabelleverandør med 3 års bindingstid. Utvidede TV-pakker og internett må hver enkelt kjøper selv bestille og bekoste fra leverandøren etter overtagelse. Bredbåndsleverandør terminerer 2 stk. RJ45-kontakter i stue.

Oppvarming

Leilighetene varmes opp ved bruk av fjernvarme. Vannbåren gulvvarme er koblet opp mot fjernvarmeanlegget. Fjernvarmeanlegget står også for oppvarming/produksjon av varmt tappevann. Gulvvarmen reguleres av termostater plassert i oppholdsrom (eksklusive innvendig bod). Gulvvarmen på badet reguleres av termostat med gulvføler.

Tinglyste Heftelser og Rettigheter

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

301/225/255:
11.03.2024 – Dokumentnr: 1201959 – Festekontrakt – vilkår
Gjelder feste
Årlig festeavgift: NOK 500
Gjelder fra dato: 10/09-2020
Tomteverdi: NOK 113 000 000

29.01.1954 – Dokumentnr: 401844 – Bestemmelse om bebyggelse
Midlertidig dispensasjon fra Bygningsloven vedr. lagerskur
Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet

13.10.1960 – Dokumentnr: 516976 – Erklæring/avtale
Bestemmelse om kloakkledning
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen
Med flere bestemmelser

13.10.1960 – Dokumentnr: 516977 – Erklæring/avtale
Vedtak av Oslo kommunes vann- og kloakkreglement
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen

15.11.1960 – Dokumentnr: 519213 – Bestemmelse om bebyggelse
Midlertidig dispensasjon fra bygningsloven
Bestemmelser om brannvegg/-dør
Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet

06.04.1962 – Dokumentnr: 505483 – Erklæring/avtale
Bestemmelser om brannvegg/-dør
vedr. nødutgang m.v.
Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet

04.10.2021 – Dokumentnr: 1229897 – Registerenheten kan ikke disponeres over uten samtykke fra rettighetshaver
Rettighetshaver: Røisland & Co Eiendomsmegling AS
Org.nr: 994 194 410
———-
Prioritetsbestemmelse
Veket for: Pantedokument 2024/1357257-1/200

12.09.2022 – Dokumentnr: 1010787 – Bruksrett
Rettighetshaver: Knr:0301 Gnr:225 Bnr:371
Rett til å benytte areal til nødvendig vedlikehold av bygg

12.09.2022 – Dokumentnr: 1010822 – Bestemmelse om adkomstrett
Rettighetshaver: Knr:0301 Gnr:225 Bnr:371

11.03.2024 – Dokumentnr: 1201959 – Festekontrakt – vilkår
Årlig festeavgift: NOK 500
Gjelder fra dato: 10/09-2020
Tomteverdi: NOK 113 000 000

31.07.1947 – Dokumentnr: 909178 – Registrering av grunn
Denne matrikkelenhet opprettet fra:
Knr:0301 Gnr:225 Bnr:371

12.09.2022 – Dokumentnr: 1010766 – Bestemmelse om adkomstrett
Rettighet hefter i: Knr:0301 Gnr:225 Bnr:371

Midlertidig brukstillatelse og ferdigattest

Det er utbyggers plikt å fremskaffe ferdigattest på eiendommen. Kjøper er gjort kjent med at det kan ta lang tid i etterkant av overtagelse før ferdigattest foreligger.

Adgang til utleie

Utleie av boligene reguleres av borettslagsloven §§ 5-3 til 5-10. Etter å ha bodd i boligen i 1 av de 2 siste årene, har andelseier
mulighet til å søke styret om godkjenning av utleie. Det er imidlertid ikke krav om botid ved utleie/overlating av bruk til nærmeste familie. Nærmeste familie vil være ektefelle, barn og slektninger i rett opp- og nedstigende linje. Disse kan overta bruken etter godkjenning fra styret. Slik godkjenning kan kun nektes ved saklig grunn.

Områdebeskrivelse

Torshov ligger fint plassert litt i høyden, med kort vei til både sentrum så vel som til marka. Fra Soria Hage er det gangavstand til Sagene, Bjølsen, Storo og “Løkka”, som byr på fine kulturtilbud, vakre turområder samt gode shopping- og treningsmuligheter. Er du glad i konserter og teater trenger du ikke å gå lengre enn til nabobygget Soria Moria. Rett rundt hjørnet finner du dessuten baker, kafeer og restauranter, samt små, koselige butikker. Du kan spasere ned til Ringen kino, Månefisken og Wallmanns, ta trikken opp til Storo-senteret eller ned til Grünerløkka, der du finner spennende vintagebutikker, spisesteder, bokhandlere og små nisjeforretninger. Er du glad i å gå tur, kan du rusle langs Akerselva. Området byr på flotte turstier helt fra sentrum i sør til Maridalen og Nordmarka i nord. Med sin sentrale, men likevel skjermede plassering er leilighetene i Soria Hage perfekt enten du bor alene, har familie med små barn eller ønsker å flytte fra hus til lettstelt leilighet med heis.

Beskrivelse av tomt og utomhus

Eiendommen har eiet tomt. Tomtestørrelsen er i dag ca. 2011 m². Det gjøres oppmerksom
på at gangvei og gjennomgang fra Sandakerveien til Krebs gate er avsatt og regulert til offentlig passasje.

Reguleringsplan og - bestemmelser

Eiendommen er avsatt til hovedformål bebyggelse og anlegg, fremtidig (utviklingsområde Akerselva og andre områder) i kommuneplan 2015 – Oslo mot 2030, vedtatt 23.09.2015. Tidligere reguleringsplan endret reguleringsplan for Oslo sentrum og indre sone i Oslo kommune, S-2255, vedtatt 28.07.1977 er i sin helhet opphevet jamfør vedlegg 5 i kommuneplanen.
Eiendommen er ikke underlagt regler om odel eller konsesjon.

Fellesutgifter

Felleskostnadene er ment å dekke blant annet renter på andel fellesgjeld, kommunale avgifter (renovasjon, vann og
avløp), snøbrøyting, utvendig vedlikehold av fellesareal, forretningsførerhonorar, revisjon, forsikring av bygninger,
sikring av felleskostnader, internett, styrehonorar, felles strøm mm.

I felleskostnader ligger også a konto beløp for fjernvarme. Det foretas avregning av hver enkelt leilighets forbruk via
individuelle målere.

Renter på felleslånet betales av borettslaget gjennom de månedlige felleskostnadene.
Ved kjøp av parkeringsplass tilkommer kr 350,- i månedlige felleskostnader per parkeringsplass.

Fellesgjeld

Kapitalkostnader består av renter og avdrag på borettslagets fellesgjeld. Borettslaget planlegges finansiert med 60 % fellesgjeld og 40 % innskudd. Fellesgjelden er planlagt å bestå av et annuitetslån med 40 års løpetid hvor de første 10 årene er avdragsfrie. Kapitalkostnadene vil øke når perioden for avdragsfrihet opphører. Se prisliste for informasjon om nominell rente. Det presiseres at renten vil endre seg i samsvar med den generelle renteutviklingen og påvirke felleskostnadene tilsvarende,
avhengig av budsjettperiode. Andel fellesgjeld og stipulerte felleskostnader for den enkelte bolig fremgår av prislisten. Andelseier har ikke personlig ansvar for borettslagets fellesgjeld, men er solidarisk ansvarlig for å dekke borettslagets løpende utgifter.

Se prisliste for stipulerte kostnader.

Eiendomsskatt

Det er i Oslo kommune vedtatt eiendomsskatt. Skattesatsen i Oslo kommune er fastsatt til 3 promille for 2019 og det er vedtatt et bunnfradrag på 4,6 millioner kroner. Det gjøres spesielt
oppmerksom på at beregningsgrunnlaget vil være høyere for boliger som benyttes som sekundær bolig. Beregningsgrunnlaget kan finnes på Oslo kommunes hjemmeside:
www.oslo.kommune.no/skatt-og-naring/skattog-avgift/eiendomsskatt. Satsen for for beregningsgrunnlaget til eiendomsskatten blir fastsatt årlig av bystyret. Eiendomsskatten vil derfor kunne variere fra år til år.

Megler har fått opplyst at det er eiendomskatt på kr. … på eiendommen for 2019.

Formuesverdi

Boligen er nyoppført og det foreligger derfor ikke formuesverdi pt.
Formuesverdien skal utgjøre ca. 30% av markedsverdi for primærbolig, og ca. 90% for sekundærbolig.

Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien. Formuesverdien justeres normalt årlig.

Prisinformasjon

Leilighetene selges til faste priser og etter «førstemann til mølla» prinsippet. Prisene kan ikke justeres etter kontraktsinngåelse. Selger står fritt til å endre prisen på usolgte boliger uten forutgående varsel. Før bud inngis må budgiver sette seg inn gjeldene budregler.

Omkostninger

Gebyr for tinglysnning av hjemmel til andel: 480
Gebyr for tinglysing av pantedokument med attest: 480
Etableringsavgift/stifting av BRL: 3125
Andelskapital til Borettslaget: 5000
Omkostninger/gebyrer*: 9257

*Overskjøting av hjemmel til borettslag utløser dokumentavgift. Kjøper dekker sin andel av dokumentavgiften, som en
beregnet til å værekr ca 887,- pr BRA kvm. Totale omkostninger inkl. kjøpesum er angitt i egen kolonne i prislisten.
Det tas forebehold om endring av beløpene/satsene som følger av kommunale eller statlige vedtak.
Hvis det først ovedras borett tilkommer tinglysingsgebyr på kr 480,-

Betalingsbetingelser

10 % av kjøpesummen betales til meglers klientkonto ved kontraktsignering og når selger har stilt tilfredsstillende § 12 garantier i henhold til bustadoppføringslova. Beløpet må være fri kapital, det vil si at det ikke kan være knyttet vilkår til innbetalingen som medfører at selger ikke kan disponere over beløpet. Restkjøpesummen pluss omkostninger betales ved overtagelse. Oppgjør og eventuelt deloppgjør vil kun skje mot tinglyst hjemmel til andel/borett eller mot garanti for tilsvarende beløp jamfør bustadoppføringslova § 47. Renter på klientkonto tilfaller kjøper frem til § 47 garanti er stilt eller hjemmel/boretten er tinglyst. Renter godskrives bare hvis beløpet overstiger 1/2 R.

Organisasjonsform

Soria Hage vil ferdig utbygget bestå av 45 leiligheter med tilhørende kjeller. Leilighetene blir organisert som et borettslag tilknyttet Boligbyggelaget Usbl.

Hver leilighet som inngår i borettslaget, utgjør en andel med tilknyttet enerett til boligen og bruksrett til fellesarealene. Tomten vil bli et fellesareal for borettslaget. Leiligheter med markterrasse vil få vedtektsfestet eksklusiv bruksrett til disse arealene. Selger forbeholder seg imidlertid retten til å bestemme hva som er hensiktsmessig
organisering.

Garasjeanlegget er planlagt organisert som fellesarealer med sikret rett til parkeringsplass i borettslagets vedtekter.
Bodarealene, sykkelboder og enkelte tekniske rom vil også bli en del av fellesarealet. Det tas forbehold om annen organisering av garasjeanlegget. Bruksretten til parkeringsplassen kan selges internt i borettslaget. Selger forbeholder seg retten til å eie/leie ut garasjeplasser, selge til beboere eller andre.

Borettslaget vil bli etablert gjennom fusjon med utfisjonert selskap fra Nye Torshovbygg AS. Det gjøres for ordens skyld oppmerksom på at denne modellen vil gi en negativ skattemessig betydning hvis borettslaget mot formodning ønsker å selge deler av tomten eller borettslaget i sin helhet.

Legalpant

Andelen overdras fri for pengeheftelser. Borettslaget har imidlertid legalpant på 2G i hver enkelt andel som sikkerhet for eventuelle fordringer mellom andelseier og borettslaget.

Forbehold fra utbygger

Selgers forbehold om igangsetting er hevet og byggearbeidene er igangsatt.

Lovanvendelse

Kjøpet følger bustadoppføringslova av 13. juni 1997 nr. 43. Loven regulerer forhold hvor selger er profesjonell og kjøper er forbruker. Iht. loven plikter selger å stille garanti som sikkerhet for oppfyllelse av sine forpliktelser etter kjøpekontrakt senest ved forbehold frafalt. Garantien utgjør 3 % av kjøpesum frem til overtakelse. Beløpet økes til 5 % av kjøpesum og står 5 -fem- år etter overtakelsen jf. buofl. § 12, 3 ledd. Loven kan i sin helhet fås ved henvendelse til megler. Loven finnes også på www.lovdata.no.

I tilfeller hvor kjøper er profesjonell iht. bustadoppføringslova, dvs. gjør kjøpet som ledd i næringsvirksomhet, kan selger kreve at avtalen reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93 (avhendingslova).

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper.
Ingen kan direkte eller indirekte erverve mer en to boligseksjoner i et boligsameie jf. eierseksjonsloven § 23. Dersom et erverv har funnet sted i strid med eierseksjonslovens regler kan Kartverket nekte overskjøting. Dersom overskjøting blir nektet, er kjøper likevel forpliktet til å gjennomføre handelen med selger, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.

Hvitvaskingsloven

Bestemmelser tiltak mot hvitvasking / kjøpers innbetaling I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak ovenfor kunder. Dette innebærer å bekrefte kunders identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon. Videre innebærer det å få bekreftet identiteten til eventuelle reelle rettighetshavere, og å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art. Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen. Det anbefales at kjøper innbetaler kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon, i en samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Dersom megler får mistanke om brudd på hvitvaskingsreglementet i forbindelse med en eiendomshandel, og han ikke klarer å få avkreftet denne mistanke, har han plikt til å rapportere dette til Økokrim. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. Megler kan i enkelte tilfeller også ha plikt til å stanse gjennomføring av handelen.

Avbestilling

Dersom boligen avbestilles, kommer reglene i bustadoppføringslova kapittel VI til anvendelse. Dersom forbrukeren avbestiller før det er gitt igangsettingstillatelse, betaler forbrukeren avbestillingsgebyr, jamfør bustadoppføringslova § 54. Avbestillingsgebyret er 5 % av total kontraktssum. Dersom forbrukeren avbestiller etter at igangsettingstillatelse er gitt, fastsettes selgerens krav på vederlag og erstatning i samsvar med bustadoppføringslova § 52 og § 53. Det vil si at kjøper bærer all risiko ved avbestilling. Bestilte tilvalg og endringer må betales i sin helhet.

Tilvalg og endringer

Etter igangsetting og innen en gitt frist vil det bli gitt mulighet for å gjøre tilvalg. Usbl vil sammen med entreprenør utarbeide en tilvalgsmeny hvor priser og frister vil fremkomme. I tilvalgsmenyen tilbys mulighet for bestilling av alternativer til blant annet kjøkken, hvitevarer, bad, garderobe, elektro, gulv og farger.

Arealdefinisjoner

Arealer per bolig fremkommer av prislisten. Bruksarealet (BRA) er beregnet i henhold til reglene i NS 3940 og utgjør alt areal innenfor omsluttende yttervegger, inklusive innvendige sjakter. Primærrom (p-rom) er boligens bruksareal fratrukket innvendig bodareal og vegger med sjakter som omslutter bodarealet. Arealer angitt på tegninger for det enkelte rom, er rommets nettoareal og er eksklusiv innvendige vegger. Partene har ingen krav mot hverandre dersom arealet skulle vise seg å være 5 %
mindre/større enn markedsført areal. Enkelte romareal kan bli redusert som følge av innkassede rørføringer.

Dato

Sist oppdatert: 11.09.2024